Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı, kat karşılığı inşaat, tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kentsel dönüşüm süreci, bir yapının riskli olduğunun tespitiyle başlar ve yeni binanın iskan ruhsatıyla kapanır. Aradaki her aşama, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile teknik ve hukuki eşiklere bağlanmıştır. Süreci doğru okuyan malik hakkını korur; süresini kaçıran malik hem payını hem pazarlık gücünü zayıflatır.

Bu çerçevenin temel kavramları kentsel dönüşüm nedir ve 6306 süreci nasıl işler sorusunda özetlenir. Aşağıda süreç, tespitten iskana kadar her hukuki eşiğiyle sırayla açılır.

Riskli Yapı Tespiti ve Başvuru

Süreç, yapının afet riski taşıyıp taşımadığının belirlenmesiyle açılır. 6306 sayılı Kanun md. 3, riskli yapı tespitinin Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca hazırlanan teknik raporla yapılacağını düzenler. Tespiti, maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi talep edebilir; tek bir malikin başvurusu tespit sürecini başlatmaya yeter.

Rapor, yapının taşıyıcı sistemine ilişkin performans analizine dayanır. Tespit olumlu çıkarsa sonuç ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir. Bu şerh, taşınmazın hukuki durumunu üçüncü kişilere karşı görünür kılar.

6306 sayılı Kanun md. 2, riskli yapı ile riskli alan kavramlarını ayrı tanımlar. Riskli yapı tek bir binayı hedefler; riskli alan ise bir bölgenin bütününü kapsayan idari belirlemedir. İkisinin karıştırılması itiraz merciini ve süresini yanlış hesaplatır. Bu ayrımın ayrıntısı riskli alan ile riskli yapı arasındaki fark sorusunda açıklanır.

Önemli: Tespit raporunun tebliği, tüm sürelerin işlemeye başladığı andır. Tebligatı almayan ya da e-Devlet bildirimini takip etmeyen malik, itiraz ve dava haklarını farkında olmadan tüketebilir. Tebliğ tarihi bu nedenle dosyanın ilk kritik verisidir.

Tespite İtiraz ve İptal

Riskli yapı tespiti kesin bir idari işlem değildir; malikin denetim yolu açıktır. Tebligattan itibaren on beş gün içinde malik, yapının bulunduğu ildeki teknik heyete itiraz edebilir. Heyet, üniversitelerce görevlendirilen uzmanların katılımıyla oluşur ve raporu yeniden değerlendirerek tespiti kaldırır ya da onaylar.

Teknik heyetin itirazı reddetmesi süreci kilitlemez. Ret kararının ardından malik, idare mahkemesinde tespitin iptali istemiyle dava açabilir ve yürütmenin durdurulmasını talep edebilir. Yürütme durdurulmadıkça idari işlem uygulanabilir olduğundan, dava açmak tek başına yıkımı otomatik olarak durdurmaz.

İtiraz ve iptal yolunun usulü riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir sorusunda ayrıntılıdır. İtiraz süresi hak düşürücü niteliktedir; kaçırılan on beş günlük süre, tespiti fiilen kesinleştirir.

Maliklerin Kararı ve Salt Çoğunluk

Tespit kesinleştikten sonra malikler, yapının nasıl dönüştürüleceğini kararlaştırır. 6306 sayılı Kanun md. 6, bu kararı arsa payı esasına bağlar. Kentsel dönüşümde karar, kat mülkiyetindeki oybirliği kuralına değil, maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğuna dayanır. 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik, önceki üçte iki eşiğini salt çoğunluğa indirerek süreci hızlandırmıştır. Böylece azınlıktaki maliklerin muhalefeti dönüşümü süresiz engelleyemez.

Salt çoğunlukla alınan karar; yıkımın usulünü, yeni yapının projesini, yükleniciyle yapılacak sözleşmeyi ve bağımsız bölümlerin paylaşımını kapsayabilir. Karara katılmayan maliklere, kararın tebliğiyle birlikte belirli süre içinde katılım çağrısı yapılır.

Karara katılmayan malikin izleyebileceği yollar kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki ne yapabilir sorusunda; hak sahipliğinin belirlenmesi ise kentsel dönüşümde hak sahipliği nasıl belirlenir sorusunda açıklanır.

Önemli: Çoğunluk kararı, azınlıktaki maliki mülkiyetinden doğrudan yoksun bırakmaz. Malik, karara katılmasa dahi payının bedelini alma güvencesine sahiptir. Çoğunluk usulü süreci hızlandırır; malikin bedel hakkını ortadan kaldırmaz.

Anlaşmayan Malikin Arsa Payının Satışı ve SPK Lisanslı Değerleme

Salt çoğunlukla alınan karara belirlenen süre içinde katılmayan malikin arsa payı, 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca satışa konu edilir. Bu satış keyfi değildir; bedelin belirlenmesi ve satışın usulü kanunla güvenceye bağlanmıştır.

Anlaşmayan malikin payının değeri, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlanan rapora göre tespit edilir. Böylece bedel, idarenin ya da diğer maliklerin takdirine değil, bağımsız uzman değerlemesine dayanır. Belirlenen bedel üzerinden pay, öncelikle karara katılan diğer maliklere; alıcı çıkmazsa ilgili idareye açık artırma usulüyle satılır.

Malik, hem değerleme raporuna hem satış işlemine karşı hukuki yollara başvurabilir. Bu itirazın usulü arsa payı satışına ve değer tespitine nasıl itiraz edilir ve anlaşmayan malikin arsa payı nasıl satılır sorularında açılır.

Tahliye ve Yıkım

Dönüşüm kararı alındıktan sonra riskli yapının boşaltılması gerekir. 6306 sayılı Kanun md. 5, riskli yapıların maliklerce verilen süre içinde tahliye edileceğini; tahliye edilmezse idari makamlarca tahliye ve yıkımın sağlanacağını düzenler. Tahliye için maliklere ve kiracılara altmış günden az olmamak üzere süre verilir.

Süresinde tahliye edilmeyen yapı, mülki amirin kararıyla mühürlenir ve gerekirse kolluk gücü desteğiyle boşaltılır. Yıkım, tahliyeden sonra idarenin denetiminde gerçekleştirilir. Kiracıların bu aşamadaki hakları, maliklerin haklarından ayrı değerlendirilir; kiracı da taşınma ve destekten yararlanma bakımından korunur.

Tahliye ve yıkımın işleyişi kentsel dönüşümde yıkım ve tahliye süreci nasıl işler sorusunda somutlaşır.

Kira Yardımı ve Geçici Konut

Yapının tahliyesiyle malik ve kiracı geçici olarak konutsuz kalır. 6306 sayılı Kanun md. 7, dönüşüm sürecinde hak sahiplerine kira yardımı ya da konut kredisi desteği sağlanacağını düzenler. Malik bu iki destekten yalnızca birinden yararlanır; kira yardımı ile kredi desteği birlikte alınamaz.

Kira yardımı, belirlenen aylık tutar üzerinden ve kanunla sınırlı bir süre boyunca ödenir. Yardımın miktarı her yıl güncellenen esaslara göre belirlenir. Başvuru, yapının tahliye edildiğinin belgelenmesiyle yapılır; eksik belge ya da geç başvuru hak kaybına yol açar.

Kira yardımının tutarı ve başvuru usulü kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar, nasıl alınır sorusunda; kiracının bu süreçteki konumu kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir sorusunda ele alınır.

Yeni Yapının Yapımı ve Kat Karşılığı Sözleşme

Yıkımdan sonra yeni yapının inşası, çoğu kez bir yüklenici ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanır. Bu sözleşme, arsa payının yükleniciye devri karşılığında yüklenicinin bağımsız bölüm teslimini üstlendiği karma bir ilişkidir. Eser sözleşmesinin genel çerçevesini 6098 sayılı Kanun md. 470 kurar.

Sözleşmenin hukuki niteliği ve resmî şekil şartı, malikin en çok korunmaya ihtiyaç duyduğu noktadır. Yüklenicinin arsa payını alıp inşaatı yapmaması, dönüşümün en sık karşılaşılan uyuşmazlığıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli ve 2023/574 E., 2025/505 K. sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini taşınmaz satışı ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme olarak niteledi. Karara göre sözleşme resmî şekle tabidir; adi yazılı yapılmış olsa dahi arsa payının devriyle edimler ifa edildiğinde geçerli hale gelir. Yüklenici edimini yerine getirmezse sözleşme geriye etkili feshedilir ve devredilen paylar iade edilir; ancak yükleniciden pay, bağımsız bölüm veya ipotek kazanan iyiniyetli üçüncü kişi 4721 sayılı Kanun md. 1023 tapuya güven ilkesiyle korunur.

