Arsa Payı Satışında Rayiç Bedelin Yargısal Denetimi

Arsa Payı Satışında Rayiç Bedelin Yargısal Denetimi

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, arsa payı satışı ve bedel tespiti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kentsel dönüşümde anlaşmaya katılmayan malikin elinden çıkan şey mülkiyettir; karşılığında aldığı şey ise bir rakamdır. O rakamın nasıl kurulduğu, sürecin bütün adaletini taşır. Danıştay 6. Dairesi'nin 23.05.2023 tarihli, E. 2022/5013 K. 2023/4965 sayılı kararı, bedelin yargı önünde nasıl denetleneceğini ve hangi bilirkişi raporunun denetime elverişli sayılacağını ortaya koyar.

Uyuşmazlığın Konusu

Bir parselde bulunan yapı riskli olarak tespit edildi ve yıkıldı. Arsa haline gelen taşınmazda paydaşlar yeni uygulamaya ilişkin çoğunluk kararı aldı. Karara katılmayan paydaşların arsa payları, açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satıldı.

Payı satılan malikler, satış işleminin iptalini istedi. İddianın merkezinde bedel vardı: idarenin dayandığı değerleme raporları daire birim değeri üzerinden düzenlenmiş, aynı uzman tarafından hazırlanmış ve aynı değerleri içermişti. Emlak firmalarının bildirdiği arsa birim değerleri arasında iki buçuk kat fark bulunuyordu; idare bu rakamların ortalamasını almıştı.

İlk derece mahkemesi, aldırdığı bilirkişi raporunda taşınmazın birim değerini idarenin belirlediği tutarın iki katından fazla saptayarak satış işlemini iptal etti. Bölge idare mahkemesi istinaf başvurusunu reddetti. Uyuşmazlık temyiz yoluyla Danıştay 6. Dairesi önüne geldi.

Kararın Gerekçesi

Daire, satış bedelinin yargısal denetime tabi olduğunu tartışma dışı bıraktı. Tartıştığı nokta, denetimin hangi veriyle yapılacağıydı. Ölçüt şu sözlerle kuruldu:

Bu durumda; idarece yapılan satışa esas değer tespitinin rayice uygun olup olmadığının ortaya konulabilmesi için; yukarıda belirtilen esaslara göre belirlenmiş ve dava konusu taşınmazın satış tarihine daha yakın bir tarihte satışı yapılmış olan birden fazla taşınmazın emsal alınması suretiyle bir değerlendirme yapılması gerekirken, bu hususlara dikkat edilmeden eksik inceleme sonucunda düzenlenen bilirkişi raporuna dayanılarak verilen dava konusu işlemin iptaline ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.

Bozma sebebi, iptal kararının dayandığı raporun yalnızca tek bir emsale ve satıştan yedi yıl önce gerçekleşmiş bir işleme dayanmasıydı. Daire, bilirkişi raporunun taşınmazın cins ve niteliğini, yüzölçümünü, imar verilerini, konumunu, olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri ve özel amacı olmayan emsal satışları birlikte gözeterek kurulması gerektiğini belirtti. Emsal seçiminde kadastro parseli ile imar parseli ayrımının gözetilmesi, imar parseli emsal alınıyorsa düzenleme ortaklık payı oranında düzeltme yapılması da aynı çerçevenin parçasıdır.

Önemli: Bedel uyuşmazlığında davayı kazandıran şey yüksek rakam değil, denetime elverişli rapordur. Tek emsale ve satış tarihinden uzak bir işleme dayanan rapor, malik lehine sonuç verse bile temyizde ayakta kalmaz. Emsal seçiminin tarih yakınlığı, parsel niteliği ve çokluk ölçütlerini karşıladığı daha ilk aşamada denetlenmelidir.

Değerleme Zinciri ve İdarenin Yetkisi

Kararın anlaşılması, bedelin nasıl kurulduğunu bilmeyi gerektirir. 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

Uygulamada bu tespit iki katmanlıdır. Birinci katmanda malikler, Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirir ve bu belgeyi satış başvurusuna ekler. İkinci katmanda müdürlük veya idare bünyesinde kurulan bedel tespiti komisyonu, bu raporu da gözeterek rayiç değeri belirler.

