Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu: Yetki ve Sınırlar

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Toplu yapılarda temsilciler kurulu, binlerce malikin yaşadığı sitelerde karar almayı mümkün kılan pratik mekanizmadır; ancak yetkisi sınırsız değildir. Hangi kararı temsilciler kurulunun tek başına alabileceği, hangi kararın kat maliklerinin nitelikli çoğunluğunu gerektirdiği, site yönetimi uyuşmazlıklarının en çok tartışılan sorusudur. Bu rehber yetkinin kaynağını ve sınır çizgisini birlikte çizer.

Toplu Yapı Kavramı

KMK md. 66 toplu yapıyı tanımlar: bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belirli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Birden çok parsel söz konusuysa, bu parsellerin bitişik veya komşu olması gerekir.

Bir sitenin toplu yapı statüsünde olup olmadığı, uygulanacak yönetim rejimini belirler. Statü varsa KMK md. 66-74 hükümleri devreye girer; blok kat malikleri kurulları, temsilciler kurulu ve kademeli yönetim modeli bu hükümlere dayanır. Statü yoksa site fiilen tek elden yönetilse bile kararların dayanağı klasik kat malikleri kurulu rejimidir; bu ayrımın atlanması, alınan kararların baştan sakat doğmasına yol açar.

Yönetim Modeli: KMK md. 69

634 sayılı Kanun md. 69, toplu yapı yönetimini kademeli kurar. Blok yapılarda her blok, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Birden çok parseli veya blok dışı ortak yapıları kapsayan konularda ise yönetim, ilgili maliklerin oluşturduğu kurullara aittir.

Site genelini ilgilendiren yönetim için kanun, yönetim planında öngörülmek şartıyla temsilciler eliyle yönetime izin verir: blok temsilcilerinden oluşan toplu yapı temsilciler kurulu, yönetim planındaki yetki çerçevesinde bütün maliklerin yerine karar alır. Temsilciler kurulunun varlığı ve yetkisi kanundan değil, kanunun izin verdiği ölçüde yönetim planından doğar; bu ayrım yetki tartışmalarının anahtarıdır.

Yönetim Planı ve Ortak Giderler

KMK md. 70 uyarınca toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler, tümünü kapsayan tek bir yönetim planıyla yönetilir; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar ve değiştirilmesi temsilciler kurulunun nitelikli çoğunluğunu gerektirir. Plan; temsilcilerin nasıl seçileceğini, oy ağırlıklarını, kurulun görev alanını ve yönetim organlarının yetkilerini belirler.

Ortak giderlerde kural KMK md. 72'dedir: yalnız bloğa ait ortak yerlere ilişkin giderler o blok maliklerince; toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesislere ilişkin giderler ise tüm maliklerce, yönetim planında belirtilen esaslara göre karşılanır. Blok asansörünün masrafı bloğun, site havuzunun masrafı herkesindir; paylaşım oranını yönetim planı belirler.

Ana Soru: Temsilciler Kurulu Kararı Tek Başına Yeterli mi

Cevap iki katmanlıdır. Yönetim planıyla temsilciler kuruluna devredilen konularda evet; kurul, işletme bütçesi, yönetici seçimi ve olağan işletme kararlarını tek başına alabilir ve bu kararlar bütün malikleri bağlar. Yetki devri geçerli biçimde kurulduysa, her kararın binlerce malikin katılacağı bir genel kurulda alınması gerekmez.

Sınır ise KMK'nın emredici hükümlerinden geçer. Kanunun bütün kat maliklerinin nitelikli çoğunluğunu veya oybirliğini aradığı konular, yönetim planındaki yetki devriyle temsilciler kuruluna geçmez: anayapıya ilave niteliğindeki işler KMK md. 44 uyarınca bütün maliklerin oybirliğini; ortak yerler üzerinde temliki tasarruf KMK md. 45 uyarınca yine oybirliğini; faydalı yenilik ve ekler KMK md. 42-43 çerçevesindeki özel çoğunlukları gerektirir. Yönetim planının kendisinde öngörülen özel çoğunluk şartları da aynı şekilde saklıdır.

