Eser Sözleşmesinde Ayıplı İfa Halinde İş Sahibinin Hakları

Eser Sözleşmesinde Ayıplı İfa Halinde İş Sahibinin Hakları

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Eser sözleşmesi, müteahhit sorumluluğu ve ayıplı ifa uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Eser (istisna) sözleşmesinde yüklenici, eseri ayıpsız ve sözleşmeye uygun teslim etmekle yükümlüdür. Ayıplı ifa halinde iş sahibi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 475 uyarınca dört yönlü bir seçim hakkına sahiptir: ayıbın giderilmesini yani ücretsiz onarımı isteme, eser bedelinden indirim talep etme, ayıp eserin kullanımını engelleyecek ağırlıktaysa sözleşmeden dönme ve yüklenicinin kusuru varsa bu haklara ek olarak tazminat. Bu haklar müteahhit sorumluluğunun çekirdeğini oluşturur.

---

Ayıbın Tespiti: Muayene ve İhbar

İş sahibinin seçimlik haklarını kullanabilmesinin ön koşulu, eseri teslim aldıktan sonra makul sürede gözden geçirmesi ve tespit ettiği ayıpları yükleniciye bildirmesidir. TBK md. 474 ve md. 477, iş sahibine muayene ve ihbar yükü yükler. İş sahibi olağan işleyişe göre imkân bulur bulmaz eseri kontrol etmeli ve ayıbı gecikmeksizin bildirmelidir.

Açık ayıplar teslimde fark edilebilen kusurlardır ve zamanında ihbar edilmezse eser kabul edilmiş sayılabilir. Gizli ayıplar ise sonradan ortaya çıkar; bu durumda ihbar, ayıbın ortaya çıktığı anda yapılır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, eser sözleşmesinde gizli ayıpların teslimden sonra da ihbar edilebileceği kabul edilir; iş sahibi, sonradan beliren kusuru öğrendiği anda bildirdiği sürece haklarını korur.

Önemli: İhbarın yazılı ve tarihli yapılması, iş sahibinin en güçlü delilidir. Sözlü bildirim sonradan ispatlanamadığından, ayıbın niteliğini ve tespit tarihini gösteren yazılı bir ihtar, açılacak davada belirleyici olur.

---

İş Sahibinin Seçimlik Hakları

TBK md. 475, iş sahibine tek bir yol dayatmaz; somut olayın ağırlığına göre seçim yapma imkânı tanır.

Ücretsiz onarım. Ayıbın giderilmesi aşırı bir masrafı gerektirmiyorsa iş sahibi, kusurun yüklenici tarafından ve masrafı yükleniciye ait olmak üzere giderilmesini isteyebilir.

Bedelden indirim. İş sahibi eseri elinde tutmak istiyorsa, ayıbın eserin değerinde yol açtığı azalma oranında eser bedelinden indirim talep edebilir.

Sözleşmeden dönme. Ayıp, eserin iş sahibi yönünden kullanılmasını veya kabulünü beklenemez kılacak ölçüde ağırsa, iş sahibi sözleşmeden dönebilir ve verdiğini geri alabilir.

Bir dairede yapı kalitesine ilişkin somut ayıp örnekleri için müteahhitten alınan dairede ayıp çıkarsa ne yapılabilir sorusuna bakılabilir.

---

Kusur Halinde Tazminat

Seçimlik haklar, yüklenicinin kusurundan bağımsız olarak doğar; ayıp varsa iş sahibi onarım, indirim veya dönmeyi kural olarak talep edebilir. Buna karşılık tazminat, yüklenicinin kusuruna bağlıdır. Ayıp yüklenicinin kusurlu davranışından kaynaklanıyorsa iş sahibi, seçimlik hakkına ek olarak uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.

Tazminat kalemleri arasında ayıbın giderilmesi için üçüncü kişiye yaptırılan işin bedeli, ayıp nedeniyle uğranılan kullanım kaybı ve dolaylı zararlar yer alabilir. Kusurun ağırlığı, hem tazminatın kapsamını hem de zamanaşımı süresini etkiler.

---

Uygulamada

En sık hata, ayıbı fark eden iş sahibinin yükleniciyle sözlü görüşmeyle yetinip yazılı ihbarı ihmal etmesidir. İhbar tarihi ispatlanamayınca yüklenici, ayıbın sonradan doğduğunu veya süresinde bildirilmediğini savunur. İkinci hata, eseri hiç itiraz kaydı koymadan kabul etmektir; kayıtsız kabul, açık ayıplar yönünden hak kaybına yol açabilir.

Stratejik açıdan iş sahibi, dava öncesinde ayıbın niteliğini ve giderim maliyetini gösteren bir tespit yaptırmalıdır. Ayıbın giderilebilir olup olmadığı, hangi seçimlik hakkın kullanılacağını belirler; dönme yalnızca ağır ayıplarda mümkündür. Yapımın geç tamamlanmasından doğan haklar için inşaatın geç teslim edilmesi halinde haklar nelerdir sorusu tamamlayıcı çerçeve sunar.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliki nasıl korunur, müteahhitten alınan dairede ayıp çıkarsa ne yapılabilir, inşaatın geç teslim edilmesi halinde haklar nelerdir.