Anlaşmaya Katılmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır?

Anlaşmaya Katılmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, riskli yapı ve arsa payı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kentsel dönüşümde salt çoğunlukla karar alındığında, anlaşmaya katılmayan malikin arsa payı doğrudan elinden alınmaz. Önce Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir kuruluş payın bedelini tespit eder; ardından pay, satış komisyonu önünde açık artırmayla anlaşmaya katılan maliklere satılır. 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca pay açık artırmada alıcı bulmazsa, dönüşümü yürüten idare veya TOKİ payı tespit edilen bedelle satın alır. Malik, bedelin gerçek değeri yansıtmadığını düşünürse değerlemeye ve satış işlemine karşı hukuki yolları işletebilir.

---

Satışın Hukuki Dayanağı

Arsa payı satışının kaynağı, dönüşüm kararının arsa payı çoğunluğuyla alınmasıdır. Salt çoğunluk oluştuğunda anlaşmaya katılmayan malikin payı, sürecin ilerlemesi önünde engel olarak bırakılmaz. 6306 sayılı Kanun md. 6, bu payın katılan maliklere satılması yolunu açar.

Satışın amacı, malikin mülkiyetini keyfî biçimde sona erdirmek değildir. Amaç, dönüşümü kilitleyen paydaşlığı, payın gerçek değeri karşılığında tasfiye etmektir. Bu yüzden satış, değer tespiti ve açık artırma güvenceleriyle çevrelenmiştir.

---

SPK Lisanslı Değerleme ve Bedel Tespiti

Satıştan önceki ilk basamak, payın değerinin belirlenmesidir. Bu tespit, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslanmış bağımsız bir gayrimenkul değerleme kuruluşunca yapılır. Değerleme raporu, arsa payının rayiç değerini esas alır ve satışın taban fiyatını oluşturur.

Önemli: Değerleme raporu, malikin eline geçecek bedelin çıpasıdır. Rapordaki düşük tespit sonradan açık artırma bedelini de aşağı çeker. Bu nedenle malik, raporu pasif biçimde beklemek yerine tebliğ anından itibaren içeriğini denetlemeli ve gerçek değerin altında bir tespit varsa süresinde itiraz yolunu işletmelidir.

Bedel tespiti idari nitelikte bir işlem olduğundan, itiraz idari yargı çerçevesinde değerlendirilir.

---

Satış Komisyonu ve Açık Artırma

Bedel tespit edildikten sonra pay, idare bünyesinde oluşturulan satış komisyonu önünde açık artırmaya çıkarılır. Açık artırmaya yalnızca anlaşmaya katılan malikler katılabilir; pay bina dışına, üçüncü kişilere serbestçe açılmaz. Bu sınırlama, dönüşen yapının mülkiyetini paydaşlar arasında tutmayı amaçlar.

Açık artırmada pay satılırsa, katılmayan malik tespit edilen bedeli alır ve mülkiyet ilişkisi bu bedelle sona erer. Malik, artık projenin paydaşı değildir; elindeki hak payının parasal karşılığına dönüşür.

---

Açık Artırmada İrade Sakatlığı İddiası

Dönüşüm sürecinde el değiştiren payın devrinde, iradenin serbestçe oluşup oluşmadığı ayrıca tartışılabilir. Malik, satışa götüren beyanının yanıltma veya baskı altında verildiğini ileri sürüyorsa, bu iddia yalnızca bedelin miktarıyla sınırlı kalmaz; devrin geçerliliğini de kapsar.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 03.11.2025 tarihli, E. 2024/5545, K. 2025/4863 sayılı kararı; kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılan taşınmazda arsa payının satışında ileri sürülen irade sakatlığı iddiasını konu alır. Karar, dönüşüm sürecinde devredilen payda iradenin sağlığının bağımsız biçimde denetlenebileceğini gösterir. Uygulamada bu, malikin yalnızca değerleme bedelini değil, satışa götüren iradenin geçerliliğini de hukuki zeminde sorgulayabileceği anlamına gelir.

---

Pay Satılmazsa: İdare veya TOKİ Alımı

Açık artırmada payı alacak bir malik çıkmayabilir. Bu durumda süreç askıda kalmaz. 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca, satılamayan pay dönüşümü yürüten idare veya TOKİ tarafından tespit edilen bedelle satın alınır. Böylece payın parasal karşılığı yine malike ödenir ve dönüşüm tamamlanabilir.

Bu güvence, sürecin katılmayan malikin payı yüzünden tıkanmasını önler. Danıştay'ın yerleşik uygulamasında bu satış ve devir işlemleri idari işlem sayıldığından, malik her aşamada idari yargı denetimini talep edebilir.

---

Uygulamada

En sık yapılan hata, katılmamayı bir pazarlık kozu sanmaktır. Pay açık artırmaya çıktığında malik sürecin dışında kalır ve yalnızca değerleme bedelini alır. Değerleme raporunun içeriğini denetlemek, gerçek değerin altındaki tespite süresinde itiraz etmek ve gerekiyorsa devirdeki irade sakatlığını gündeme getirmek, malikin elindeki asıl korumadır.

Katılmayan malikin izleyebileceği yolların çerçevesi Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir sorusunda; sürecin bütünü ise Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi rehberinde bulunur.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi, Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir.