Hangi Kararlar Oybirliği Gerektirir?

Hangi Kararlar Oybirliği Gerektirir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat malikleri kurulunda genel kural çoğunlukla karar alınmasıdır; ancak malikin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kimi kararlar bütün maliklerin oybirliğini gerektirir. Anagayrimenkule kat veya bağımsız bölüm ilavesi (KMK md. 44), ortak yerler üzerinde temliki tasarruf ve olağanüstü nitelikte esaslı değişiklik (KMK md. 45) ile ortak yerde nitelik değiştiren tadilat (KMK md. 19) oybirliği ister. 634 sayılı Kanun bu halleri çoğunluk ilkesinin dışında tutar; oybirliği sağlanmadan alınan karar bağlayıcı olmaz.

---

Kat İlavesi ve Anayapıya Ekleme

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çatı katı yerine yeni bağımsız bölüm eklenmesi, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verilecek karara bağlıdır (KMK md. 44). Bu tür bir ekleme, arsa paylarının yeniden dağılımını ve ortak yerlerin niteliğini etkilediği için basit çoğunlukla karara bağlanamaz.

Oybirliği koşulu, projenin faydalı görülmesiyle aşılamaz. Tek bir malikin dahi muhalefeti, kat ilavesi kararının alınmasını engeller.

---

Ortak Yerde Temliki Tasarruf ve Esaslı Değişiklik

Ortak yerlerin bir kısmının bir malike özgülenmesi, kiraya verilmesi veya devri gibi temliki tasarruflar ile ortak yerde olağanüstü nitelikte esaslı değişiklik yapılması bütün maliklerin oybirliğini gerektirir (KMK md. 45). Bahçenin bir bölümünün tek daireye tahsisi veya ortak çatının niteliğini değiştiren dönüşüm bu kapsamdadır.

Önemli: Ortak yerde yapılan her işlem oybirliği gerektirmez. Onarım, bakım ve faydalı yenilik nitelikli işler çoğunlukla kararlaştırılabilir. Oybirliği eşiği, yalnızca ortak yerin hukuki niteliğini veya mülkiyet dengesini değiştiren tasarruflarda devreye girer.

Ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıkların çerçevesi Ortak Alan Uyuşmazlıkları rehberinde ayrıca ele alınır.

---

Ortak Yerde Nitelik Değiştiren Değişiklik

Kat maliklerinden biri, bütün maliklerin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis niteliğini değiştiren işler yaptıramaz (KMK md. 19). Ortak yerde nitelik değiştiren bir müdahale, diğer maliklerin muvafakati olmadan gerçekleştirilemez; aksi halde eski hale getirme talep edilebilir.

Bu hüküm, çoğunluğun dahi tek bir malikin mülkiyet ve kullanım hakkını ortak yer üzerinden zedelemesini önleyen bir güvencedir.

---

Uygulamada

Oybirliği gerektiren bir kararın çoğunlukla alınması, o kararı yok hükmünde bırakmaz; ancak muhalif veya katılmayan malik yönünden bağlayıcılığı doğmaz ve iptal davasına konu olur. Uygulamada en sık hata, oybirliği gerektiren ortak yer tasarrufunun "faydalı yenilik" gibi gösterilerek çoğunlukla oylanmasıdır. Kararın niteliği doğru belirlenmeden nisap seçilmemelidir.

Muhalefet şerhini karar defterine yazdırmak, sonradan açılacak iptal davasında malikin konumunu güçlendirir. Nisap türlerinin tamamı Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir sorusunda ve Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları rehberinde bulunur.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları, Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir.