Temsilciler Kurulu Kat Malikleri Adına Karar Alabilir mi?

Temsilciler Kurulu Kat Malikleri Adına Karar Alabilir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet, ancak sınırlı olarak. Temsilciler kurulu yalnız yönetim planında kendisine devredilen konularda kat malikleri adına karar alır. 634 sayılı Kanun md. 70 uyarınca yönetim planı bu çerçeveyi çizer; kanunun nitelikli çoğunluk veya oybirliği aradığı işler ile blok maliklerini doğrudan ilgilendiren kararlar kurulun serbest tasarrufuna girmez. Yetkisini aşan karar iptal davasına konu olur.

---

Yetkinin Kaynağı: Yönetim Planı

Temsilciler kurulu, kat malikleri kurulunun yerine kendiliğinden geçmez. KMK md. 69 site genelini ilgilendiren konularda temsil yoluyla yönetime izin verir; fakat bu yetkinin kapsamını yönetim planı belirler. Plan hangi konuyu kurula bırakmışsa, kurul o konuda tüm malikleri bağlayan karar alabilir.

Olağan yönetim işleri, işletme projesinin belirlenmesi, site genelindeki ortak yer ve tesislerin işletilmesi tipik olarak kurula devredilen alanlardır. Ortak giderlerin paylaşımında ise KMK md. 72'deki ayrım korunur: bloğa özgü giderler o bloğun, toplu yapı geneline ait giderler tüm maliklerin sorumluluğundadır.

---

Kurulun Aşamayacağı Sınır

Yönetim planı ne kadar geniş yetki verirse versin, kanunun emredici hükümleri kurulun önünde durur. Bazı işlerde karar yetkisi malikin bizzat iradesine bağlıdır ve temsille kullanılamaz.

• Kat ilavesi ve yeni bağımsız bölüm: KMK md. 44 bu işler için bütün kat maliklerinin rızasını arar. Temsilciler kurulu bu sonucu çoğunlukla üretemez.
• Ortak yerde temliki tasarruf: KMK md. 45 uyarınca ortak yerin bir hakla kayıtlanması veya bir kısmının devri gibi tasarruflar oybirliğini gerektirir.
• Yönetim planı değişikliği: KMK md. 28, planın değiştirilmesini kat maliklerinin beşte dördünün kararına bağlar; kurul bunu tek başına yapamaz.
• Bloğa özgü konular: Yalnız bir bloğu veya belirli bağımsız bölümleri ilgilendiren kararlar, o blok kat malikleri kurulunun alanındadır.

Önemli: Yetki aşımıyla alınan karar yok hükmünde değil, kural olarak iptal edilebilir niteliktedir. Kararı öğrenen malik, öğrenmeden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açmazsa karar kesinleşir. Süreyi kaçırmak, sakat kararın da bağlayıcı hale gelmesine yol açar.

---

Kimin, Nereye Başvuracağı

Yetkisi aşılan bir karara karşı dava hakkı, o kararla bağlanan her kat malikine aittir; malikin toplantıya katılmış veya olumsuz oy kullanmış olması şart değildir. İtiraz, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklara bakan sulh hukuk mahkemesinde açılan iptal davasıyla ileri sürülür.

Dava sürerken kararın uygulanması kendiliğinden durmaz; tahakkuk eden bir gider söz konusuysa malikin ayrıca ihtiyati tedbir talep etmesi gerekir. Yetki tartışmasında hız bu yüzden önemlidir, çünkü karar uygulandıkça geri dönüşü güçleşen sonuçlar doğabilir.

---

Yatırım Bütçesi Örneği ve Yargı Denetimi

Uygulamada en tartışmalı alan, site genelini kapsayan büyük yatırım kararlarıdır. Kurulun olağan işletme giderleri için karar alması ayrı, malikleri uzun vadeli ve yüksek tutarlı yatırıma bağlaması ayrı değerlendirilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 14.07.2025 tarihli, E. 2025/1811, K. 2025/11048 sayılı kararında, toplu yapıda merkez yönetim kurulunun ve temsilciler kurulunun yatırım bütçesi belirleme yetkisini değerlendirmiştir. Kararda, yatırım bütçesine ilişkin kurul kararlarının iptal davasına konu olabileceği ve usulüne uygun bildirim yapılmadan yapılan tahakkuklara karşı malikin dava hakkı bulunduğu kabul edilmiştir. Karar, kurulun yetkisinin biçimsel bir devirle sınırsız hale gelmediğini; kararın hem yönetim planına hem de bildirim usulüne uygunluğunun denetlendiğini gösterir. Ayrıntı Toplu Yapıda Yatırım Bütçesi Kararının İptali sayfasındadır.

Uygulamada

Temsilciler kurulu kararına dayanan bir tahakkuka itiraz eden malik, önce kararın yönetim planında kurulun yetkisine bırakılan bir konuya girip girmediğini denetlemelidir. İkinci olarak kararın kendisine usulüne uygun bildirilip bildirilmediği önem taşır; bildirim eksikse iptal süresi işlemeye başlamaz. Kurul tarafında ise en sık yapılan hata, planla verilmemiş bir yetkiyi teamüle dayanarak kullanmaktır. Toplu yapıda teamül, yönetim planının yerini tutmaz.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu Yapıda Yatırım Bütçesi Kararının İptali, Temsilciler Kurulu Kararı Tek Başına Yeterli mi, Kat Mülkiyeti.