Müteahhitten Alınan Dairede Ayıp Çıkarsa Ne Yapılabilir?

Müteahhitten Alınan Dairede Ayıp Çıkarsa Ne Yapılabilir?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Dairede ayıp, müteahhit sorumluluğu ve teslim uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Müteahhitten teslim alınan dairedeki ayıp, eser (istisna) sözleşmesi hükümlerine tabidir. Dairede su yalıtımı, çatlak, izolasyon veya projeye aykırılık gibi bir kusur çıkarsa iş sahibi, ayıbı yükleniciye ihbar ederek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 475 kapsamında ücretsiz onarım, bedelden indirim veya ayıp ağırsa sözleşmeden dönme talep edebilir; kusur varsa tazminat da ister. Dairede ayıba dayalı talepler, kural olarak teslimden itibaren beş yıllık, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıllık zamanaşımına tabidir.

---

Dairede Açık ve Gizli Ayıp Ayrımı

Açık ayıp, dairenin tesliminde olağan bir gözden geçirmeyle görülebilen kusurdur: eksik imalat, görünür çatlak, projeye aykırı kullanım alanı gibi. Gizli ayıp ise teslimde fark edilemeyen, kullanımla ortaya çıkan kusurdur: su yalıtımının zamanla açığa çıkan yetersizliği, taşıyıcı sistemde sonradan beliren sorunlar gibi.

Bu ayrım, ihbar anını ve ispat yükünü belirlediği için pratikte kritiktir. Açık ayıpta iş sahibi teslim sırasında dikkatli olmalı; gizli ayıpta ise kusurun ne zaman ortaya çıktığı öne geçer.

Önemli: Daireyi hiçbir çekince koymadan teslim almak, açık ayıplar yönünden hak kaybına yol açabilir. Teslim tutanağına eksik ve kusurların yazılması, sonradan açılacak onarım veya bedel indirimi talebinin dayanağını kurar.

---

İhbar Süresi

İş sahibinin ayıba karşı haklarını kullanabilmesi, TBK md. 474 ve md. 477 uyarınca eseri gözden geçirip ayıbı gecikmeksizin bildirmesine bağlıdır. Açık ayıpta ihbar teslimin ardından makul sürede yapılmalı; gizli ayıpta ise ihbar, kusurun ortaya çıktığı anda gündeme gelir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, dairedeki gizli ayıpların teslimden yıllar sonra ortaya çıkması halinde dahi, iş sahibi kusuru öğrendiği anda bildirdiği sürece ihbar süresinde sayılır. Bu nedenle gizli ayıpta belirleyici olan teslim tarihi değil, ayıbın fark edildiği tarihtir.

---

Onarım, Bedelden İndirim ve Dönme

İhbardan sonra iş sahibi seçimlik haklarından birini kullanır. Dairedeki ayıp giderilebilir nitelikteyse ücretsiz onarım istenebilir; yüklenici gidermezse iş sahibi işi üçüncü kişiye yaptırıp bedeli talep edebilir. Ayıp giderilemez ama daire kullanılabilir durumdaysa, değer kaybı oranında bedelden indirim gündeme gelir. Ayıp dairenin oturulmasını beklenemez kılacak ağırlıktaysa, sözleşmeden dönme yolu açıktır.

Bu hakların doğuş koşulları ve tazminatla ilişkisi eser sözleşmesinde ayıplı ifa halinde iş sahibinin hakları sorusunda daha geniş açıklanır.

---

Zamanaşımı

Ayıba dayalı talepler süreye tabidir. TBK md. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda ayıp sorumluluğu, teslimden itibaren beş yılda zamanaşımına uğrar. Ancak yüklenicinin ağır kusuru varsa süre yirmi yıla çıkar. Ağır kusur, taşıyıcı sisteme, yalıtıma veya güvenliğe ilişkin ciddi imalat hatalarında sıkça tartışılır.

Zamanaşımı, ihbardan ayrı bir süredir. İş sahibi ayıbı zamanında ihbar etse bile, dava açmadan önce bu sürelerin dolmamış olmasına dikkat etmelidir.

---

Uygulamada

En sık hata, dairedeki gizli ayıbın beş yıl geçtikten sonra fark edilip zamanaşımına takıldığı sanılarak dava açılmamasıdır. Oysa ağır kusur ispatlanırsa yirmi yıllık süre uygulanır; taşıyıcı sistem ve yalıtım kaynaklı kusurlarda bu ihtimal atlanmamalıdır. İkinci hata, onarımı yükleniciye hiç bildirmeden üçüncü kişiye yaptırıp sonra masrafı istemektir; ihbar yapılmadan katlanılan gider yönünden uyuşmazlık büyür.

Stratejik olarak iş sahibi, ayıbın ağır kusur teşkil edip etmediğini teknik bir tespitle ortaya koymalıdır; bu tespit hem zamanaşımı süresini hem de tazminat kapsamını belirler. Kat karşılığı yapılarda malikin konumu için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliki nasıl korunur sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliki nasıl korunur, eser sözleşmesinde ayıplı ifa halinde iş sahibinin hakları, inşaatın geç teslim edilmesi halinde haklar nelerdir.