Harici Satış Sözleşmesi Geçerli midir?

Harici Satış Sözleşmesi Geçerli midir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Harici satış, resmî şekil ve tapu iptali uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Harici satış sözleşmesi, yani taşınmazın tapu dışında adi yazılı senetle satılması kural olarak geçerli değildir. 4721 sayılı Kanun md. 706 ve 6098 sayılı Kanun md. 237 taşınmaz satışını resmî şekle bağladığından, bu şekle uyulmadan yapılan satış kesin hükümsüzdür. Alıcı harici senede dayanarak malik olamaz; ancak ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme yoluyla geri isteyebilir. Dar bir istisna, ifa edilmiş bağımsız bölüm satımında dürüstlük kuralıyla tescil imkânı verir.

---

Kural: Kesin Hükümsüzlük

Harici satış senedi, tarafların iradesini yansıtsa bile kanunun aradığı resmî şekli taşımaz. Bu nedenle sözleşme baştan itibaren geçersizdir. Geçersizlik, bedelin ödenmesiyle, taşınmaza yerleşilmesiyle ya da aradan yıllar geçmesiyle giderilemez. Alıcı, malik olduğunu ileri süremez ve satıcıya karşı doğrudan tapu talep edemez.

Bedel ise satıcının elinde hukuki sebepten yoksun kalır. Alıcı, ödediği tutarı sebepsiz zenginleşme ve istirdat kurallarıyla geri isteyebilir.

Önemli: Harici senede tanık imzası eklenmesi ya da senedin noterde onaylatılması geçerlilik sağlamaz. Taşınmaz satışının aradığı şekil yalnızca tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle karşılanır.

İstisna: İfa Edilmiş Bağımsız Bölüm Satımı

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararıyla dar bir istisna belirledi. Kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazda bağımsız bölüm satımında alıcı tüm borcunu ödemiş, satıcı da bölümü teslim edip alıcının malik gibi kullanmasına ses çıkarmamışsa; satıcının tapuda devirden kaçınması dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Bu hâlde hâkim, 4721 sayılı Kanun md. 2 gereğince tescil davasını kabul edebilir.

İstisnanın koşulları dardır ve bir arada aranır. Boş arsa ya da bu koşulları taşımayan satımlarda harici senet tek başına tescil hakkı vermez.

Ne Yapılmalı

Elinde harici satış senedi bulunan alıcının önce belgenin niteliğini ve ifa durumunu değerlendirmesi gerekir. İstisna koşulları oluşmuşsa tapu iptali ve tescil davası, oluşmamışsa ödenen bedelin istirdadı gündeme gelir. Konunun bütünü için taşınmaz satımında resmî şekil ve şekle aykırılık makalesi ve harici satışla tapu iptali ve tescil kararı incelenebilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Taşınmaz Satımında Resmî Şekil ve Şekle Aykırılık ve Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil: İçtihadı Birleştirme Kararı.