Muvazaa ve Nispi Muvazaa: Tapu İptali Davalarında Gerçek İrade

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Muvazaa, tapu iptali ve tescil ile taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Tapuda satış olarak görünen bir devrin arkasında çoğu zaman bambaşka bir irade saklıdır. Taraflar ya hiç işlem yapmak istememiş ya da yaptıkları işlemi başka bir kılıfla göstermiştir. Muvazaa, bu görünüş ile gerçek arasındaki çelişkiyi hukuka taşıyan kavramdır ve tapu iptali davalarının en tartışmalı zeminini oluşturur. Kavramın dayanağı, irade beyanının yorumunu ve muvazaayı düzenleyen 6098 sayılı Kanun md. 19 hükmüdür. Muvazaanın kimin lehine sonuç doğuracağı ise davanın kaderini belirler; çünkü işlemin tarafı ile üçüncü kişi bu iddiayı ileri sürerken taban tabana zıt bir konumda durur.

Muvazaa Kavramının Hukuki Temeli

Muvazaa, tarafların gerçek iradelerini gizleyip dışarıya karşı görünüşte bir işlem yaratmalarıdır. 6098 sayılı Kanun md. 19, bir sözleşmenin yorumunda tarafların yanlışlıkla ya da gerçek amacını gizlemek için kullandığı sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılacağını söyler. Buradaki ölçüt görünüş değil, iradedir.

Muvazaada iki katman bulunur. Birincisi, tarafların üçüncü kişileri yanıltmak için dışarıya yansıttığı görünürdeki işlem. İkincisi, taraflar arasında geçerli olan gerçek anlaşma ya da hiç işlem yapılmadığı yönündeki mutabakat. Görünürdeki işlem tarafların gerçek iradesini taşımadığı için kesin hükümsüzdür ve bu geçersizlik başından itibaren doğar.

Muvazaanın kesin hükümsüzlük doğurması, onu iptal edilebilir işlemlerden ayırır. İptal edilebilir bir işlem, iptal edilene kadar geçerlidir; muvazaalı işlem ise hiç doğmamış sayılır. Bu ayrım, hak düşürücü süre ve zamanaşımı bakımından da sonuç doğurur; kesin hükümsüzlük her zaman ileri sürülebilir ve hâkim tarafından resen gözetilir.

Mutlak Muvazaa ve Nispi Muvazaa Ayrımı

Muvazaa iki biçimde ortaya çıkar. Mutlak muvazaada taraflar aslında hiçbir işlem yapmak istemez; yalnızca görünüş yaratılır. Tipik örnek, alacaklılardan mal kaçırmak için taşınmazı bir yakına satmış gibi gösterip mülkiyeti gerçekte elde tutmaktır. Burada ne satış ne başka bir işlem istenmiştir; ortada yalnızca boş bir görüntü vardır.

Nispi muvazaada ise taraflar gerçekten bir işlem yapmak ister, ancak onu başka bir işlem kılığında gizler. En sık görülen hâl, bağışlanmak istenen taşınmazın tapuda satış gibi gösterilmesidir. Burada görünürdeki satış ile gizli bağış birlikte yaşar. Görünürdeki satış, taraflarca gerçekte istenmediği için geçersizdir. Gizli bağış ise geçerli olabilmek için kendi şekil şartını taşımalıdır; taşınmaz bağışı 6098 sayılı Kanun md. 288 uyarınca resmî şekle tabi olduğundan, satış senediyle örtülen bir bağış bu şartı taşımaz ve o da geçersiz kalır.

Önemli: Nispi muvazaada iki işlemin akıbeti ayrı ayrı değerlendirilir. Görünürdeki işlem her hâlde geçersizdir; gizli işlemin geçerliliği ise kendi kanuni şartlarına bağlıdır. Taşınmaz devrinde gizli bağış resmî şekli taşımadığı için ayakta kalmaz, ancak taşınır bir malın gizli bağışı geçerli olabilir. Bu nedenle "nispi muvazaa daima geçersizliğe götürür" genellemesi doğru değildir.

Nispi muvazaanın kavramsal çerçevesi için nispi muvazaa nedir sorusuna bakılabilir.

Kişi Kendi Muvazaasına Dayanamaz

Muvazaa hukukunun en pratik sonucu, işlemin tarafının kendi yarattığı görünüşe dayanarak geçersizlik isteyememesidir. Bir kimse tapuda bilerek satış gösterip taşınmazı devreder, sonra bunun aslında bağış olduğunu ileri sürerek tapu iptali isteyemez. Kendi eliyle kurduğu muvazaadan yararlanmaya çalışmak dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 12.09.2024 tarihli, E. 2023/4532 ve K. 2024/4893 sayılı kararı bu ilkeyi somutlaştırır. Tapuda satış olarak yapılan devrin gerçekte bağış olduğu ileri sürülerek açılan tapu iptali ve tescil davasında, işlemin tarafı olan davacının kendi muvazaasına dayanamayacağı belirtilmiş; taşınmaz bağışının resmî şekle tabi olduğu, satış senediyle yapılan devirde bağıştan söz edilemeyeceği vurgulanarak dava reddedilmiştir. Kararın ayrıntılı çözümlemesi için kişi kendi muvazaasına dayanamaz kararı analizine bakılabilir.

