Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm, tapu iptali ve tescil, alacağın temliki için çalışma alanı.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli ve 2023/574 E., 2025/505 K. sayılı kararıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile yükleniciden hak kazanan üçüncü kişinin korunması arasındaki dengeyi ortaya koydu. Karar, arsa sahibi payını yükleniciye devretmişken yüklenicinin inşaata başlamaması ve taşınmazın üçüncü kişiye devri ile üzerine ipotek konulması durumunda uygulanacak ilkeleri gösterir.

Uyuşmazlığın Konusu

Arsa sahipleri, yükleniciyle adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıp arsa paylarını devretmiştir. Yüklenici ruhsat almamış, inşaata başlamamış; taşınmazı üçüncü bir şirkete satmış ve banka lehine yüksek bedelli ipotek tesis edilmiştir. Arsa sahipleri sözleşmenin geriye etkili feshini, tapu iptali ve tescili ile ipoteğin kaldırılmasını istemiştir. Uyuşmazlık, bankanın iyiniyetli üçüncü kişi olarak tapuya güven ilkesinden yararlanıp yararlanamayacağında toplanmıştır.

Kararın Gerekçesi

Genel Kurul, tapuya güven ilkesini şu sözlerle uyguladı:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.

Karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini taşınmaz satışı ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme olarak niteler; resmî şekle tabidir, ancak arsa payının devriyle edimler ifa edildiğinde adi yazılı sözleşme geçerli hale gelir. Yüklenici inşaatı yapmazsa sözleşme geriye etkili feshedilir ve yükleniciye avans olarak devredilen paylar iade edilir. Bu noktada belirleyici olan, yükleniciden pay, bağımsız bölüm veya ipotek gibi ayni hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyetidir. Genel Kurul, 4721 sayılı Kanun md. 1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişinin korunacağını, kötüniyetin ise iddia eden tarafça ispatlanması gerektiğini belirledi; somut olayda bankanın kötüniyeti ispatlanamadığından ipoteğin kaldırılamayacağı sonucuna vardı.

Kararın Anlamı

Karar iki menfaati ayırır. Arsa sahibi, edimini yerine getirmeyen yükleniciye karşı sözleşmeyi feshedip devrettiği payları geri alabilir. Buna karşılık bu payları ya da üzerindeki ayni hakları yükleniciden iyiniyetle kazanan üçüncü kişi, 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunur. Yüklenici adına yapılan tescili her durumda yolsuz saymak, taşınmaz güvenliğini ve tapu siciline güveni zedeler. İyiniyetli olmayan üçüncü kişi ise 4721 sayılı Kanun md. 1024 uyarınca korunmaz; yolsuz tescile dayanamaz.

Arsa sahibi için pratik ders açıktır. Payını yükleniciye devrederken kendini güvenceye almanın yolu, sözleşmeyi 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh etmek veya devredilen paylar üzerine inşaatçı ipoteği tesis ettirmektir. Şerh verildiğinde, sonradan o taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı sözleşmeden doğan haklar ileri sürülebilir ve üçüncü kişilerin iyiniyet iddiası bertaraf edilir. Genel Kurul, aynı ilkelerin Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararında da vurgulandığını belirtmiştir.

Önemli: Kat karşılığı inşaatta arsa payını peşin devreden malikin en etkili koruması, sözleşmenin tapuya şerhidir. Şerh yoksa, yükleniciden iyiniyetle pay veya ipotek kazanan üçüncü kişiye karşı fesih sonucu ileri sürülemez; arsa sahibinin yolu yükleniciye karşı tazminat davasına kalır.

Uygulamada

Arsa sahibi, sözleşme imzalanır imzalanmaz iki adımı düşünmelidir. Sözleşme resmî şekilde düzenlenmeli ve 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh edilmeli; paylar kademeli olarak, inşaat ilerledikçe devredilmelidir. Yüklenici temerrüde düşerse, fesihten önce edimin ifası için süre verilip temerrüt koşulları oluşturulmalı, sonra geriye etkili fesih ve tapu iptali/tescil istenmelidir. Yükleniciden daire alan üçüncü kişi ise satın almadan önce tapunun beyanlar hanesini, kat irtifakını ve yüklenicinin edim durumunu incelemelidir. Konunun bütünü için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile kat karşılığı inşaatta hak sahibinin tapu ve tazminat yolları sayfalarına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki ve Tapu İptali ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven