Topraktan Konut Alımında Alıcının Korunması

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Topraktan satış, satış vaadi, yükleniciden daire alımı ve tapu iptali tescil için çalışma alanı.

Henüz inşaat başlamadan ya da devam ederken daire satın almak, Türkiye'de en yaygın konut edinme biçimlerinden biridir. Alıcı çoğu kez tapuyu değil bir sözleşmeyi eline alır; bazen noterde satış vaadi, çoğu kez adi yazılı bir satış sözleşmesi. Bu aşamada asıl soru, ödemeler yapıldıktan sonra tapunun gerçekten alınıp alınamayacağıdır. Cevap, sözleşmenin biçimine, tarafın kim olduğuna ve edimlerin ifa edilip edilmediğine göre değişir.

Satılan Neyin Satışı: Satış Vaadi ve Resmî Şekil

Topraktan satışta çoğu zaman satılan şey henüz tapuda ayrı bir bağımsız bölüm olarak var olmaz. Bu nedenle işlem, mülkiyetin doğrudan devri değil, ileride devir borcu doğuran bir taşınmaz satış vaadidir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler 4721 sayılı Kanun md. 706 ile resmî şekle bağlanmıştır; 6098 sayılı Kanun md. 237 taşınmaz satışı ve satış vaadi için resmî senedi arar. 2644 sayılı Kanun md. 26 satışta tapu müdürlüğünü, Noterlik Kanunu satış vaadinde noteri yetkili kılar.

Buradaki şekil bir ispat değil, geçerlilik şartıdır. Resmî biçimde yapılmayan satış vaadi ya da adi yazılı daire satışı kural olarak kesin hükümsüzdür. Ancak bu kuralın, uygulamada alıcıyı koruyan güçlü bir istisnası vardır.

Adi Satışın İstisnası: 1988 İçtihadı Birleştirme Kararı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararı, resmî şekle uyulmadan yapılan bağımsız bölüm satışında hangi şartlarla tescil istenebileceğini belirler. Karara göre, kural olarak geçersiz sözleşmeye dayanan tescil davası kabul edilemez; ancak belirli şartların birlikte gerçekleşmesi hâlinde hâkim, 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralını gözeterek tescile karar verebilir.

Önemli: 1988 İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı şartlar birlikte gerçekleşmelidir: yapı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanmış olmalı; taraflar bağımsız bölüm satımında anlaşmış olmalı; alıcı satış bedelinin tamamını ödemiş olmalı; satıcı bağımsız bölümü teslim etmiş ve alıcı onu malik gibi kullanıyor olmalı; buna rağmen satıcı tapuda devre yanaşmamalıdır. Bu şartlardan biri eksikse istisna uygulanmaz.

Bu istisna mutlak değildir. İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabilmesi için yapının imar mevzuatına uygun olması, kaçak yapı konumunda bulunmaması gerekir. İmara aykırı ya da ruhsatsız bir yapıda, ödemelerin tamamlanmış ve teslimin yapılmış olması dahi tescile yetmez. Adi satışın hukuki değeri ve sınırları için taşınmaz satımında resmî şekil ve şekle aykırılık makalesine bakılabilir.

Yükleniciden Alım: Alacağın Temliki

Topraktan satışta satıcı çoğu kez arsa sahibi değil, kat karşılığı inşaat yapan yüklenicidir. Yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı bağımsız bölüm tapusunun devri hakkını, sözleşmede yasaklanmadıkça üçüncü kişiye devredebilir. Bu devir bir taşınmaz satışı değil, 6098 sayılı Kanun md. 183 ve sonrasında düzenlenen alacağın temlikidir; 6098 sayılı Kanun md. 184 uyarınca yazılı şekil yeterlidir, resmî şekil aranmaz.

Alacağı devralan üçüncü kişi yüklenicinin halefi olur ve hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak bu hak, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun tamamlamamışsa, ondan pay alan üçüncü kişinin de hakkı doğmaz. Temlikle alınan dairenin tapuya dönüşmesi için gereken koşullar yükleniciden temlikle aldığım daireyi tapuda alabilir miyim sayfasında açıklanır.

Aynı Daire Birden Fazla Kişiye Satılırsa: Yarışan Şahsi Haklar

Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde birden fazla kişiye satması sık görülür. Bu hâlde şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, geçersiz olmadıkça ya da sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır.

