Toplu Yapıda Temsilciler Kurulu Nedir?

Toplu Yapıda Temsilciler Kurulu Nedir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Temsilciler kurulu, toplu yapı kapsamındaki blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşan üst yönetim organıdır. 634 sayılı Kanun md. 66-69 uyarınca büyük sitelerde her malikin ayrı ayrı toplanması yerine, blok ve ada temsilcileri site genelini ilgilendiren konularda karar alır. Kurulun yetkisi doğrudan kanundan değil, kanunun izin verdiği ölçüde yönetim planından doğar.

---

Temsilciler Kurulu Nerede Doğar

Toplu yapı, birden çok yapının ortak altyapı, sosyal tesis ve yönetim bakımından birbirine bağlandığı yerleşim biçimidir. KMK md. 66 bu statüyü tanımlar; statü varsa toplu yapıya özgü kademeli yönetim rejimi devreye girer.

Bir site yüzlerce bağımsız bölümden oluştuğunda, her kararın tüm maliklerin katıldığı tek bir kurulda alınması pratikte işlemez. Kanun bu tıkanıklığı, blok ve ada düzeyinde örgütlenmeye ve bunların üstünde bir temsil organına izin vererek çözer.

Önemli: Bir site fiilen tek elden yönetiliyor olsa bile, tapuda toplu yapı statüsü kurulmamışsa temsilciler kurulu yetkisini kullanamaz. Statü yoksa kararların dayanağı klasik kat malikleri kuruludur; bu ayrımın atlanması, alınan kararları baştan sakatlar.

---

Kurulun Oluşumu ve Niteliği

KMK md. 69, toplu yapı yönetimini kademeli kurar. Her blok, yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin işlerde kendi bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Blokların üstünde ise site genelini ilgilendiren konular için temsilciler kurulu bulunur.

Temsilciler kurulu, blok yöneticileri veya blok kat malikleri kurulunun bu iş için seçtiği temsilciler ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. Her temsilci, kendisini seçen blok maliklerini ve onların oy ağırlığını taşır. Böylece kurul, sayıca sınırlı bir organ olmasına rağmen tüm maliklerin iradesini yansıtır.

---

Yetki Yönetim Planından Doğar

Temsilciler kurulunun görev alanı kanunda tek tek sayılmaz. KMK md. 70 uyarınca toplu yapı tek bir yönetim planıyla yönetilir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar. Kurulun hangi konularda, hangi oy ağırlığıyla karar alacağını yönetim planı belirler.

Bu yapı, temsilciler kurulunun gücünü de sınırını da aynı kaynağa bağlar. Yönetim planında yer almayan bir yetkiyi kurul kendiliğinden üstlenemez. Site genelini ilgilendiren ortak giderler bakımından kural KMK md. 72'dedir: yalnız bloğa ait giderler o blok maliklerince, toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislere ilişkin giderler tüm maliklerce karşılanır.

Uygulamada

Bir sitede temsilciler kurulunun aldığı karar tartışmaya düştüğünde, ilk bakılacak belge kararın kendisi değil yönetim planıdır. Plan o konuyu kurulun yetkisine bırakmışsa karar ayakta kalır; bırakmamışsa karar yetki yönünden sakattır. Kurulun temsil oranları, toplantı ve karar yeter sayıları da plandan okunur. Bu nedenle toplu yapıda yönetim planı, klasik sitelere göre çok daha belirleyici bir metindir.

---

Kat Malikleri Kurulunun Yetkileri Hangi Ölçüde Devredilir

Temsilciler kurulu, kat malikleri kurulunun yerini yalnız yönetim planının izin verdiği ölçüde alır. Olağan yönetim işleri, işletme projesinin belirlenmesi ve site genelindeki ortak yerlerin işletilmesi kurula bırakılabilir. Buna karşılık kanunun nitelikli çoğunluk veya oybirliği aradığı işler, planla devredilmiş olsa bile kurulun serbest tasarrufuna girmez.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin toplu yapı uyuşmazlıklarındaki yerleşik uygulamasında, temsilciler kurulu ve yönetim kurulu kararları iptal davasına konu edilebilmekte; kurulun yönetim planındaki çerçeveyi aşan kararları yetki yönünden denetlenmektedir. Bu denetim, kurulun ne kadar geniş yetkiyle donatılırsa donatılsın kanunun emredici sınırlarına bağlı kaldığını gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Temsilciler Kurulu Kararı Tek Başına Yeterli mi, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Mülkiyeti.