Arsa Sahibinin Rızası Olmadan Temlik Geçerli mi?

Arsa Sahibinin Rızası Olmadan Temlik Geçerli mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, alacağın temliki ve tapu iptali ve tescil için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin arsa sahibinden kazandığı bağımsız bölüm alacağı, alacağın temliki yoluyla üçüncü kişiye devredilebilir ve bu devir için arsa sahibinin, yani borçlunun rızası aranmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 183 uyarınca alacaklı, borçlunun onayına ihtiyaç duymadan alacağını devredebilir; kanun, sözleşme veya işin niteliği engel oluşturmadıkça temlik geçerlidir. Temlik alan kişi, önceki alacaklının yerine geçer ve arsa payı karşılığı daire alacağını kendi adına talep eder. Bu nedenle "arsa sahibi kabul etmedi" savunması, tek başına temliki geçersiz kılmaz.

Temlik İçin Arsa Sahibinin Onayı Aranmaz

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, edimini yerine getirdikçe arsa sahibinden bağımsız bölüm devrini isteme hakkı kazanır. Bu hak kişisel nitelikte bir alacak hakkıdır ve alacağın temliki hükümlerine tabidir. 6098 sayılı Kanun md. 183, alacaklının borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü kişiye devredebileceğini düzenler. Yükleniciden daire almak isteyen kişi bakımından bu, arsa sahibinin onayının bir geçerlilik koşulu olmadığı anlamına gelir.

Borçlunun rızasının aranmaması, alacağın malvarlığına dahil bir değer olmasının doğal sonucudur. Alacaklı alacağını serbestçe devreder; borçlu bu devre karşı çıkarak temliki engelleyemez.

Temlik Alan, Önceki Alacaklının Yerine Geçer

Geçerli bir temlikle birlikte alacak, bağlı hak ve def'ileriyle temlik alana geçer. Temlik alan üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu daire alacağını artık kendi adına ileri sürer. Buna karşılık arsa sahibi, önceki alacaklıya karşı sahip olduğu savunmaları temlik alana karşı da ileri sürebilir; 6098 sayılı Kanun md. 188 bu imkânı korur.

Bu geçiş, arsa payı karşılığı daire almak isteyen üçüncü kişinin dava sıfatını da belirler. Temlik alan, tapu iptali ve tescil davasını kendi adına açar.

Önemli: Temlik alanın hakkı, yüklenicinin hakkı kadardır. Yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun tamamlamadıysa, temlik alan da eksik kalan edim ölçüsünde arsa sahibinin savunmasıyla karşılaşır. Temlik, var olmayan bir hakkı doğurmaz; yalnızca mevcut alacağı devreder.

Rıza Aranmamasının Sınırı: Temlik Yasağı ve Yazılı Şekil

Borçlunun rızasının aranmaması kuralının sınırları vardır. 6098 sayılı Kanun md. 183, kanundan, sözleşmeden veya işin niteliğinden doğan bir engel bulunmadıkça temlikin serbest olduğunu belirtir. Sözleşmede geçerli bir temlik yasağı kararlaştırılmışsa, arsa sahibinin rızası olmadan yapılan devir ona karşı ileri sürülemez.

Temlik ayrıca geçerlilik için yazılı şekle bağlıdır. TBK md. 184 uyarınca alacağın devri yazılı yapılmadıkça geçersizdir. Rızanın aranmaması, bu şekil şartını ortadan kaldırmaz; sözlü ya da örtülü temlik sonuç doğurmaz.

Uygulamada

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, 6098 sayılı Kanun md. 183 gerekçe gösterilerek, yüklenicinin arsa sahibinden olan şahsi hak niteliğindeki alacağını üçüncü kişiye temlik etmesi için borçlunun muvafakatinin gerekmediği kabul edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli, E.2017/2265 K.2017/1435 sayılı kararı da bu yöndedir. Uygulamadaki en sık hata, arsa sahibinin "ben onay vermedim" savunmasının temliki geçersiz kılacağının sanılmasıdır. Oysa geçerlilik denetimi, borçlunun rızasına değil, temlikin yazılı yapılıp yapılmadığına ve sözleşmede temlik yasağı bulunup bulunmadığına bakar.

Konunun bütünü için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile yüklenicinin hakkının temliki HGK kararı analizine, temlik alanın kalan borcu nasıl ödeyeceği için temlik alan kalan borcunu nasıl öder sayfasına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki HGK Kararı ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.