Harici Satış Senedi ile Tapu Alınır mı?

Harici Satış Senedi ile Tapu Alınır mı?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kural olarak alınmaz, dar bir istisna varsa alınır. Taşınmaz mülkiyetinin devri resmî şekle tabidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 706 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 uyarınca taşınmaz satışı tapu sicil müdürlüğünde resmî senetle yapılmadıkça geçerli değildir. Bu nedenle harici satış, yani adi yazılı satış senedi ile yapılan devir kesin hükümsüzdür ve kural olarak tapu iptali ve tescil sonucu doğurmaz. Ancak Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulacak yapılarda bağımsız bölüm alımı bakımından, koşulları oluştuğunda tescile imkan veren bir istisna tanımıştır.

---

Harici Satış Neden Kural Olarak Geçersizdir

Taşınmaz satışında geçerlilik şekli emredicidir. 4721 sayılı Kanun md. 706 taşınmaz mülkiyetinin devrini resmî senede bağlar; 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 bu resmî senedin tapu müdürlüğünde düzenlenmesini öngörür. Bu şekle uyulmadan yapılan satış, tarafların iradesi ne kadar açık olursa olsun kesin hükümsüzdür.

Adi yazılı satış senedi, taraflar arasında borç ilişkisi kuruyor görünse de mülkiyeti geçirmez. Alıcı bu senede dayanarak doğrudan tapu iptali ve tescil isteyemez; kural, ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istemektir. Harici satışın hukuki zayıflığı buradan doğar.

---

1988 İçtihadı Birleştirme Kararının Getirdiği İstisna

Şekil kuralının katı sonucu, kat mülkiyetine tabi olarak yapımına başlanan yapılarda yumuşatılmıştır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli, 1987/2 esas ve 1988/2 karar sayılı kararı, bu tür yapılarda bağımsız bölüm satımında dar bir istisna tanır. Karara göre taraflar satış üzerinde anlaşmış, alıcı borcunun tamamını ödemiş, satıcı da bağımsız bölümü teslim edip alıcıya malik gibi kullandırmışsa, artık şekle aykırılığı ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı düşer.

Bu durumda hakim, 4721 sayılı Kanun md. 2 uyarınca satıcının şekil eksikliğine dayanmasını hakkın kötüye kullanılması sayar ve tescile karar verebilir. İstisna, harici satışı genel olarak geçerli kılmaz; yalnızca edimlerini tamamlamış tarafı korur.

Önemli: Bu istisna her taşınmaz satışına genişletilemez. Yalnızca kat mülkiyetine tabi olarak yapımına başlanan yapılarda, bağımsız bölüm alımında ve aşağıdaki koşulların tümü birlikte gerçekleştiğinde uygulanır. Boş arsa veya müstakil taşınmazın harici satışında bu koruma işlemez.

---

İstisnanın Koşulları

Tescil kararı verilebilmesi için dört unsur birlikte aranır. Birincisi, taraflar bağımsız bölümün satışı üzerinde anlaşmış olmalıdır. İkincisi, alıcı satış bedelinin tamamını ödemiş olmalıdır; kısmi ödeme istisnayı doğurmaz. Üçüncüsü, bağımsız bölüm alıcıya fiilen teslim edilmiş ve alıcı orada malik gibi kullanmaya devam etmiş olmalıdır. Dördüncüsü, yapının imara ve projesine uygun bulunması, yani hukuka aykırı bir yapı olmaması gerekir.

Koşullardan biri eksikse istisna uygulanmaz. Özellikle imara aykırı yapıda tescil talebi, ödeme tamamlanmış olsa bile reddedilme riski taşır. Alıcının, ödeme belgelerini, teslim ve kullanıma ilişkin delilleri ve yapı ruhsatı durumunu dava öncesinde toplaması bu nedenle belirleyicidir.

---

Tescil Davası ve Uygulamada En Sık Hata

İstisna koşulları varsa alıcı, satıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açar. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Uygulamada

En sık hata, alıcının bedeli tamamen ödemeden veya teslim gerçekleşmeden istisnaya güvenmesidir. Ödeme eksikse ya da kullanım fiilen sağlanmamışsa, 1988 kararının koruması devreye girmez ve harici satış kesin hükümsüz kalır. İkinci sık hata, imara aykırı yapıda tescil beklentisidir; imara uygunluk koşulu sağlanmadan tescil kararı çıkmaz.

Bu risklerden korunmanın güvenli yolu, satışı baştan resmî şekle veya noterde düzenlenecek bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine bağlamaktır. Satış vaadinin tapuya şerhi ve tescile zorlama imkanı satış vaadi sözleşmesi tapu iptali ve tescil sağlar mı sorusunda; kat irtifakı aşamasında daire alımının riskleri kat irtifaklı tapuyla daire almak güvenli mi sorusunda işlenir. İstisnanın yargısal çerçevesi harici satışla tapu iptali ve tescil İçtihadı Birleştirme Kararı analizinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil İçtihadı Birleştirme Kararı, Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil Sağlar mı, Kat İrtifaklı Tapuyla Daire Almak Güvenli mi.