Arsa Payı Satışında İpotek ve Haciz Ne Olur?

Arsa Payı Satışında İpotek ve Haciz Ne Olur?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşümde arsa payı satışı, ipotek ve haciz uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Satışa konu payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz veya intifa hakkı bulunması satış işlemine engel olmaz. Bu haklar satıştan sonra taşınmaz üzerinde değil, satış bedeli üzerinde devam eder. Satış bedelinin yatırıldığı hesaba malike ödeme yapılmaması için bloke konulur ve durum alacaklıya, ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler ise idarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Bu düzen 6306 sayılı Kanun md. 6 hükmünde öngörülmüştür.

---

Kuralın Mantığı: Hakkın Bedele Bağlanması

Dönüşüm sürecinin işleyebilmesi için yeni yapının temiz bir tapu üzerinde kurulması gerekir. Aksi halde tek bir haciz şerhi, bütün parselin kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerini kilitler.

Kanun bu sorunu, hakkı ortadan kaldırarak değil yer değiştirerek çözer. Alacaklının teminatı taşınmaz payı olmaktan çıkar, satış bedeli olur. Alacaklının hukuki durumu korunur; korunmayan tek şey teminatın maddi biçimidir.

---

Bloke, Bildirim ve Ödeme Sırası

Satıştan sonra bedel, malik adına açılan vadeli hesaba yatırılır. Malike doğrudan ödeme yapılmaması için bu hesaba bloke konulur. İdare, durumu ipotek veya haciz alacaklısına, ilgili icra müdürlüğüne ya da mahkemeye bildirir.

Bedelin hak sahiplerine ödenmesine ilişkin işlemler kendi mevzuatına göre yürütülür. İcra takibi devam ediyorsa alacaklı, hacizli alacağın bu hesap üzerinden karşılanmasını icra dairesinden ister. Rehin hakkı bakımından da paraya çevirme işlemleri genel hükümlere göre sürer.

Önemli: Payı satılan malikin en sık yaptığı hata, bedelin hesaba yatmasını mülkiyetin karşılığının serbestçe eline geçeceği anlamına gelmesi sanmaktır. Üzerinde takip bulunan payda bedel bloke edilir ve sıra alacaklıya geçer. Takip dosyalarının güncel bakiyesi satış öncesinde çıkarılmalı, fazla haciz varsa kaldırılması istenmelidir.

---

Satış Öncesi Konulan Belirtme

Satış başvurusu üzerine, satışa konu payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması istenir.

Bu belirtme, sürecin ortasında payın üçüncü kişiye devredilerek satışın boşa çıkarılmasını önler. Danıştay 6. Dairesi'nin 25.04.2023 tarihli, E. 2021/504 K. 2023/4004 sayılı kararında bu düzenlemenin amacı; payın başka kişilere devredilmesinin ve benzeri işlemlere maruz bırakılmasının önüne geçilerek satışın güvenilir biçimde tamamlanmasının sağlanması olarak açıklanmıştır.

---

Yeni Yapıda Hakların Devamı

Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda, sicilde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan şerhler hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlere engel olmaz.

Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken, bu haklar ve şerhler yalnızca yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Böylece anlaşan diğer maliklerin bağımsız bölümleri, başkasının borcundan kaynaklanan yükten arındırılmış olur. Sürecin bütünü kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde; satışın iptali halinde doğacak sonuçlar arsa payı satışı yargı kararıyla iptal edilirse ne olur sorusunda ele alınır.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Arsa Payı Satışı Yargı Kararıyla İptal Edilirse Ne Olur, İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi.

Dipnotlar

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 6; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, RG 15.12.2012/28498, md. 15/A. ↩