Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde mi Yapılır?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde mi Yapılır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, alacağın temliki ve tapu iptali ve tescil için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının yükleniciye devri taahhüdünü içerdiği için kural olarak resmî şekilde yapılır; ya noterde düzenleme biçiminde ya da tapu sicil müdürlüğünde resmî senetle. TBK md. 237 ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekle tabi olduğunu belirtir; Tapu Kanunu md. 26 ise tapuya ilişkin bu işlemlerin resmî senetle kurulacağını düzenler. Resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kural olarak kesin hükümsüzdür. Ancak Yargıtay'ın 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bir istisna getirir: yüklenici edimini önemli oranda yerine getirmiş ve arsa sahibi bunu benimsemişse, şekle aykırılığın ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılır.

Sözleşme Neden Resmî Şekle Tabidir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma niteliklidir. Yüklenici bakımından bir eser meydana getirme borcu, arsa sahibi bakımından ise bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarını devretme taahhüdü doğurur. Taşınmaz devri taahhüdü içeren bu ikinci yön, sözleşmeyi resmî şekle bağlar. TBK md. 237, taşınmaz satışı ve satış vaadinin resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını; 4721 sayılı Kanun md. 706 ise taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin resmî şekle tabi olduğunu öngörür.

Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaatta salt imza atılmış adi bir metin, geçerlilik yönünden yeterli sayılmaz.

Adi Yazılı Sözleşmenin Sonucu: Kesin Hükümsüzlük

Resmî şekle uyulmadan kurulan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüzlüğü hâkim kendiliğinden gözetir; taraflar kural olarak sözleşmeye dayanarak ifa isteyemez ve verilenler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.

Önemli: Noterde yapılmış olması tek başına yeterli değildir. Geçerlilik için noterin "düzenleme" biçiminde resmî senet tanzim etmesi gerekir; tarafların hazırladığı metnin noterce yalnızca imza yönünden "onaylanması" geçerlilik sağlamaz. Sözleşme, tapu sicil müdürlüğünde resmî senetle de kurulabilir.

1988 İçtihadı Birleştirme Kararının İstisnası

Şekle aykırılığın katı biçimde uygulanması, edimini yerine getiren tarafı cezalandıran sonuçlar doğurabilir. Yargıtay'ın 30.09.1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı bu sakıncayı gidermek için istisna tanır: yüklenici inşaatı önemli oranda tamamlamış ve imalat arsa sahibince benimsenmişse, artık şekil noksanının ileri sürülmesi TMK md. 2 anlamında dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Bu halde tapu iptali ve tescil istenebilir.

İstisnanın işlemesi, edimin fiilen ve önemli ölçüde ifa edilmiş olmasına bağlıdır. Henüz inşaata başlanmamış ya da imalatın ilk aşamasında kalınmış hallerde bu koruma devreye girmez.

Uygulamada

Yükleniciden daire alan üçüncü kişi bakımından sözleşmenin şekli, temlik zincirinin sağlamlığını doğrudan etkiler. Temlik alanın hakkı, yüklenicinin geçerli bir alacağa sahip olmasına dayanır; sözleşme kesin hükümsüzse temlik edilecek geçerli bir alacak da bulunmayabilir. Bu nedenle temlik almadan önce esas sözleşmenin resmî şekilde kurulup kurulmadığı, kurulmadıysa 1988 İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında ifanın hangi aşamada olduğu incelenir.

Konunun çerçevesi için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile yüklenicinin hakkının temliki HGK kararı analizine, temlikte arsa sahibinin konumu için arsa sahibinin rızası olmadan temlik geçerli mi sayfasına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki HGK Kararı ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.