Arsa Payı Satışı Yargı Kararıyla İptal Edilirse Ne Olur?

Arsa Payı Satışı Yargı Kararıyla İptal Edilirse Ne Olur?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşümde satış işlemi, iptal davası ve tescil uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Sonuç, iptalin gerekçesine göre ikiye ayrılır. Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi dışındaki iptallerde arsa payı, üçüncü kişiye devredilmemiş ve eski malik adına tescili imkânsız kılan bir uygulamaya tabi tutulmamışsa resen eski malik adına tescil edilir; satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle verilen iptalde ise tescil geri alınmaz; yargı kararında belirtilen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark, payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir. Bu ayrım 6306 sayılı Kanun md. 6 hükmünde düzenlenmiştir.

---

Genel Kural: Eski Malik Adına Resen Tescil

Satış işleminin bedel dışındaki bir sebeple iptali halinde amaç, mülkiyeti eski durumuna döndürmektir. İdarenin durumu tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine arsa veya arsa payı resen eski malik adına tescil edilir.

Bu sonucun iki şartı vardır. Pay, satıştan sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş olmalıdır. Ayrıca eski malik adına doğrudan tescili hukuken veya fiilen imkânsız kılan bir uygulamaya tabi tutulmamış olmalıdır. Yeni yapının inşa edilmesi, tevhit veya ifraz işlemleri bu imkânsızlığı doğurabilir.

Tescil geri alındığında alıcının ödediği bedel boşta kalmaz. Satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar, bedel tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir.

---

Bedelin Eksik Hesaplandığı İptal

İptal, satışa esas bedelin gerçek değerin altında belirlenmiş olmasından kaynaklanıyorsa sonuç farklıdır. Bu halde mülkiyet geri dönmez; uyuşmazlık parasal düzlemde çözülür.

Yargı kararında gösterilen şekilde hesaplanacak bedel ile fiilen ödenen bedel arasındaki fark, payı satın alan malik tarafından payı satılan eski malike ödenir. Uygulama Yönetmeliği, bu farkın ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödeneceğini öngörür.

Önemli: Bu ayrım, dava stratejisini doğrudan belirler. Amaç mülkiyeti geri almaksa dilekçe yalnızca düşük bedel üzerine kurulmamalıdır; nisap, bildirim ve katılım kurallarına ilişkin sakatlıklar ayrıca ileri sürülmelidir. Yalnız bedel iddiasıyla kazanılan dava, payı değil farkı getirir.

---

İdare Aleyhine Tazminat ve Rücu

Bedelin eksik hesaplanması nedeniyle malikin zararının tazmini yönünde idare aleyhine karar verilmesi de mümkündür. Bu durumda ödenmesine hükmedilen bedel, idarenin bildirim tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir.

Verilen sürede ödeme yapılmaması nedeniyle bedelin idarece ödenmesi halinde, ödenen tutar payı satın alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir. Böylece bedel yükü, sonuçta payı iktisap eden kişide bırakılmış olur.

---

Dava Açarken Gözetilecek Noktalar

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava süresi otuz gündür. Satış işlemi tamamlandığında pay el değiştirdiğinden, yürütmenin durdurulması istemi dilekçede gerekçeleriyle birlikte sunulmalıdır.

Bedele yönelen davada belirleyici olan bilirkişi raporudur. Danıştay 6. Dairesi'nin 23.05.2023 tarihli, E. 2022/5013 K. 2023/4965 sayılı kararı, raporun satış tarihine yakın tarihli ve birden çok emsal satışa dayanmasını arar; tek ve eski bir emsale dayanan raporu eksik inceleme sayar. Kararın ayrıntısı arsa payı satışında rayiç bedelin yargısal denetimi sayfasında; sürecin bütünü kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde yer alır.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Arsa Payı Satışında Rayiç Bedelin Yargısal Denetimi, Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Arsa Payı Satışına ve Değer Tespitine Nasıl İtiraz Edilir.

Dipnotlar

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 6; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, RG 15.12.2012/28498, md. 15/A. ↩