Yüklenici Aynı Daireyi İki Kişiye Temlik Ederse Kim Hak Sahibi Olur?

Yüklenici Aynı Daireyi İki Kişiye Temlik Ederse Kim Hak Sahibi Olur?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yüklenici aynı bağımsız bölüm üzerindeki daire isteme hakkını iki ayrı kişiye temlik ederse, kural olarak önceki tarihli temlik geçerli sayılır. Alacağın devrinde ilk temlikle hak, ilk alıcıya geçtiğinden yüklenicinin elinde devredebileceği bir alacak kalmaz; sonraki temlik konusuz olur. 6098 sayılı Kanun md. 183 alacağın devrini düzenler ve devirle birlikte alacak devralana geçer. Şahsi hakların yarışmasında Yargıtay'ın yerleşik uygulaması önceki tarihli hakka üstünlük tanır. Bu nedenle uyuşmazlıkta belirleyici olan, temlik sözleşmelerinin tarihidir.

---

Şahsi Hakların Yarışması

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin daire isteme hakkı ayni değil şahsi bir haktır. Aynı şahsi hak birden fazla kişiye devredildiğinde, tapuya tescil edilmiş bir mülkiyet çekişmesi değil, alacak hakkının kime ait olduğu sorunu ortaya çıkar. İki temlik alan da arsa sahibinden aynı bağımsız bölümü ister; ancak hak yalnızca birine aittir.

Bu yarışma, hakkı önce devralanın korunması ilkesiyle çözülür. İlk geçerli temlikle alacak birinci alıcıya geçtiği için, yüklenici artık malik gibi ikinci bir devir yapamaz.

---

Önceki Tarihli Temlik Neden Üstündür

Alacağın devrinde hak, sözleşmenin yapıldığı anda devralana geçer. 6098 sayılı Kanun md. 183 bu geçişi devir anına bağlar. İlk temlikten sonra yüklenicinin elinde devredilebilir bir alacak kalmadığından, ikinci temlik yetkisiz kişinin tasarrufu niteliğindedir ve arsa sahibine karşı hüküm doğurmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli, 2017/2265 esas ve 2017/1435 karar sayılı kararı, kat karşılığı inşaatta yüklenicinin kişisel hakkının temlikinde önceki tarihli devre değer verildiğini ortaya koyar. Karar, şahsi hakların yarıştığı durumda tapu iptali ve tescil talebinin önce hak sahibi olan temlik alana bağlanacağını gösterir.

Önemli: İkinci temlik alanın iyiniyetli olması sonucu değiştirmez. Tapu siciline güven ilkesi burada işlemez; çünkü ortada tescilli bir ayni hak değil, sicil dışı bir şahsi hak vardır. İkinci alıcının korunması, yalnızca yükleniciye karşı tazminat talebiyle sınırlı kalır.

---

Temlik Tarihinin İspatı

Uyuşmazlık tarihe bağlı olduğundan, temlik sözleşmesinin tarihinin güvenilir biçimde belgelenmesi belirleyicidir. Adi yazılı sözleşmede yer alan tarih tek başına her zaman kesin sayılmaz; noter onayı, resmî bir işleme eklenme veya banka ödemesi gibi dış olgular tarihi güçlendirir. İkinci temlik alan, ilk sözleşmenin tarihinin sonradan atıldığını ileri sürebilir.

Bu nedenle temlik alan, sözleşmeyi tarihi kesinleştiren bir işlemle desteklemelidir. Noter onayı veya ödeme kaydı, sonradan çıkacak bir yarışmada alıcının konumunu güçlendirir.

---

Tapu İptali ve Tescil Davasında Sonuç

Önce hak sahibi olan temlik alan, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davasını kazanır. İkinci temlik alan aynı bağımsız bölüm için tescil isteyemez; talebi, hak sahipliği bulunmadığından reddedilir. İkinci alıcının başvurabileceği yol, ödediği bedel ve zararı için yükleniciye yönelmektir.

Uygulamada

En sık karşılaşılan hata, alıcının temlik öncesi yüklenicinin aynı daireyi başkasına devredip devretmediğini araştırmamasıdır. Temlikten önce arsa sahibine ve mümkünse yükleniciye durum sorulmalı, bağımsız bölümün başka bir temlike konu olup olmadığı teyit edilmelidir. Geçerli temlikin şekil koşulları alacağın temliki sözleşmesi nasıl geçerli olur sorusunda; temlik alanın açacağı dava yükleniciden temlikle aldığım daireyi tapuda alabilir miyim sorusunda yer alır. Kavramsal çerçeve kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ve yüklenicinin hakkının temliki HGK kararı analizinde işlenir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki HGK Kararı, Yükleniciden Temlikle Aldığım Daireyi Tapuda Alabilir miyim.