Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, tapu iptali ve tescil, kentsel dönüşüm ve alacağın temliki için çalışma alanı.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada en yaygın kullanılan ama en çok uyuşmazlık doğuran sözleşmelerden biridir. Arsa sahibi payını yükleniciye devreder, yüklenici karşılığında bağımsız bölüm teslimini üstlenir. Sözleşmenin hukuki niteliği doğru kurulmazsa, arsa sahibi payını devretmiş ama karşılığını alamamış durumda kalabilir. Bu ilişkinin çözümü, sözleşmenin karma niteliğini, resmî şekil şartını ve feshin sonuçlarını birlikte okumayı gerektirir.

Karma Nitelik: Taşınmaz Satışı ve Eser Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek bir tipik sözleşme kalıbına sığmaz. İçinde iki ayrı edim örgüsü barınır: arsa sahibinin arsa payını devretme borcu ve yüklenicinin bağımsız bölümleri inşa edip teslim etme borcu. Birincisi taşınmaz satışına, ikincisi eser sözleşmesine özgü bir yapıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli ve 2023/574 E., 2025/505 K. sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini taşınmaz satışı ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme olarak niteledi. Eser sözleşmesine ilişkin 6098 sayılı Kanun md. 470, yüklenicinin bir eser meydana getirme, iş sahibinin ise bedel ödeme borcunu tanımlar; kat karşılığı ilişkide bedel para değil, arsa payıdır.

Bu karma nitelik teoride kalmaz. Sözleşmenin taşınmaz satışına bakan yüzü resmî şekil şartını, eser sözleşmesine bakan yüzü ise ayıp, gecikme ve temerrüt hükümlerini devreye sokar. Uyuşmazlığın hangi kurala tabi olacağı, o an tartışılan edimin hangi yüze ait olduğuna göre belirlenir.

Resmî Şekil ve Adi Yazılı Sözleşmenin Geçerli Hale Gelmesi

Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmeler resmî şekle tabidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de arsa payı devri barındırdığından kural olarak resmî biçimde, tapu memuru ya da noter huzurunda düzenlenmelidir. Uygulamada ise sözleşmelerin çoğu adi yazılı yapılır.

Adi yazılı yapılan sözleşme baştan geçersizdir; ancak bu geçersizlik sonsuza dek sürmez. Genel Kurul kararına göre arsa payının devriyle edimler ifa edildiğinde, adi yazılı sözleşme geçerli hale gelir. Yani arsa sahibi payını devretmiş, yüklenici inşaata girişmişse, taraflar sonradan şekil eksikliğini ileri sürerek sözleşmeden kurtulamaz.

Önemli: Adi yazılı sözleşmenin geçerli hale gelmesi, edimlerin fiilen ifasına bağlıdır. Salt sözleşme metninin varlığı yetmez; arsa payının devri ve inşaatın başlaması gibi somut ifa aranır. İfa gerçekleşmeden şekil eksikliği her zaman ileri sürülebileceğinden, resmî biçim arsa sahibi için en güvenli yoldur.

Arsa Payının Devri ve Muacceliyet

Kat karşılığı ilişkide arsa payının ne zaman devredileceği, tarafların en büyük risk kaynağıdır. Arsa sahibi payı baştan devrederse yüklenicinin edimini yapmama riskini üstlenir; yüklenici pay devredilmeden inşaata başlamak istemezse arsa sahibi kilitlenir. Sözleşmede devir ve inşaat aşamaları çoğu kez birbirine bağlanarak dengelenir.

Devir borcunun muaccel hale gelmesi, sözleşmede kararlaştırılan koşula bağlıdır. Uygulamada arsa payı, inşaatın belirli seviyelerine ulaşmasıyla kısım kısım devredilir. Bu kademeli devir, arsa sahibinin elindeki en etkili baskı aracıdır; yüklenici ilerlemedikçe kalan paylar devredilmez.

Payını baştan devretmek zorunda kalan arsa sahibinin, devri yapmadan hakkını güvence altına almasının bir yolu da alacağını temlik yapısıyla kurgulamaktır. Bu modelin ayrıntısı kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi içinde çözümlenir.

Yüklenici Temerrüdü

Yüklenicinin inşaatı hiç yapmaması, geç yapması ya da ayıplı teslim etmesi temerrüt sonuçlarını doğurur. Eser sözleşmesine ilişkin 6098 sayılı Kanun md. 473, yüklenicinin işe zamanında başlamaması ya da sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi halinde iş sahibinin sözleşmeden dönebileceğini düzenler. Kat karşılığı ilişkide bu hüküm, arsa sahibinin en güçlü hukuki dayanaklarından biridir.

Temerrüdün sonucu her zaman fesih olmak zorunda değildir. Arsa sahibi, gecikmenin niteliğine göre aynen ifayı, gecikme tazminatını ya da sözleşmeden dönmeyi seçebilir. İnşaatın ilerleme seviyesi, bu seçimin belirleyicisidir; ileri seviyede tamamlanmış bir yapıda tümüyle geriye etkili fesih, hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir.

Yüklenici temerrüdünün kentsel dönüşüm bağlamındaki görünümü ve inşaatın yarım kalması hali, kentsel dönüşüm süreci: tespitten iskana rehberinde ayrıca ele alınır.