Önemli: Yönetim kurulunun, temsilciler kurulunun münhasır yetkisindeki bir işi onay almadan yapması yetki aşımıdır ve bu işlem iptale tabidir. Bütçe dışı yatırım harcaması, ortak tesisin niteliğini değiştiren imalat ve uzun süreli kiralama, uygulamada yetki aşımının en sık göründüğü üç alandır.

Yetki Aşımı ve İptal Davası

Temsilciler kurulu kararlarına veya yönetim organlarının işlemlerine karşı iptal yolu açıktır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli, E. 2025/3155, K. 2025/8395 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta; toplu yapı temsilciler kurulu toplantısının ve bu toplantıda alınan kararların iptali istenmiş, uyuşmazlık asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılan bir süreçte ele alınmıştır. Dosya, temsilciler kurulu kararlarının da tıpkı kat malikleri kurulu kararları gibi yargısal denetime tabi olduğunu gösterir.

Toplu yapı yönetiminin varlık sebebini ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.04.2025 tarihli, E. 2024/2993, K. 2025/1520 sayılı kararı ortaya koyar: karar, toplu yapılaşmalarda blokların oluşturduğu sitenin yönetimi ve ortak tesislerin bakımı ihtiyacını tartışır ve yöneticinin dava ehliyetini bu ihtiyaç ekseninde ele alır. Site yönetiminin dava açma yetkisi sorgulandığında bu çerçeve başvurulacak güncel dayanaktır.

Uygulamada

Yönetim tarafında ilk iş yetki haritası çıkarmaktır: yönetim planında temsilciler kuruluna hangi konuların devredildiği, hangi kararların özel çoğunluğa bağlandığı madde madde tespit edilmelidir. Tereddütlü konularda güvenli yol, kararı temsilciler kurulundan geçirmek ve tutanakta yönetim planının dayanak maddesini göstermektir. Yetki dayanağı tutanağa yazılmayan karar, iptal davasında savunmayı zorlaştırır.

Malik tarafında en sık yapılan hata, yalnızca sonuçtan rahatsız olunan kararı süre kaçırdıktan sonra dava etmektir; iptal iradesi varsa süre disiplinine uyulmalı ve kararın öğrenildiği tarih belgelenmelidir. Karşı taraf argümanı da öngörülebilir: yönetim, kararın yönetim planındaki yetki devrine dayandığını savunacaktır. Bu savunmayı aşmanın yolu, dava konusunun KMK md. 44, md. 45 veya md. 42-43 kapsamındaki nitelikli çoğunluk alanına girdiğini ya da yönetim planındaki özel çoğunluğun sağlanmadığını somut biçimde göstermektir.

Dava Riski

Yetki aşımıyla yapılan harcamanın iptali, yalnızca kararı düşürmez; harcamayı yapan yönetim organının sorumluluğunu gündeme getirir. Bütçe dışı yatırım kararlarında bu risk belirgindir ve yatırım bütçesi kararının iptaline ilişkin karar analizi somut bir örnek sunar.

Sonuç

Temsilciler kurulu, toplu yapı yönetiminin motorudur; yetkisi yönetim planından doğar ve KMK'nın emredici çoğunluk kuralları ile sınırlanır¹. Karar almadan önce yetki dayanağını, karar aldıktan sonra süre disiplinini gözeten taraf, bu uyuşmazlıklarda güçlü konumdadır. Sık sorulan yeterlilik sorusunun kısa cevabı temsilciler kurulu kararı tek başına yeterli mi içeriğinde; rejimin bütünü kat mülkiyeti hukuku rehberinde yer alır.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku, Temsilciler Kurulu Kararı Tek Başına Yeterli mi, Toplu Yapıda Yatırım Bütçesi Kararının İptali, Kat Mülkiyeti.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩

Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu: Yetki ve Sınırlar