Eksik İş Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Eksik İş Bedeli Nasıl Hesaplanır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Eksik imalat, ayıplı iş ve müteahhit sorumluluğu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Eksik iş bedeli, sözleşme ve projede öngörüldüğü hâlde yapılmayan imalatın tamamlanması için gereken maliyettir. Bilirkişi, sözleşme eki teknik şartname ile mahalde yapılan imalatı karşılaştırır; yapılmayan kalemleri belirler ve bunların rayiç birim fiyatlarla maliyetini çıkarır. Bağımsız bölüm içindeki eksikler doğrudan o bölüm malikine, ortak alandaki eksikler ise arsa payı oranında paylaştırılarak ödenir. Talep 6098 sayılı Kanun md. 112 anlamında sözleşmeye aykırılığa dayanır.

---

Karşılaştırmanın Dayanağı

Hesabın çıkış noktası sözleşme metni değil, sözleşme ekleridir. Teknik şartname, mahal listesi ve onaylı mimari proje, hangi imalatın hangi nitelikte yapılacağını gösterir. Bilirkişi bu belgelerdeki taahhüt ile yerinde tespit ettiği durumu kalem kalem karşılaştırır.

Karşılaştırma sonucu üç grup ortaya çıkar: hiç yapılmayan imalatlar, taahhüt edilenden düşük nitelikte yapılan imalatlar ve tekniğine aykırı yapılan imalatlar. Birincisi eksik iş, diğer ikisi ayıplı iş kapsamındadır.

---

Bedelin Belirlenmesi

Eksik iş bedeli, imalatın tamamlanma maliyeti üzerinden hesaplanır. Uygulamada kamu birim fiyatları ile piyasa rayiçleri birlikte kullanılır ve hesabın hangi tarihteki fiyatlarla yapılacağı ayrıca belirlenir. Ayıplı işlerde ise değer azalması karşılığı olan nefaset bedeli gündeme gelir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 13.11.2025 tarihli ve 2024/3122 E., 2025/3860 K. sayılı kararında, daire içi eksik ve ayıplı imalatlar ile ortak alandaki asansörün sözleşmede kararlaştırılan ölçü ve kalitede yapılmaması ayrı ayrı hesaplanmış; her bir daire için bağımsız bölüm ve ortak alan kalemleri toplanarak hükme esas alınan bedel bulunmuştur.

Önemli: Ortak alan eksikleri tek bir malike ödenmez. Asansör, sığınak, otopark, cephe ve peyzaj gibi kalemlerde toplam bedel önce belirlenir, sonra her bağımsız bölüme arsa payı oranında dağıtılır. Dilekçede bu ayrımın yapılmaması, talebin fazlaya ilişkin kısmının reddine yol açar.

---

Muacceliyet ve Zamanaşımı

Eksik iş bedeli, edimin istenebilir hâle geldiği anda muaccel olur. Teslim, arsa sahibine düşen bağımsız bölümler bakımından yapı kullanma izni koşuluna bağlanmışsa, anılan kararda kabul edildiği üzere talep bu iznin alınmasıyla muaccel hâle gelir ve zamanaşımı bu tarihten işler.

Süre bakımından 6098 sayılı Kanun md. 147 uyarınca eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir; yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâli bu kuralın dışındadır.

---

Onarımı Kendi Yaptırmak Mümkün mü

İş sahibi, eksik imalatı yükleniciye hiç bildirmeden üçüncü kişiye yaptırıp masrafı sonradan istediğinde uyuşmazlık büyür. Doğru yol, 6098 sayılı Kanun md. 473 uyarınca uygun bir süre vererek eksikliğin giderilmesini ihtar etmek; aksi hâlde işin hasar ve masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye yaptırılacağını bildirmektir. Bu ihtar yapıldıktan sonra katlanılan gider güçlü biçimde talep edilebilir.

Uygulamada

En sık yapılan hata, eksik iş ile ayıplı işin tek kalem olarak istenmesidir. İki talebin dayanağı ve ihbar rejimi farklı olduğundan, bilirkişiden ayrı ayrı hesap istenmelidir.

İkinci hata, sözleşme eki teknik şartnamenin dosyaya sunulmamasıdır. Şartname yoksa hangi imalatın taahhüt edildiği belirlenemez ve eksik iş iddiası ispatsız kalır. Sözleşme imzalanırken mahal listesinin taraflarca imzalanıp saklanması bu riski baştan ortadan kaldırır.

Ayrımın hukuki temeli için Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark Nedir sorusuna, ayıba dayalı seçimlik haklar için Eser Sözleşmesinde Ayıplı İfa Halinde İş Sahibinin Hakları sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli, Müteahhitten Alınan Dairede Ayıp Çıkarsa Ne Yapılabilir.