Geriye ve İleriye Etkili Fesih ve Tasfiye

Sözleşmenin feshi, geriye ya da ileriye etkili olabilir ve bu ayrım tasfiyenin biçimini belirler. Geriye etkili fesihte sözleşme baştan hiç yapılmamış sayılır; taraflar aldıklarını iade eder. İleriye etkili fesihte ise sözleşme fesih anına kadar ayakta kalır, sadece ileriye dönük sonuçları kalkar.

Genel Kurul kararına göre yüklenici edimini yerine getirmezse sözleşme geriye etkili feshedilir ve yükleniciye devredilen arsa payları iade edilir. İnşaata hiç başlanmamış ya da çok az ilerlenmişse geriye etkili fesih doğru sonuçtur; arsa payı yükleniciye adeta avans olarak verilmiştir ve karşılıksız kalan bu devir geri döner. Buna karşılık inşaat ileri seviyeye ulaşmışsa, içtihat ileriye etkili feshi ve tamamlanan kısmın tasfiyesini benimseyerek tam iadenin yol açacağı dengesizliği önler.

Önemli: Feshin geriye mi ileriye mi etkili olacağı, inşaatın seviyesine göre belirlenir. Tümüyle geriye etkili fesih talebi, ileri seviyedeki bir inşaatta reddedilme riski taşır. Talebin, yapının fiili durumuna göre yapılandırılması, davanın kaderini doğrudan etkiler.

Yükleniciden Hak Kazanan Üçüncü Kişi ve Tapuya Güven

Geriye etkili fesihte paylar iade edilir; ancak arsa payı bu arada yüklenici tarafından üçüncü bir kişiye devredilmiş ya da ipotekle yüklenmiş olabilir. Bu noktada iki menfaat çatışır: arsa sahibinin payını geri alma hakkı ile üçüncü kişinin tapuya güvenerek edindiği ayni hak.

Çatışmayı, tapuya güven ilkesi çözer. Genel Kurul, yükleniciden pay, bağımsız bölüm veya ipotek gibi ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin 4721 sayılı Kanun md. 1023 uyarınca korunacağını belirledi; kötüniyetin ispatı ise iddia eden tarafa düşer. Karar bu yönüyle, yükleniciden ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin ipotek dahil korunmasına ilişkin İçtihatları Birleştirme kararına da atıf yapar.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır.

Sonuç olarak arsa sahibi, sözleşmeyi geriye etkili feshetse dahi iyiniyetli üçüncü kişinin edindiği hakkı bozamaz. Bu dengenin karar bazında çözümlemesi kat karşılığı inşaatta geriye etkili fesih ve tapuya güven analizinde açılır. 4721 sayılı Kanun md. 1024, yolsuz tescile rağmen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunacağı ilkesini de aynı yönde tamamlar.

Arsa Sahibinin Korunması: Şerh ve İnşaatçı İpoteği

Arsa sahibinin tapuya güven ilkesi karşısında çaresiz olmadığını görmek gerekir. Payını devretmeden önce sözleşmeyi tapuya şerh ettiren arsa sahibi, kendini üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarına karşı baştan korur. 4721 sayılı Kanun md. 1009, kişisel hakların tapu kütüğüne şerhini ve şerhin sonradan hak edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini düzenler. Şerh konulduğunda üçüncü kişinin iyiniyet iddiası geçerliliğini yitirir.

Yüklenici de kendi tarafında bir güvenceye sahiptir. Yapılan iş karşılığı alacağını güvenceye almak için, taşınmaz üzerinde yasal ipotek tesis edilmesini isteyebilir; bu, eser sözleşmesine ilişkin 6098 sayılı Kanun md. 479 kapsamında değerlendirilir. Böylece hem arsa sahibi şerhle, hem yüklenici alacağını güvenceye alan mekanizmalarla korunur.

Uygulamada

Kat karşılığı inşaatta uyuşmazlıkların çoğu, sözleşme kurulurken alınmayan iki önlemden doğar. Birincisi resmî şekildir. Adi yazılı sözleşme edim ifasıyla geçerli hale gelse de, ifa gerçekleşmeden şekil eksikliği her zaman ileri sürülebilir; resmî biçim, arsa sahibini bu belirsizlikten baştan kurtarır. İkincisi tapu şerhidir. Arsa payını devreden ama sözleşmeyi şerh ettirmeyen arsa sahibi, yüklenicinin payı üçüncü kişiye devretmesi ya da ipotekle yüklemesi karşısında hakkını yitirme riskiyle karşılaşır.

Uyuşmazlık doğduğunda ise talebin yapının fiili seviyesine göre kurgulanması belirleyicidir. İnşaata hiç başlanmamışsa geriye etkili fesih ve payların iadesi doğru yoldur. Yapı ileri seviyedeyse tümüyle geriye etkili fesih talebi reddedilme riski taşır; bu durumda ileriye etkili fesih ve tamamlanan kısmın tasfiyesi daha güvenli sonuç verir. Üçüncü kişiye devir ya da ipotek varsa, kötüniyet iddiasını ispat yükünün iddia eden tarafta olduğu unutulmamalı ve delil buna göre hazırlanmalıdır.

Son olarak arsa payı devri ile yüklenicinin alacağının temliki arasındaki tercih, tarafların risk dağılımını baştan belirler. Sözleşme kurulmadan önce bu tercihin ve şerh, ipotek, kademeli devir gibi güvence araçlarının hukuki değerlendirmeden geçirilmesi, sonraki davaların çoğunu gereksiz kılar.

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.