Yüklenicinin Kişisel Hakkının Temliki ve Tapu İptali Tescil: HGK Kararı

Yüklenicinin Kişisel Hakkının Temliki ve Tapu İptali Tescil: HGK Kararı

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, kat karşılığı inşaat ve temlik uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.11.2017 tarihli ve 2017/2265 E., 2017/1435 K. sayılı kararıyla, kat karşılığı inşaatta yüklenicinin kişisel hakkının üçüncü kişiye temlikini ve temlik alanın tapu iptali ve tescil talebini bir bütün hâlinde çözümledi. Karar, yüklenicinin arsa sahibine karşı kazandığı hakkın alacağın temliki hükümlerine göre devredilebileceğini, bunun için arsa sahibinin rızasının gerekmediğini ve yazılı şeklin yeterli olduğunu ortaya koyar. Bu yönüyle yükleniciden daire almak isteyen alıcının konumunu güçlendiren güncel bir dayanaktır. Konunun bütünsel çerçevesi için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi yol göstericidir.

Olayın Özeti

Uyuşmazlık, yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişinin taşınmazı kendi adına tescil ettirme talebinden doğdu. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici inşaatı yapıp teslim etmiş, kendi payına düşen bağımsız bölüm üzerindeki hakkını bir üçüncü kişiye devretmişti. Tapu ise arsa sahibi adına kayıtlı kalmaya devam etti.

Temel hukuki soru şuydu: yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel hak, arsa sahibinin rızası olmadan ve hangi şekil şartıyla üçüncü kişiye devredilebilir; temlik alan bu hakka dayanarak doğrudan arsa sahibinden tapu iptali ve tescil isteyebilir mi? Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki görüş ayrılığı, uyuşmazlığı Hukuk Genel Kurulu önüne taşıdı.

Yargılama Süreci

Yerel mahkeme ile Özel Daire, yüklenicinin hakkının temlike elverişli olup olmadığı ve temlik alanın arsa sahibine karşı doğrudan talep hakkı bulunup bulunmadığı konusunda ayrı yaklaşımlar benimsedi. Uyuşmazlığın kalan bedel ve birlikte ifa boyutu da tartışmanın parçasıydı.

Görüş ayrılığı üzerine dosya Hukuk Genel Kurulu'na geldi. Kurul, yüklenicinin kişisel hakkının niteliğini ve 6098 sayılı 6098 sayılı Kanun md. 183 ve devamındaki alacağın temliki hükümlerini esas alarak devrin koşullarını ve temlik alanın konumunu belirledi.

Kararın Gerekçesi

Kurulun temlik ilkesini belirleyen çekirdek gerekçesi şöyledir:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını, bağımsız bölüm tapusunun devrini arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi, alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir.

Gerekçe iki katmanlıdır. İlk katman hakkın niteliğini ve devredilebilirliğini belirler: yüklenicinin teslim ile kazandığı hak kişiseldir ve alacağın temliki hükümlerine göre devre elverişlidir. Devir için borçlu konumundaki arsa sahibinin rızası aranmaz; TBK md. 184 çerçevesinde yazılı şekil yeterlidir. İkinci katman temlik alanın konumunu belirler: temellük eden üçüncü kişi, devraldığı hakkı doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteyebilir.

Kararın Anlamı

Kararın dayanağı, 6098 sayılı 6098 sayılı Kanun md. 183 ve devamındaki alacağın temliki düzenlemesidir. Yüklenicinin hakkının kişisel nitelik taşıması, onu klasik bir alacak gibi devre elverişli kılar. Kurul, bu devirde iki noktayı kesinleştirir: arsa sahibinin rızasının gerekmemesi ve adi yazılı temlikin yeterli olması. Böylece temlik sözleşmesinin noterde düzenlenmesi bir geçerlilik şartı olmaktan çıkar.

Karar, aynı bağımsız bölümün birden çok kişiye temliki hâlinde doğan şahsi hakların yarışmasına da yön verir. Bu yarışmada kural, önceki tarihli temlike değer tanınmasıdır; temlikin adi yazılı ya da noterde satış vaadi biçiminde olması önceliği değiştirmez, belirleyici olan temlik tarihidir. Alıcının kalan borcu yönünden ise birlikte ifa kuralı işler; kalan bedel, yükleniciye ödenmek üzere mahkeme veznesine depo ettirilir ve tescil bu denge içinde gerçekleşir.

Önemli: Karar, yükleniciden daire alan kişinin temlikle otomatik malik olmadığını gösterir. Temlik alan, tapuyu ancak arsa sahibine karşı açacağı tapu iptali ve tescil davasıyla elde eder. Dava öncesinde yüklenicinin edimini ifa edip etmediği, temlikin tarihi ve varsa ikinci bir temlik mutlaka araştırılmalı; kalan bedel birlikte ifa kuralı gereği depo edilmelidir.

Uygulamada

Temlik alan alıcı yönünden karar, dava hazırlığının yol haritasıdır. Alıcı, dava açmadan önce yüklenicinin teslim borcunu ifa ettiğini, temlik sözleşmesinin yazılı ve tarihli olduğunu ve aynı daire üzerinde önceki bir temlik bulunmadığını ortaya koymalıdır. Kalan bedel varsa, tescille birlikte ödenmek üzere mahkeme veznesine depo edilerek birlikte ifa dengesi kurulur. Şahsi hakların yarışması riskine karşı en güçlü koruma, temlik tarihinin kesin biçimde belgelenmesidir.

Arsa sahibi yönünden karar bir savunma çerçevesi sunar. Arsa sahibi, sözleşmede temlik yasağı bulunduğunu, yüklenicinin edimini ifa etmediğini ya da başka bir alıcıya daha önce temlik yapıldığını ileri sürerek tescil talebini karşılayabilir. Kararın Yargıtay içtihadında yerleşik yaklaşımla örtüşmesi, kat karşılığı inşaat kaynaklı temlik uyuşmazlıklarında güçlü ve güncel bir dayanak sağlar.

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.