Aynı yaklaşım Yargıtay 4. Hukuk Dairesi'nin 19.06.2025 tarihli, E. 2024/12671 ve K. 2025/9665 sayılı kararında da görülür; muvazaalı resmî işlemin tarafının muvazaa iddiasında bulunamayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağı esası tekrarlanmıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 10.04.2025 tarihli, E. 2023/3571 ve K. 2025/1430 sayılı kararında ise sözleşmenin göstermelik imzalandığı savunması, aynı ilke uyarınca dinlenmemiştir.

Üçüncü Kişilerin Muvazaaya Dayanması

İşlemin tarafı için kapalı olan kapı, üçüncü kişiye açıktır. Muvazaalı işlem nedeniyle hakkı zedelenen üçüncü kişiler, örneğin borçlunun mal kaçırdığı alacaklı ya da miras payından yoksun bırakılan mirasçı, muvazaayı ileri sürerek görünürdeki işlemin geçersizliğine dayanabilir. Bu kişiler muvazaayı tanık dâhil her türlü delille ispatlayabilir; senetle ispat kuralının katı sınırı üçüncü kişi yönünden uygulanmaz.

Ayrım şuradan doğar: işlemin tarafı görünüşü kendisi yaratmıştır, üçüncü kişi ise bu görünüşün mağdurudur. Alacaklı, borçlusunun muvazaalı devrini geçersiz saydırarak taşınmazı yeniden borçlunun malvarlığına döndürebilir. Mirasçı ise miras bırakanın mal kaçırma amaçlı devrine karşı muris muvazaasına dayanır. Bu iki durumda da dayanan kişi işlemin dışındadır.

Önemli: Üçüncü kişinin muvazaaya dayanma imkânı, tapu siciline iyiniyetle güvenen bir başka üçüncü kişinin kazanımıyla sınırlanır. Muvazaalı devri alan kişi taşınmazı iyiniyetli birine satmışsa, bu son alıcının kazanımı 4721 sayılı Kanun md. 1023 kapsamında korunabilir. Bu durumda muvazaaya dayanan üçüncü kişinin talebi çoğu zaman tazminata döner. Konunun ayrıntısı için tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi korunur mu sorusuna bakılabilir.

Muvazaa ile Muris Muvazaası Farkı

Muris muvazaası, nispi muvazaanın miras hukukuna özgülenmiş görünümüdür. Miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılarından kaçırmak amacıyla satış gibi gösterir. Burada da görünürdeki satış geçersiz, gizli bağış ise resmî şekli taşımadığından yine geçersizdir.

Farkı yaratan nokta, davacının konumudur. Genel muvazaada işlemin tarafı iddiada bulunamaz; muris muvazaasında ise mirasçı, miras bırakanın işlemi karşısında üçüncü kişi sayılır ve muvazaaya dayanabilir. Mirasçı, miras bırakanın halefi değil, onun mal kaçırma iradesinin mağduru konumundadır. Bu nedenle mirasçının muvazaa iddiası, kendi muvazaasına dayanma yasağına takılmaz. İki kurumun ilişkisi için muris muvazaası ile tapu iptali rehberi ve muris muvazaası kararı analizine bakılabilir.

Uygulamada

Sık yapılan ilk hata, muvazaa davasında davacının konumunu yanlış kurmaktır. İşlemin tarafı olan kişinin, kendi kurduğu satış görünüşünü sonradan bağış diye niteleyip tapu iptali istemesi baştan redde mahkûmdur. Dava dilekçesi kurulmadan önce davacının işlemin tarafı mı yoksa üçüncü kişi mi olduğu netleştirilmelidir; bu tespit dava türünü ve başarı ihtimalini doğrudan belirler.

İkinci pratik risk, ispat stratejisinin zayıf kurulmasıdır. Üçüncü kişi muvazaayı her türlü delille ispatlayabilse de, tek bir belirtiye yaslanmak yeterli olmaz. Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, alıcının ödeme gücü, devrin nedeni ve tarafların ilişkisi bir bütün olarak ortaya konmalıdır. Taşınmazın dava sırasında iyiniyetli birine geçmesi ihtimaline karşı, davanın açılışında tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi istenmesi sonradan doğacak tazminat riskini azaltır.

Sonuç

Muvazaa davalarında sonucu belirleyen iki eksen vardır: işlemin mutlak mı nispi mi olduğu ve iddiayı ileri sürenin işlemin tarafı mı yoksa üçüncü kişi mi olduğu. Görünürdeki işlem her hâlde geçersizdir; ancak bu geçersizlikten kimin yararlanabileceği davanın kaderini kurar. İşlemin tarafı kendi muvazaasına dayanamazken, alacaklı ve mirasçı gibi üçüncü kişiler bu yolu kullanabilir. Somut bir devirle karşılaşan tarafın, dava türü, husumet ve ispat planını baştan doğru kurgulaması, tapu iptali ile tazminat arasındaki ince çizgide belirleyici olur.

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kişi Kendi Muvazaasına Dayanamaz Kararı, Nispi Muvazaa Nedir, Kişi Kendi Muvazaasına Dayanabilir mi, Tapu Siciline Güvenen İyiniyetli Üçüncü Kişi Korunur mu.

Muvazaa ve Nispi Muvazaa: Tapu İptali Davalarında Gerçek İrade