Eser Sözleşmesi ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Farkı

Eser Sözleşmesi ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Farkı

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Eser sözleşmesi, kat karşılığı inşaat ve müteahhit sorumluluğu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Eser (istisna) sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği genel bir sözleşme tipidir ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 470 ile devamındaki hükümlerde düzenlenir. Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi ise eser sözleşmesinin özel bir görünümüdür: yüklenici bağımsız bölümler inşa eder, karşılığında para yerine arsa payı alır. Temel fark bedelin türünde ve sözleşmenin karma niteliğindedir; buna karşılık ayıp ve gecikmeye ilişkin eser sözleşmesi hükümleri her ikisinde de uygulanır.

---

Eser Sözleşmesinin Genel Çerçevesi

Eser sözleşmesinde yüklenici, bir sonuç yani eser taahhüt eder; işi görmesi tek başına yeterli değildir, kararlaştırılan sonucu ayıpsız ortaya koyması gerekir. TBK md. 470 ve devamı, yüklenicinin özenle ifa, ayıpsız teslim ve süreye uyma yükümlülüklerini; iş sahibinin ise bedel ödeme ve eseri kabul yükümlülüğünü düzenler.

Bu çerçevede eser, bir bina olabileceği gibi bir onarım, bir proje ya da taşınır bir üründür. Sözleşmenin özü, belirli bir sonucun yükleniciye ait risk altında üretilmesidir.

---

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, arsa maliki adına bina yapar; karşılığında kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin arsa paylarını devralır. Bu yönüyle sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz devri unsurunu birleştiren karma bir yapıdadır. Yüklenicinin inşaatı ayıpsız ve zamanında bitirme borcu eser sözleşmesinden; arsa maliki lehine tapu, malik lehine ise yükleniciye pay devri borcu taşınmaz hukukundan doğar.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir eser sözleşmesi türü kabul edilir; bu nedenle inşaatın ayıplı veya geç teslimi halinde eser sözleşmesine ilişkin hükümler bu ilişkilere de uygulanır.

Önemli: Kat karşılığı sözleşmenin karma niteliği, biçim koşulunu da etkiler. Arsa payı devri içerdiğinden bu sözleşmeler kural olarak resmi biçimde yapılır; adi yazılı düzenlenen kat karşılığı sözleşmelerde geçerlilik tartışması sıkça gündeme gelir. Salt para karşılığı eser sözleşmesinde ise böyle bir biçim koşulu aranmaz.

---

Uygulanacak Hükümler ve Ortak Noktalar

İki sözleşme, ayıp ve gecikme rejiminde geniş ölçüde ortaklaşır. Kat karşılığı inşaatta arsa maliki, teslim edilen bağımsız bölümdeki ayıplar için TBK md. 475 kapsamındaki seçimlik hakları; gecikme halinde ise temerrüt ve tazminat hükümlerini kullanır. Bu yönüyle malikin konumu, saf eser sözleşmesindeki iş sahibinin konumuna benzer.

Ayrım, karşılığın niteliğinden doğan sonuçlarda belirginleşir. Kat karşılığı sözleşmede malik, karşılığını arsa payı olarak verdiğinden, yüklenici edimini yerine getirmezse devrettiği payların tapu iptali yoluyla iadesini gündeme getirir. Bu koruma mekanizması kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliki nasıl korunur sorusunda ayrıntılıdır.

---

Uygulamada

En sık hata, kat karşılığı sözleşmeyi sıradan bir arsa satışı gibi görüp eser sözleşmesinin ayıp ve gecikme korumalarını atlamaktır. Oysa inşaatın kalitesine ve teslim süresine ilişkin taleplerde eser sözleşmesi hükümleri devrededir. İkinci hata, sözleşmeyi resmi biçim koşuluna uymadan düzenleyip sonradan geçerlilik itirazıyla karşılaşmaktır.

Stratejik olarak, sözleşmenin hangi tipe girdiği baştan doğru belirlenmelidir; çünkü bu belirleme hem biçim koşulunu hem de tarafların başvuracağı hükümleri değiştirir. Ayıp ve gecikme haklarının kapsamı için eser sözleşmesinde ayıplı ifa halinde iş sahibinin hakları ve inşaatın geç teslim edilmesi halinde haklar nelerdir soruları birlikte okunmalıdır.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliki nasıl korunur, eser sözleşmesinde ayıplı ifa halinde iş sahibinin hakları, inşaatın geç teslim edilmesi halinde haklar nelerdir.