Belirleyici olan, satışın adi yazılı mı yoksa noterde satış vaadiyle mi yapıldığı değil, üçüncü kişilere yapılan temliklerin taşıdığı tarihtir. Sonraki alıcı önceki satışı bilmese ve iyiniyetli olsa bile sonuç değişmez; önceki tarihli temlik üstün gelir. Bu ölçütün karar bazında görünümü aynı daireyi iki kişiye satan yüklenici karşısında kim hak sahibidir sayfasında ele alınır.

Yüklenici İnşaatı Bitirmezse: Fesih ve Tapuya Güven

En riskli senaryo, yüklenicinin inşaatı yarım bırakması ve arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesidir. Fesihle birlikte yükleniciye avans olarak devredilen paylar arsa sahibine döner. Peki yüklenici bu arada daireyi tapuda bir üçüncü kişiye devretmişse ne olur?

Bu soruda içtihat yön değiştirdi. Uzun süre uygulanan çizgide, yükleniciden pay alan üçüncü kişi onun halefi sayılır, kat karşılığı ilişkiyi bildiği varsayılır ve 4721 sayılı Kanun md. 1023 tapuya güven korumasından yararlanamazdı. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı bu çizgiyi oy birliğiyle terk etti. Artık yükleniciden tapuya güvenerek pay, bağımsız bölüm ya da ipotek kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur; kötüniyetin ispatı, bunu iddia eden tarafa düşer.

Önemli: Koruma iyiniyet şartına bağlıdır. Tapuda sözleşme şerhi bulunması, inşaatın uzun süredir durmuş olması, satış bedelinin rayiçten belirgin sapması ya da alıcının yüklenici ile organik bağı, iyiniyeti ortadan kaldıran olgulardır. Alıcı, sözleşmenin feshedileceğini ya da yüklenicinin edimini yerine getirmediğini biliyor veya bilmesi gerekiyorsa iyiniyetli sayılmaz.

İçtihadı Birleştirme kararının gerekçe yapısı ve ispat ölçütleri için geriye etkili fesihte üçüncü kişinin iktisabı analizine, feshin üçüncü kişiye etkisi için sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesine bakılabilir.¹

Uygulamada

Topraktan konut alan kişinin korunması, dava anında değil sözleşme anında başlar. İlk önlem biçimdir: mümkünse satış vaadi noterde resmî şekilde düzenlenmeli ve 2644 sayılı Kanun md. 26 ile 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh ettirilmelidir. Şerh, sonradan gelecek alıcı ve alacaklılara karşı hakkı ileri sürülebilir kılar.

İkinci önlem ödeme disiplinidir. 1988 İçtihadı Birleştirme Kararının koruması, bedelin tamamının ödendiğinin ve teslimin gerçekleştiğinin ispatına bağlıdır; her ödeme banka kanalıyla yapılmalı, dekont ve teslim tutanağı saklanmalıdır. Adi yazılı sözleşmeyle yetinilen hâllerde bu belgeler davanın belkemiğidir.

Üçüncü önlem araştırmadır. Alıcı, satıcının gerçekten hak sahibi olup olmadığını, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin durumunu, inşaatın ruhsata ve projeye uygunluğunu ve tapuda şerh bulunup bulunmadığını satın almadan önce incelemelidir. Bu araştırma yalnızca riski azaltmakla kalmaz; ileride iyiniyetin değerlendirilmesinde alıcının lehine kayıt oluşturur. Somut adımlar için yükleniciden daire alırken nelere dikkat edilmeli sayfasına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Aynı Daireyi İki Kişiye Satan Yüklenici Karşısında Kim Hak Sahibi, Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yükleniciden hak kazanan üçüncü kişinin hukuki durumu için bkz. ERMAN, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Baskı, İstanbul: Der Yayınları, 2010; COŞKUN, Gülhan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukukî Durumu, Ankara, 2010. 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının değerlendirmesi için bkz. KIRCA, Çiğdem, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Hakkındaki Yerleşmiş Yargı Kararlarının Eleştirisi ve 16 Mayıs 2025 Tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının Değerlendirilmesi", Periodicum Iuris, 2025, C. 3, S. 2, s. 257-318. ↩

Topraktan Konut Alımında Alıcının Korunması