İnançlı İşlem, Muvazaa ve Tapu İptali

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: İnançlı işlem, muvazaa, tapu iptali ve tescil, taşınmaz devri uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

İnançlı işlem, bir kimsenin taşınmazını ya da bir hakkını teminat veya yönetim amacıyla güvendiği kişiye devretmesi, o kişinin de amaç gerçekleşince geri vermeyi üstlenmesidir. Uygulamada taşınmaz çoğu kez tapuda satış gösterilerek devredilir; asıl amaç ise geri verme koşuluna bağlı bir güven ilişkisidir. Bu yapı, inançlı işlemi hem muvazaadan hem de sıradan satıştan ayırır ve tapu iptali davalarında kendine özgü bir ispat rejimi doğurur.

İnançlı İşlemin Tanımı ve Unsurları

İnançlı işlemde iki taraf vardır: hakkı devreden inanan ve hakkı devralan inanılan. İşlem iki unsurdan oluşur. Birincisi, tarafların hak ve borçlarını, geri verme koşullarını ve süreyi belirleyen inanç sözleşmesidir. İkincisi, mülkiyetin ya da hakkın inanılana gerçekten geçirildiği kazandırıcı işlemdir. Kazandırıcı işlem genel hükümlere tabidir; taşınmazda tapuda resmî devirle gerçekleşir.

İnanç sözleşmesi kanunda ayrıca düzenlenmemiş, kendine özgü bir sözleşmedir ve kaynağını 6098 sayılı Kanun md. 19 iradenin yorumu ilkesinden alır. İnanılan, devraldığı hakkı sözleşmedeki koşullara uygun kullanmak, amaç gerçekleşince ya da süre dolunca inanana iade etmekle yükümlüdür.

Muvazaadan Farkı

İnançlı işlemi muvazaadan ayıran temel nokta iradedir. Muvazaada taraflar devri gerçekte istemez; üçüncü kişileri aldatmak için görünüşte bir işlem yaratır. Mutlak muvazaada gizli bir işlem yoktur; nispi muvazaada görünüşteki işlemin arkasına gerçek bir işlem gizlenir. İnançlı işlemde ise devir gerçekten istenir: mülkiyet inanılana geçer, ancak inanılan geri verme borcu altına girer.

Bu ayrımın iki pratik sonucu vardır. Muvazaa iddiasında zamanaşımı işlemez; inançlı işlemde iade veya tazminat talebi Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında on yıllık zamanaşımına tabidir. Ayrıca muvazaayı işlemin tarafı da ileri sürebilirken, tapudaki satışı muvazaalı sayıp iptal istemek kural olarak "kişi kendi muvazaasına dayanamaz" ilkesine takılır; inançlı işlemde ise inanan, inanç sözleşmesinden doğan kişisel hakkına dayanır.

İspat: Yazılı Delil Kuralı

İnançlı işlemin ispatı, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla yerleşmiştir. Bu karara göre inanç ilişkisi, tarafların imzasını taşıyan yazılı delille kanıtlanır. Taşınmaz devri resmî şekle tabi olsa da inanç sözleşmesinin resmî şekilde yapılması gerekmez; yazılılık bir geçerlilik değil, ispat koşuludur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.07.2010 tarihli, 2010/14-394 E., 2010/395 K. sayılı kararında bu ilke somutlaştırıldı: imza ve içeriği çekişmesiz bir belge inanç sözleşmesinin varlığını kabul etmeye yeterlidir ve bu belgenin tapu devrinden sonra düzenlenmiş olması ispat değerini etkilemez. Elde tam yazılı belge yoksa, karşı tarafın elinden çıkmış bir yazılı delil başlangıcı bulunması hâlinde 6100 sayılı Kanun md. 200 çerçevesinde tanık dahil her delille tamamlama yoluna gidilir. İspat yükü, iddiada bulunan inanana aittir.

Önemli: İnanç sözleşmesinin devirden sonra imzalanmış olması davayı düşürmez. Belirleyici olan, belgenin tarafların imzasını taşıması ve geri verme iradesini yansıtmasıdır. Hiçbir yazılı delil ya da yazılı delil başlangıcı bulunmadığında salt tanıkla inançlı işlem ispatı kural olarak dinlenmez.

Tapu İptali, Tescil ve Üçüncü Kişinin Durumu

İnanılan iade borcunu yerine getirmezse inanan, inanç sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açar. Dava, ayni hakka değil kişisel hakka dayandığından zamanaşımına tabidir ve süre, iadenin gerektiği tarihte işlemeye başlar.

Taşınmaz inanılan tarafından üçüncü bir kişiye devredilmişse durum değişir. Tapu kütüğüne güvenerek iyiniyetle mülkiyet kazanan üçüncü kişi 4721 sayılı Kanun md. 1023 uyarınca korunur; bu hâlde aynen iade imkânsızlaşır ve inananın talebi tazminata dönüşür. İnananın kendini önceden güvenceye alması için inanç sözleşmesini yazılı yapması ve inanılanın tasarruf yetkisini sözleşmeyle sınırlaması önem taşır.

Uygulamada

İnançlı işleme dayanan bir uyuşmazlıkta ilk değerlendirme, elde tarafların imzasını taşıyan bir belgenin bulunup bulunmadığıdır. Belge varsa dava, inanç sözleşmesindeki geri verme koşuluna dayandırılır ve tapu iptali ile tescil istenir; taşınmaz elden çıkmışsa tazminat talep edilir. Belge yoksa yazılı delil başlangıcı, ikrar veya yemin delilleri araştırılır. On yıllık zamanaşımının iade tarihinden işlediği ve inanılanın kötüniyetli devirlerinde üçüncü kişinin iyiniyetinin tartışılacağı baştan gözetilmelidir. Konunun içtihadi yönü için inançlı işlemde tapu iptali ve yazılı delil kararı, muvazaa ekseni için kişi kendi muvazaasına dayanamaz incelenebilir.

İlgili içerikler için bkz. İnançlı İşlemde Tapu İptali ve Yazılı Delil, Muvazaa ve Nispi Muvazaa: Tapu Davalarında Sınırlar ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

İnançlı İşlem, Muvazaa ve Tapu İptali