Kişi Kendi Muvazaasına Dayanamaz: Tapu İptali Davasının Sınırı

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, muvazaa, kooperatiften ferdileştirme, kentsel dönüşüm için çalışma alanı.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 12.09.2024 tarihli ve 2023/4532 E., 2024/4893 K. sayılı kararıyla, tapuda resmî satış olarak yapılan devrin sonradan muvazaalı sayılıp iptalinin istenip istenemeyeceğini değerlendirdi. Karar, tapu iptali ve tescil davalarında sık karşılaşılan bir savunmayı, işlemin tarafının kendi muvazaasına dayanamayacağı ilkesini gösterir.

Uyuşmazlığın Konusu

Davacı, taşınmazını eski gelinine bağışlamak amacıyla devrettiğini, karşılığında bir bedel almadığını ileri sürerek tapunun iptalini ve adına tescilini istedi. Tapu kaydında ise devir, satış olarak görünüyordu. İlk derece mahkemesi davayı reddetti, bölge adliye mahkemesi bu kararı onadı.

Kararın Gerekçesi

İlk derece mahkemesinin benimsediği ve Daire tarafından onanan gerekçe şudur:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 288/2. maddesi uyarınca bir taşınmazın bağışlanmasının ancak resmi şekilde yapılmış olmasına bağlı olduğu, dava konusu taşınmaza ait satış akit tablosuna göre taşınmazın davacıdan davalıya yarı hissesinin devredildiği, hal böyle iken davacıdan davalıya bağış yoluyla devredilen bir taşınmazdan söz edilemeyeceği, tarafların tapudaki satış işleminin tarafları olmakla "kişi, kendi muvazaasına dayanamaz" ilkesi gereği, tarafların gerçek iradesini yansıtmayan tapudaki satış işleminin geçersiz olduğundan bahisle tapu iptali ve tescil kararı verilmesinin mümkün olmadığı.

Karar iki noktayı birleştirir. Taşınmaz bağışı 6098 sayılı Kanun md. 288 uyarınca resmî şekle tabidir; tapuda satış olarak yapılan devir, sonradan bağış sayılamaz. Daha önemlisi, satış işleminin tarafı olan kişi, işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığını, yani muvazaalı olduğunu ileri sürerek kendi lehine sonuç çıkaramaz.

Kararın Anlamı

Muvazaa, tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmayan bir görünüş işlemi yaratmasıdır. 6098 sayılı Kanun md. 19 iradenin yorumunda görünüşteki değil gerçek iradeyi esas alır. Ancak bu kural, muvazaalı işlemin tarafına kendi yarattığı görünüşü bozma imkânı vermez. İşlemin tarafı, gizli iradeyi kanıtlasa dahi, kendi muvazaasına dayanarak tapu iptali isteyemez. Bu ilke, aynı dönemde birbiriyle uyumlu kararlarla pekiştirilmiştir: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi'nin 19.06.2025 tarihli, 2024/12671 E., 2025/9665 K. sayılı kararında "hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz" gerekçesiyle muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 10.04.2025 tarihli, 2023/3571 E., 2025/1430 K. sayılı kararında ise sözleşmenin göstermelik imzalandığı iddiasının aynı ilke uyarınca sonuç doğurmayacağı benimsenmiştir.

Kuralın istisnası, muvazaalı işlemin tarafı olmayan üçüncü kişilerdir. Alacaklılar veya mirasçılar gibi işleme taraf olmayanlar, muvazaayı ileri sürerek geçersizliğe dayanabilir. Muristen mal kaçırma amacıyla yapılan devirlerde mirasçının açtığı dava bunun tipik örneğidir; oradaki dava, işlemin tarafının değil, üçüncü kişi konumundaki mirasçının davasıdır.

Önemli: Bu ilke, temsilci eliyle işlem yapan kişiyi de bağlar. Vekaletname ile yetkilendirilen temsilcinin imzaladığı satış veya sulh sözleşmesi, temsil olunanı işlemin tarafı hâline getirir. Bu nedenle sonradan aynı işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürmek, temsil olunan yönünden de kendi muvazaasına dayanma yasağına takılır.

Uygulamada

Tapu iptali düşünen kişi, önce işlemin tarafı mı yoksa üçüncü kişi mi olduğunu belirlemelidir. İşlemin tarafıysa, muvazaa iddiası dinlenmez; bu durumda irade sakatlığı (yanılma, aldatma, korkutma) veya bağıştan dönme gibi ayrı hukuki sebepler ve bunların süreleri değerlendirilir. Üçüncü kişiyse, muvazaayı her türlü delille ispatlayabilir. Bağış iddiasında, taşınmaz bağışının 6098 sayılı Kanun md. 288 gereği resmî şekle tabi olduğu ve tapudaki satış kaydının bağış sayılamayacağı da gözetilmelidir. Konunun bütünü için muvazaa ve nispi muvazaa makalesi ile kişi kendi muvazaasına dayanabilir mi sayfalarına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Muvazaa ve Nispi Muvazaa: Tapu Davalarında Sınırlar, Muris Muvazaası ile Tapu İptali ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Kişi Kendi Muvazaasına Dayanamaz: Tapu İptali Davasının Sınırı