Alacağın Temliki Sözleşmesi Nasıl Geçerli Olur?

Alacağın Temliki Sözleşmesi Nasıl Geçerli Olur?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. 6098 sayılı Kanun md. 184, devrin geçerli olması için yazılı biçimde yapılmasını arar; sözlü temlik hüküm doğurmaz. Adi yazılı şekil yeterlidir, resmî şekil zorunlu değildir; taraflar dilerse noterde de düzenleyebilir. Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin daire isteme hakkının temliki için arsa sahibinin rızası aranmaz. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında yazılı temlik, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil talebinin dayanağını oluşturur.

---

Yazılı Şekil Zorunluluğu

TBK md. 184 uyarınca alacağın devri, ancak yazılı yapıldığında geçerlidir. Bu bir geçerlilik şartıdır; şekle aykırılık sözleşmeyi baştan hükümsüz kılar. Devreden ile devralanın imzasını taşıyan yazılı bir metin bulunmadıkça temlikten söz edilemez.

Devir vaadi ise yazılı şekle bağlı değildir; ancak vaat, alacağı doğrudan geçirmez, yalnızca ileride temlik borcu doğurur. Kat karşılığı inşaatta alıcının güvenli konumu, vaatle değil tamamlanmış yazılı temlikle sağlanır.

---

Arsa Sahibinin Rızası Gerekmez

Alacağın temlikinde borçlunun rızası kural olarak aranmaz. 6098 sayılı Kanun md. 183, kanun, sözleşme ya da işin niteliği engel olmadıkça alacaklının borçlunun onayı olmadan alacağını devredebileceğini düzenler. Yüklenicinin arsa sahibinden daire isteme hakkı da devri yasaklanmış bir alacak değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı kararlaştırılmışsa durum farklılaşır. Sözleşmede yüklenicinin haklarını devredemeyeceği açıkça yazılıysa, bu kayda aykırı temlik arsa sahibine karşı ileri sürülemez.

Önemli: Temlikin geçerliliği için arsa sahibine bildirim şart değildir; ancak bildirim, arsa sahibinin iyiniyetle yükleniciye yapacağı ifadan alıcıyı korur. Arsa sahibi temliki bilmeden bağımsız bölümü yükleniciye devrederse, bildirimde bulunmayan alıcı zor durumda kalabilir.

---

Adi Yazılı ve Noter Şekli

Geçerlilik için adi yazılı şekil yeterlidir; sözleşmenin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Bununla birlikte noter onayı veya düzenlemesi, temlikin tarihini ve içeriğini güçlü biçimde belgelendirir. Aynı hakkın birden çok kişiye devredildiği çekişmelerde tarih belirleyici olduğundan, noter şekli ispat kolaylığı sağlar.

Taşınmazın kendisinin devri ise farklı bir rejime tabidir. TBK md. 237 ve 4721 sayılı Kanun md. 706 taşınmaz mülkiyetinin devrini resmî şekle bağlar. Ancak temlik, taşınmazı doğrudan devretmez; yalnızca yükleniciye ait kişisel talep hakkını geçirir. Bu nedenle temlik için resmî şekil değil, yazılı şekil aranır.

Uygulamada

Sık yapılan hata, temlik sözleşmesine tarih atılmaması veya tarafların imzasının eksik bırakılmasıdır. Sözleşmede devredilen hakkın hangi bağımsız bölüme ilişkin olduğu, sözleşme tarihi ve tarafların imzası açıkça yer almalıdır. Aynı dairenin iki kişiye temliki halinde hak sahipliğinin nasıl belirleneceği yüklenici aynı daireyi iki kişiye temlik ederse kim hak sahibi sorusunda; temlik alanın açacağı dava yükleniciden temlikle aldığım daireyi tapuda alabilir miyim sorusunda ele alınır. Kavramsal çerçeve kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile yüklenicinin hakkının temliki HGK kararı analizinde bulunur.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki HGK Kararı, Yüklenici Aynı Daireyi İki Kişiye Temlik Ederse Kim Hak Sahibi.