Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kat Maliki Nasıl Korunur?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kat Maliki Nasıl Korunur?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim, ortak alan ve dönüşüm uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahibi kat maliki, arsa payını devrettikten sonra karşılığını alamama riskiyle karşılaşır. Malikin korunması; kat irtifakının kurulmasına, arsa payı devrinin inşaatın ilerlemesine bağlanmasına, teminat ve ipoteğe, teslim süresine bağlanan cezai şarta ve ayıplı ifa hâlinde tanınan haklara dayanır. Yüklenici edimini yerine getirmezse malik, sözleşmenin feshini ve devrettiği payların tapu iptali ile iadesini isteyebilir.

---

Devrin Teslime Bağlanması ve Kat İrtifakı

Malikin en büyük riski, arsa payını yükleniciye baştan devredip karşılığında hiçbir güvence almamaktır. Bu riski azaltan ilk araç, devrin teslime bağlanmasıdır. Sözleşme, arsa payının yükleniciye ancak inşaatın belirli seviyelerine ulaşması hâlinde geçmesini öngörebilir.

Kat irtifakının kurulması da malikin konumunu güçlendirir. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıda bağımsız bölümler üzerinde payların belirlenmesini sağlayarak malikin kendisine ayrılan bölümü hukuken görünür kılar. Böylece malik, teslim beklerken payını da izleyebilir.

Önemli: Arsa payının tamamının inşaat başlamadan yükleniciye devredilmesi, malik için en zayıf konumdur. Payını erken devreden malik, yüklenici işi bırakırsa hem taşınmazını hem de karşılığını takip etmekte güçlük çeker. Devir mutlaka inşaatın ilerlemesine ve teslime bağlanmalıdır.

---

Teminat, Teslim Süresi ve Gecikme

Sözleşmeye konulan teminat ve ipotek, yüklenicinin edimini güvenceye alır. Teslim süresine bağlanan cezai şart ise, gecikmenin malike getireceği zararı baştan tayin eder ve ispat yükünü hafifletir.

Teslim gecikirse malik, gecikme tazminatı ve kararlaştırılmışsa cezai şart talep edebilir. Yapı teslim edilene kadar malikin taşınmazından haksız yararlanma söz konusuysa, ecrimisil de gündeme gelebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 20.11.2025 tarihli, E. 2025/926, K. 2025/4891 sayılı kararı; sözleşme konusu yapının kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldığı bir arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde yüklenici ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlığı ele alır. Karar, yapı yıkılmış olsa dahi tarafların sözleşmeden doğan edim ve alacaklarının varlığını sürdürdüğünü ortaya koyar; uygulamada malikin, yapının fiziki durumundan bağımsız olarak sözleşmeden kaynaklanan haklarını yükleniciye karşı ileri sürebileceği anlamına gelir.

---

Ayıplı İfa, Fesih ve Tapu İptali

Teslim edilen yapı sözleşmeye ve projeye aykırıysa ya da gizli ayıplar taşıyorsa, malik ayıba karşı hakları kullanabilir. Bunlar arasında ayıbın giderilmesi, bedelde indirim ve koşulları varsa sözleşmeden dönme yer alır.

Yüklenici inşaatı hiç yapmaz, işi terk eder veya edimini ağır biçimde ihlal ederse, malik sözleşmenin feshini isteyebilir. Fesihle birlikte, malik daha önce yükleniciye devrettiği arsa paylarının tapu iptali ve tescili yoluyla iadesini talep edebilir. Bu talep, yüklenicinin payları üçüncü kişilere devretmiş olması ihtimaline karşı, malikin sürece erken müdahalesini gerektirir.

---

Uygulamada

En sık hata, güvene dayanarak arsa payının tamamını inşaat başlamadan devretmektir. Yüklenici işi bırakınca malik, payların üçüncü kişilere geçmesiyle karşılaşabilir ve iade süreci uzar. Devri seviyeye bağlamak, tapuya şerh koydurmak ve teslim süresini cezai şartla güvenceye almak, malikin baştan alacağı önlemlerdir.

Gecikme ve ayıpların yazılı olarak belgelenmesi de belirleyicidir. Teslim tarihini, gecikmeyi ve kusurları gösteren yazışmalar, sonradan açılacak tazminat, fesih veya tapu iptali davasında malikin en somut dayanağıdır. Kat karşılığı sözleşmenin dönüşüm sürecindeki yeri Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi rehberinde ayrıca ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi, Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir.