Temsilciler Kurulu Kararı Tek Başına Yeterli mi?

Temsilciler Kurulu Kararı Tek Başına Yeterli mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Toplu yapılarda temsilciler kurulu kararı, yönetim planıyla bu kurula devredilen konularda tek başına yeterlidir. 634 sayılı Kanun md. 69 uyarınca temsilciler kurulu blok temsilcilerinden oluşur ve kat malikleri kurulunun yetkilerini yönetim planındaki devir ölçüsünde kullanır¹. Kanunun nitelikli çoğunluk veya oybirliği aradığı işlerde ise temsilciler kurulu kararı tek başına yetmez. Sınır, yönetim planındaki devir hükmü ile KMK'nın emredici kurallarının kesiştiği noktadadır.

---

1. Temsilciler Kurulunun Dayanağı

KMK md. 69, birden çok bloktan oluşan toplu yapılarda yönetimi kademelendirir. Blok kat malikleri kendi bloklarını ilgilendiren konularda blok kat malikleri kurulunda karar alır; toplu yapının ortak konuları ise blok temsilcilerinden oluşan temsilciler kurulunda karara bağlanır. Her temsilci, temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.

Bu yapı pratik bir ihtiyaca dayanır: yüzlerce malikin tek toplantıda karar alması işlemez. Yönetim planı, kat malikleri kurulunun yetkilerini temsilciler kuruluna devrederek karar mekanizmasını çalışır hale getirir. Kurulun işleyişine ilişkin çerçeve Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu rehberindedir.

---

2. Kararın Tek Başına Yeterli Olduğu Alan

Yönetim planıyla devredilen konularda temsilciler kurulu kararı, kat malikleri kurulu kararı gücündedir ve ayrıca genel kurul onayı gerektirmez. İşletme bütçesinin kabulü, yönetici veya yönetim kurulunun seçimi, personel istihdamı, bakım ve onarım işleri bu alanın tipik örnekleridir; kapsam her sitede yönetim planındaki devir hükmüne göre belirlenir.

Önemli: İlk bakılacak belge kanun değil, o sitenin yönetim planıdır. Aynı konu bir sitede temsilciler kurulunun yetkisinde olabilirken, başka bir sitede kat malikleri kuruluna bırakılmış olabilir.

---

3. Sınır: Nitelikli Çoğunluk ve Oybirliği Gerektiren İşler

Devir sınırsız değildir. KMK'nın emredici hükümlerinin özel yeter sayı aradığı işlerde temsilciler kurulu kararı tek başına sonuç doğurmaz. Anayapıya ilave yapılması KMK md. 44 kapsamındaki şartlara ve maliklerin oybirliğine bağlıdır. Ortak yerler üzerinde temliki tasarruf ve önemli yönetim işleri KMK md. 45 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir; ortak yerin kiraya verilmesi tartışması da bu sınıra dayanır ve Ortak Yer Onaysız Kiralanabilir mi sorusunda yanıtlanır. Faydalı yenilik ve ilaveler KMK md. 42 ve KMK md. 43'teki çoğunluk kurallarına tabidir.

Yönetim planının kendisi de sınır koyabilir. Plan belirli işler bakımından özel çoğunluk öngörmüşse, temsilciler kurulu bu şartı aşamaz.

---

4. Yetki Aşımı ve İptal

Yetki zinciri iki yönde de işler. Temsilciler kurulu, kanunun oybirliğine bağladığı işi olağan çoğunlukla karara bağlarsa karar sakattır. Yönetim kurulu veya yönetici, temsilciler kurulunun münhasır yetkisindeki bir işi onay almadan yaparsa bu da yetki aşımıdır ve iptal sebebi oluşturur.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli, E. 2025/3155, K. 2025/8395 sayılı kararına konu uyuşmazlık, toplu yapı temsilciler kurulu toplantısının ve kararlarının iptali istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, temsilciler kurulu kararlarının kesin ve dokunulmaz olmadığını, yargı denetimine tabi tutulduğunu gösterir. Bütçe kararları yönünden benzer bir denetim örneği Yatırım Bütçesi Kararının İptali sayfasındadır.

Uygulamada

Bir kararın geçerliliğini sorgularken üç belge yan yana konur: yönetim planındaki devir hükmü, toplantı çağrısı ve karar metni. Karar devredilen alandaysa ve toplantı usulüne uygunsa ayakta kalır; kanunun özel yeter sayı aradığı alana taşıyorsa iptal davası güçlü bir zemine oturur. Dava açmadan önce kararın hangi yetki kalemine dayandığını tutanaktan tespit etmek, yargılamanın yönünü baştan belirler.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Ortak Yer Onaysız Kiralanabilir mi, Yatırım Bütçesi Kararının İptali, Kat Mülkiyeti.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