İnşaat Hâlindeki Daire İçin Satış Vaadi mi, Adi Sözleşme mi?

İnşaat Hâlindeki Daire İçin Satış Vaadi mi, Adi Sözleşme mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Topraktan satış, satış vaadi ve resmî şekil için çalışma alanı.

Kısa cevap: Noterde düzenlenen ve tapuya şerh edilen taşınmaz satış vaadi çok daha güvenlidir. Adi yazılı satış sözleşmesi taşınmaz devri bakımından geçerlilik şartını taşımaz ve kural olarak hükümsüzdür; ancak belirli şartlarda alıcıyı yine de koruyan bir istisna vardır.

Neden Satış Vaadi

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler 4721 sayılı Kanun md. 706 ve 6098 sayılı Kanun md. 237 uyarınca resmî şekle bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi noterde düzenlenir ve 2644 sayılı Kanun md. 26 uyarınca tapuya şerh edilebilir. Şerh, hakkı sonradan gelecek alıcı ve alacaklılara karşı ileri sürülebilir kılar; bu da inşaat hâlindeki daire alımında en güçlü güvencedir.

Adi Sözleşmenin Durumu

Adi yazılı satış sözleşmesi resmî şekil taşımadığından geçersizdir. Buna karşılık Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararı bir istisna tanır: yapımına başlanmış bir yapıda alıcı bedelin tamamını ödemiş, daire teslim edilmiş ve alıcı malik gibi kullanıyorsa, satıcı devre yanaşmadığında hâkim 4721 sayılı Kanun md. 2 gereğince tescile karar verebilir.

Önemli: İstisna mutlak değildir. Yapı imar mevzuatına aykırı ya da kaçaksa, ödemeler tamamlanmış olsa dahi bu koruma işlemez. Bu yüzden adi sözleşme her zaman risklidir; ödeme belgelerinin ve teslimin ispatı davanın belkemiğidir.

Ne Yapılmalı

Mümkünse satış vaadi noterde düzenlenmeli ve tapuya şerh ettirilmelidir. Adi sözleşmeyle yetiniliyorsa tüm ödemeler banka kanalıyla yapılmalı, teslim tutanağı alınmalı ve yapının ruhsata uygunluğu araştırılmalıdır. Ayrıntı için topraktan konut alımında alıcının korunması makalesine ve harici satış sözleşmesi geçerli midir sayfasına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Topraktan Konut Alımında Alıcının Korunması ve Harici Satış Sözleşmesi Geçerli midir.