Temlik Alan Kalan Borcunu Nasıl Öder? Birlikte İfa

Temlik Alan Kalan Borcunu Nasıl Öder? Birlikte İfa

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, alacağın temliki ve tapu iptali ve tescil için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yükleniciden daire alan ve alacağını temlik yoluyla edinen kişi, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil isterken kural olarak kendi borcunu da ifa etmek zorundadır. Bu, birlikte ifa ilkesidir. Alıcının yükleniciye ödemesi gereken kalan bedel varsa, bu bedel arsa sahibine değil, yükleniciye ödenmek üzere mahkeme veznesine depo edilir; mahkeme tescile bu depo koşuluyla karar verir. Böylece arsa sahibi edimini karşılıksız yapmamış, yüklenici de temlik nedeniyle uğrayabileceği zarara karşı korunmuş olur. 6098 sayılı Kanun md. 97 karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifadan kaçınma hakkını düzenler; Yargıtay uygulaması bu dengeyi depo yöntemiyle kurar.

Birlikte İfa İlkesi Nedir

Kat karşılığı inşaatta yüklenici ile alıcı arasındaki ilişkide, alıcının daireyi kendi adına tescil ettirebilmesi çoğu zaman kalan bedeli ödemesine bağlıdır. Temlik alan, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu tescil hakkını devralır; ancak yüklenicinin alıcıdan olan bedel alacağı da bu ilişkinin karşı yükümlülüğüdür. 6098 sayılı Kanun md. 97, iki tarafa borç yükleyen sözleşmede kendi edimini ifa etmeyen tarafın karşı edimi isteyemeyeceğini belirtir.

Bu ilke, temlik alanın tescili karşılıksız elde etmesini önler. Alıcı kalan borcunu ifa etmeden tescili tek yönlü isteyemez.

Kalan Borç Kime Ödenir: Mahkeme Veznesine Depo

Kalan bedelin muhatabı arsa sahibi değildir. Bedel, yüklenici ile alıcı arasındaki ilişkiden doğar. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davasında, alıcının yükleniciye borçlu olduğu bakiye, yükleniciye ödenmek üzere mahkeme veznesine ya da gösterilen tevdi mahalline depo edilir. Depo, arsa sahibinin malvarlığına değil, yüklenicinin alacağına yönelen bir güvence işlevi görür.

Önemli: Kalan borç doğrudan arsa sahibine ödenmez. Arsa sahibi bu bedelin alacaklısı değildir; ödeme yükleniciye yönelir. Mahkeme, tescil kararını depo şartına bağlayarak hem tapunun geçişini hem de yüklenicinin bedel alacağını aynı anda karşılar.

Depo Koşuluyla Tescil

Mahkeme, bakiye bedelin depo edilmesi karşılığında tapunun iptali ile temlik alan adına tesciline karar verir. Depo yapılmadan tescil hükmü kurulmaz; bedel yatırıldığında tescil yolu açılır. Bu yapı, tarafların edimlerini eş zamanlı yerine getirmesini sağlayan pratik bir çözümdür.

Bakiye bulunmuyor, yani alıcı bedelin tamamını yükleniciye ödemişse, depo koşulu aranmaksızın tescile karar verilebilir. Bu halde ödemenin ispatı öne çıkar.

Uygulamada

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli, E.2017/2265 K.2017/1435 sayılı kararında, 6098 sayılı Kanun md. 97 çerçevesinde yüklenicinin hakkını temlik alan kişinin tescili isteyebilmesi için kalan bedeli yükleniciye ödenmek üzere depo etmesi gerektiği kabul edilmiştir. Uygulamadaki en sık hata, alıcının kalan borcunu doğrudan arsa sahibine ödemeye çalışması ya da hiç ödemeden tescil beklemesidir. Doğru yol, bakiyenin tespiti ve mahkeme veznesine depo edilmesidir.

Konunun bütünü için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile yüklenicinin hakkının temliki HGK kararı analizine, temlik alırken kontrol edilecekler için yükleniciden daire alırken nelere dikkat edilmeli sayfasına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki HGK Kararı ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.