Danıştay 6. Dairesi'nin 25.04.2023 tarihli, E. 2021/504 K. 2023/4004 sayılı kararı bu iki katman arasındaki ilişkiyi açıkça kurar: lisanslı değerleme kuruluşunca tespit ettirilen değere ilişkin belgeler bağlayıcı değil, yol gösterici niteliktedir. Bedeli belirleyen irade komisyonundur; satışa esas idari işlem de komisyonun belirlediği bedel üzerinden doğar. Bu nedenle iptal davasında hedef, yalnızca özel değerleme raporu değil, komisyon kararı ve satış işlemidir.

Denetimin Ölçütü: Emsal Karşılaştırması

Kararın uygulama değeri, bilirkişi raporuna getirdiği somut ölçütlerde toplanır. Rapor, taşınmazın satış tarihindeki durumunu esas almalı ve karşılaştırmayı birden çok emsal üzerinden kurmalıdır.

Zaman ölçütü belirleyicidir. Satış tarihinden yıllar önce gerçekleşmiş bir işlem, aradaki değer hareketini yansıtmaz; enflasyonist ortamda hem malik hem alıcı aleyhine sonuç doğurabilir. Daire, yedi yıl önceki tek satışı emsal alan raporu bu nedenle eksik inceleme saydı.

Nitelik ölçütü ikinci sırada gelir. Emsal taşınmaz, uyuşmazlık konusu taşınmazla imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konum bakımından benzer olmalıdır. Kadastro parseli ile imar parseli karşılaştırılıyorsa düzenleme ortaklık payı ölçüsünde düzeltme yapılması gerekir.

Üçüncü ölçüt bilirkişi kurulunun bileşimidir. Daire, kurulda gayrimenkul değerleme uzmanının bulunmasını arar. Yalnızca inşaat tekniği üzerinden kurulan bir heyet, rayiç değeri belirleyecek donanımı taşımaz.

Doktrindeki Tartışma

Öğretide, pay satışına ilişkin mevzuatın bedelin belirlenmesi ve satış usulü bakımından gri alanlar barındırdığı, bu belirsizliğin hem dönüşüm hızını hem de malikin mülkiyet hakkını olumsuz etkilediği belirtilir.¹ Kararın getirdiği emsal ölçütleri, bu belirsizliği yargısal denetim tarafından daraltma girişimi olarak okunabilir.

Aynı dosyada yer alan karşı oy, tartışmanın diğer ucunu gösterir. Karşı oyda, çoğunluk kararıyla azınlıkta kalan malikin mülkiyetinin el değiştirmesinin ölçülülük denetimine tabi tutulması gerektiği, 634 sayılı Kanun md. 19 çerçevesinde anagayrimenkulün korunmasına ilişkin kararlarda dahi daha yüksek nisaplar arandığı vurgulanır. Bu görüş çoğunluk tarafından paylaşılmadı; ancak bedel denetiminin neden titiz yapılması gerektiğini açıklayan hukuki zemini kurar.

Uygulamada

İlk hata, itirazı yalnızca özel değerleme raporuna yöneltmektir. Satışa esas bedeli belirleyen işlem komisyon kararıdır; dava dilekçesinde komisyon kararı ve satış işlemi birlikte hedef alınmalıdır.

İkinci hata, yüksek rakam veren her raporu yeterli saymaktır. Karar, malik lehine sonuç veren raporun dahi emsal ölçütlerini karşılamıyorsa bozma sebebi olduğunu gösterir. Emsal listesi, satış tarihine yakınlık ve parsel niteliği yönünden baştan denetlenmelidir.

Üçüncü hata, takvimi ihmal etmektir. 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı dava süresi otuz gündür ve satış işlemi tamamlandığında payın üçüncü kişilere geçme ihtimali doğar. Bu nedenle dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması istemi gerekçeleriyle birlikte sunulmalıdır. Sürecin bütünü kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde; itiraz yolları ise arsa payı satışına ve değer tespitine nasıl itiraz edilir sorusunda ele alınır.²

İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Anlaşmaya Katılmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır, Kentsel Dönüşüm Süreci: Baştan Sona Rehber, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.