Yüklenicinin Çifte Temliki ve Yarışan Şahsi Haklar

Yüklenicinin Çifte Temliki ve Yarışan Şahsi Haklar

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Yükleniciden daire alımı, alacağın temliki, tapu iptali ve tescil için çalışma alanı.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.11.2017 tarihli ve 2017/2265 E., 2017/1435 K. sayılı kararıyla, topraktan satışta en sık karşılaşılan çatışmayı çözdü: yüklenici aynı daireyi iki ayrı kişiye satmışsa hangisinin hak sahibi olacağı. Karar, alacağın temliki ile şahsi hakların yarışmasını birlikte ele alır.

Uyuşmazlığın Konusu

Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle kazanacağı bir bağımsız bölümü önce bir kişiye 14.10.2005 tarihli adi yazılı temlik sözleşmesiyle, sonra bir başkasına 23.09.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle devretti. Her iki alıcı da aynı daire üzerinde tapu iptali ve tescil istedi. İlk derece mahkemesi ilk alıcının davasını reddedip sonraki alıcının davasını kabul etti ve bu kararda direndi.

Kararın Gerekçesi: Temlik ve Yazılı Şekil

Genel Kurul, yüklenicinin arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkı, sözleşmede yasaklanmadıkça üçüncü kişiye devredebileceğini belirtti. Bu devir bir taşınmaz satışı değil, alacağın temlikidir ve yazılı şekilde yapılması yeterlidir; resmî şekil şart değildir. Bu nedenle temlikin adi yazılı ya da noterde satış vaadiyle yapılmış olması, önceliği belirlemede rol oynamaz.

Ölçüt: Önceki Tarihli Temlik Üstün

Karar, yarışan şahsi haklarda ölçütü açıkça koydu:

Yarışan hakların cinsinin yani temliklerin adi yazılı veya noterde satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılmasının bir önemi yoktur. Asıl olan yüklenicinin hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yaptığı temliklerin tarihleridir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.11.2017, 2017/2265 E., 2017/1435 K.

Buna göre geçersiz olmadıkça veya feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yüklenici alacağı ilk kez temlik ettiğinde bu hak malvarlığından çıkar; ikinci temlik, artık üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan bir hakka ilişkin olduğundan geçersizdir. Somut olayda 14.10.2005 tarihli ilk temlik, 23.09.2010 tarihli sonraki satış vaadine üstün tutuldu.

Önemli: Sonraki alıcının önceki temliki bilmemesi, iyiniyetli olması sonucu değiştirmez. Şahsi hakların yarışmasında iyiniyet değil tarih belirleyicidir. Hangi temlikin önce yapıldığının tespitinde icabın değil, sözleşmenin tamamlandığı anın esas alınacağı da kararda vurgulanmıştır.

Resmî Şekil Eksikliği ve 1988 İçtihadı Birleştirme Kararı

Karar, adi yazılı satışın geçersizliği kuralının istisnasını da uyguladı. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararına göre, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanmış taşınmazdan bağımsız bölüm satımında taraflar anlaşmış, alıcı tüm borçlarını ödemiş, satıcı bağımsız bölümü teslim etmiş ve alıcı onu malik gibi kullanıyorsa, satıcının tapuda devre yanaşmaması hâlinde hâkim 4721 sayılı Kanun md. 2 gereğince tescil davasını kabul edebilir.

Somut olayda ilk alıcının bedeli ödediği, daireyi teslim alıp tadilat yaptırdığı ve malik gibi kullandığı belirlendiğinden, bu istisnanın uygulanabileceği ve önceki tarihli temlike değer tanınması gerektiği sonucuna varıldı.

Kararın Anlamı

Karar, topraktan satışta alıcı için iki dersi birlikte verir. Birincisi, hakkın gücü sözleşmenin biçiminde değil tarihindedir; erken tarihli bir adi sözleşme, geç tarihli bir noter satış vaadine üstün gelebilir. İkincisi, adi sözleşmeyle alım geçersiz olsa da, bedelin tam ödenmesi ve teslim gibi somut ifa unsurları alıcıyı koruyabilir. Bu ölçütlerin güncel görünümü ve yükleniciden alımın bütünü için topraktan konut alımında alıcının korunması makalesine bakılabilir.

Uygulamada

Aynı daireyi iki kişinin talep ettiği uyuşmazlıkta, davanın kaderini tarih belirler. Alıcı, temlik ya da satış sözleşmesinin tarihini kesin biçimde ispatlayabilmelidir; tarih atlanmış ya da sonradan düzenlendiği izlenimi veren belge, önceliği tartışmaya açar. İkinci olarak, adi sözleşmeye dayanan alıcı 1988 İçtihadı Birleştirme Kararının şartlarını, yani bedelin tamamının ödendiğini ve teslimi banka dekontu, tanık ve fiilî kullanım delilleriyle ortaya koymalıdır. Yapının imara ve projeye uygunluğu da ayrıca araştırılmalıdır; kaçak yapıda bu koruma işlemez. Adi satışın sınırları için harici satışla tapu iptali ve tescil: 1988 İçtihadı Birleştirme Kararı analizine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Topraktan Konut Alımında Alıcının Korunması, Yükleniciden Temlikle Aldığım Daireyi Tapuda Alabilir miyim ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.