Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir?

Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim, ortak alan ve dönüşüm uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kentsel dönüşümde karar, kat malikleri kurulundaki oybirliği veya nitelikli çoğunluk kurallarına değil, 6306 sayılı Kanun md. 6'daki arsa payı çoğunluğuna tabidir. Salt çoğunlukla dönüşüm kararı alındığında, anlaşmaya katılmayan malikin payı doğrudan alınmaz; önce Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı kuruluşça değerlenir, ardından satış komisyonu önünde açık artırmayla katılan maliklere satılır. Katılmayan malik, payının gerçek bedelini alma, değerlemeye itiraz etme ve idari işlemlere karşı dava açma haklarını korur.

---

Karar Neden Çoğunlukla Alınır

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra dönüşümün usulü, malikler arasında kararlaştırılır. Bu aşamada 634 sayılı Kanun'un ağır nisapları uygulanmaz; 6306 md. 6, yıkım ve yeniden yapıma ilişkin sözleşmeyi arsa payının salt çoğunluğuyla karara bağlar.

Bu düzenlemenin amacı, tek bir malikin muhalefetiyle dönüşümün süresiz kilitlenmesini önlemektir. Çoğunluk kararı alındığında, muhalif malik de sürecin sonuçlarıyla kural olarak bağlıdır.

---

Katılmayan Malikin Payına Ne Olur

Salt çoğunluk sağlandığında anlaşmaya katılmayan malikin arsa payı, bedelsiz veya keyfî biçimde elinden alınmaz. Süreç iki basamakta ilerler.

Önce payın değeri, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme kuruluşunca tespit edilir. Ardından bu pay, anlaşmaya katılan maliklere satılmak üzere satış komisyonu önünde açık artırmaya çıkarılır (6306 md. 6). Açık artırmada pay satılırsa, katılmayan malik tespit edilen bedeli alır ve mülkiyet ilişkisi bu bedelle tasfiye edilir.

Önemli: Anlaşmaya katılmamak, süreci durdurmaz; yalnızca malikin dönüşümün dışında bırakılmasına yol açar. Malik, projede söz sahibi olmaktan çıkar ve elinde kalan tek hak, payının gerçek değerini almaktır. Bu nedenle katılmama, çoğu durumda malikin lehine bir strateji değildir.

---

Malikin Elindeki Hukuki Yollar

Katılmayan malikin hakları, açık artırma ile bitmez. Malik, değerleme raporunun payının gerçek değerini yansıtmadığını düşünüyorsa, bedel tespitine karşı hukuki yolları süresinde işletebilir. Değerlemeye itiraz süresini kaçırmak, düşük bedeli sonradan tartışma imkânını da ortadan kaldırır.

Malik ayrıca, satış işlemine ve dayanağı idari kararlara karşı idari yargıda dava açabilir. Payın devrinde iradesinin sakatlandığını ileri sürüyorsa, bu iddiayı da ayrıca gündeme getirebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 03.11.2025 tarihli, E. 2024/5545, K. 2025/4863 sayılı kararı; kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılan taşınmazda arsa payının satışında ileri sürülen irade sakatlığı (yanıltma) iddiasını konu alır. Karar, dönüşüm sürecinde el değiştiren payın devrinde iradenin serbestçe oluşup oluşmadığının ayrıca denetlenebileceğini gösterir; uygulamada malikin yalnızca bedelin miktarını değil, satışa götüren iradenin sağlığını da hukuki zeminde sorgulayabileceği anlamına gelir.

---

Uygulamada

Katılmamayı pazarlık aracı olarak kullanan malik, çoğu kez sonuç alamaz. Pay açık artırmaya çıkınca malik sürecin dışında kalır ve yalnızca değerleme bedelini alır. Doğru tutum, katılmamak değil, değerleme aşamasını yakından izlemek ve payın gerçek değerinin altında belirlendiği durumda hukuki yollara zamanında başvurmaktır.

Muhalefetini kayda geçirmek isteyen malik, karar sürecine ve değerlemeye ilişkin bütün bildirimleri belgelemelidir. Sürecin bütünü ve site yönetiminin rolü Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi rehberinde ayrıca ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi, Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir.