Ortak Alanda Uzun Süreli Kullanım Hakkı Tanınabilir mi?

Question

Accepted Answer

Ortak Alanda Uzun Süreli Kullanım Hakkı Tanınabilir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Tanınabilir; ancak yetki eşiği yüksektir. Ortak yerler bütün kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir ve 634 sayılı Kanun md. 45 uyarınca ortak yer üzerinde ayni hak tesisi bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir¹. Uzun süreli ve münhasır kullanım tanıyan protokoller de sonuçları bakımından bu eşiğe yaklaşır. Yönetim kurulunun tek başına imzaladığı protokol yetki aşımıdır; iptali ve kullanımın men'i istenebilir.

1. Ortak Yerin Hukuki Statüsü

KMK md. 4, ortak yerleri sayar: temeller, ana duvarlar, avlular, bahçeler, sosyal tesisler ve ortak kullanıma özgülenen diğer bölümler. Bu yerler üzerinde hiçbir malik veya organ, diğer maliklerin iradesini dışlayarak tasarruf edemez. Kullanım düzeni yönetim planıyla ve kurul kararlarıyla belirlenir.

Kısa süreli ve herkese açık kullanım düzenlemeleri olağan yönetim işidir. Sorun, belirli bir kişiye veya bölüme uzun süreli, münhasır ve fiilen mülkiyet benzeri yarar sağlayan düzenlemelerde başlar.

2. Oybirliği Eşiği: KMK md. 45

Ortak yer üzerinde irtifak, intifa gibi ayni hakların tesisi ve benzeri temliki tasarruflar, KMK md. 45 gereği bütün kat maliklerinin oybirliğiyle mümkündür. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, adı "protokol" veya "tahsis" olsa bile ortak yerden uzun süreli ve münhasır yararlanma sağlayan işlemler, sonuçları itibarıyla önemli tasarruf sayılır ve genel kurulun nitelikli iradesine bağlanır.

Önemli: İşlemin adı belirleyici değildir. On yıllık "kullanım protokolü", ekonomik sonucu bakımından intifa hakkına yaklaşıyorsa, olağan kiralama gibi değerlendirilmez; oybirliği tartışması doğar.

3. Toplu Yapıda Yetki Kimde?

Toplu yapılarda kat malikleri kurulunun yetkileri, yönetim planıyla KMK md. 69 kapsamındaki temsilciler kuruluna devredilebilir. Bu durumda ortak alan tahsisi gibi önemli işler temsilciler kurulunun münhasır yetkisine girer. Yönetim kurulu icra organıdır; kendi başına ortak alan üzerinde hak tanıyamaz.

Yönetim kurulunun temsilciler kurulu onayı olmadan imzaladığı tahsis protokolü yetki aşımıdır. Böyle bir işlem, kurul kararının iptali ve işlemin geçersizliği yoluyla ortadan kaldırılabilir; fiili kullanım sürüyorsa men davası açılır ve elde edilen yararın iadesi istenir.

4. Maliklerin Başvuru Yolları

Malik, işlemi öğrendiğinde KMK md. 33 kapsamında sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Talepler üç başlıkta toplanır: dayanak kurul kararı varsa iptali, protokolün geçersizliğinin tespiti ve ortak alana müdahalenin men'i. Kullanımdan gelir elde edilmişse bu gelirin ortak hesaba iadesi de istenir.

Uygulamada

Bu uyuşmazlıklarda dava stratejisini işlemin niteliği belirler. Kısa süreli ve bedelli kiralamalarda mahkemeler yetki ve usul denetimine odaklanır; uzun süreli münhasır tahsislerde ise oybirliği eşiği tartışılır. Malik tarafında ilk adım protokol metnini, dayanak kurul kararını ve karar defterini temin etmektir. Yönetim tarafında ise tek güvenli yol, tahsis niteliği taşıyan her işlemi temsilciler kurulu veya genel kurul gündemine taşımak ve karar nisabını tutanakla belgelemektir.

İlgili içerikler için bkz. Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Yönetim, Ortak Yeri Onay Almadan Kiraya Verebilir mi?, Temsilciler Kurulu Kararı Tek Başına Yeterli mi?, Kat Mülkiyeti.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