Bu kararın ayrıntılı çözümlemesi kat karşılığı inşaatta geriye etkili fesih ve tapuya güven analizinde açılır. Arsa sahibinin payını devretmeden hakkını güvence altına almak istediği hallerde ise alacağın temliki modeli kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi içinde çözümlenir.

Önemli: Malikin sözleşmedeki en güçlü koruması, arsa payını yükleniciye devretmeden önce sözleşmeyi tapuya şerh ettirmesidir. 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca kişisel hakkın tapuya şerhi, sözleşmeyi sonradan taşınmazı edinen üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir hale getirir. Şerhsiz bırakılan pay, iyiniyetli üçüncü kişi karşısında geri alınamayabilir.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskan

Yeni yapının inşası ilerledikçe bağımsız bölümlerin hukuki statüsü kurulur. İnşaat henüz tamamlanmadan, projeye dayalı olarak kat irtifakı kurulur; bu aşamada malikler arsa payına bağlı bağımsız bölüm beklentisine sahiptir. İnşaat tamamlanıp yapı kullanma izni alındığında ise kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Kat mülkiyetine geçiş, 4721 sayılı Kanun md. 705 anlamında tescille tamamlanan bir mülkiyet kazanımıdır. Yapı kullanma izin belgesi, yani iskan, bu geçişin ön koşuludur. İskansız yapıda malik, bağımsız bölümünü hukuken tam anlamıyla kullanamaz ve devir işlemlerinde engelle karşılaşır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin usulü, ayrı bir teknik süreçtir ve tapu ile belediye işlemlerini birlikte gerektirir. Bu geçişin ayrıntılı çerçevesi kat mülkiyeti başlığı altında çözümlenir.

Vergi ve Harç Muafiyetleri

Kentsel dönüşüm, mali yükleri hafifleten bir teşvik rejimiyle desteklenir. 6306 sayılı Kanun md. 7, dönüşüm kapsamındaki işlemlerin çeşitli vergi, harç ve ücretlerden istisna tutulacağını düzenler. İstisna; tapu işlemlerini, düzenlenen sözleşmeleri, kredi işlemlerini ve belediyece alınan bazı ücretleri kapsar.

Muafiyetten yararlanmak için işlemin dönüşüm kapsamında yapıldığının belgelenmesi gerekir. Riskli yapı tespiti bulunmayan ya da kapsam dışı kalan işlemler istisnadan yararlanamaz. Uygulamada en sık hata, dönüşüm kapsamı belgelenmeden yapılan devir işleminde harç istisnasının kaçırılmasıdır.

İstisnaların kapsamı ve başvuru usulü kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetleri sorusunda somutlaşır.

Uygulamada

Kentsel dönüşümde hak kaybının kaynağı çoğu zaman esasa değil, süreye ilişkindir. Riskli yapı tespitine on beş günlük itiraz süresini kaçıran malik, tespiti fiilen kesinleştirir. Aynı biçimde arsa payı satışına ve değer tespitine süresinde itiraz etmeyen malik, bedelin düşük belirlenmesine razı olmuş sayılır. Sürecin her aşamasında tebliğ tarihini kayda geçirmek, dosyanın en temel disiplinidir.

İkinci kritik nokta arsa payının devir anıdır. Malik, payını yükleniciye devretmeden sözleşmeyi 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh ettirdiğinde, yüklenicinin taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi ya da ipotekle yüklemesi durumunda hakkını koruyabilir. Şerhsiz devir, iyiniyetli üçüncü kişi karşısında geri dönüşü güç bir risk yaratır. Yüklenici inşaatı yarım bırakırsa izlenecek yolun ayrıntısı kentsel dönüşümde müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne yapılır sorusunda açılır.

Üçüncü olarak, çoğunluk kararı ile bedel hakkı arasındaki dengeyi doğru kurmak gerekir. Salt çoğunluk süreci hızlandırır; anlaşmayan malikin SPK lisanslı değerlemeye dayalı bedel güvencesi ise mülkiyet hakkının karşılığıdır. Malik bu güvenceyi, değerleme raporunu ve satış işlemini denetleyerek kullanır. Karmaşık ya da yüksek bedelli dönüşümlerde sözleşme kurulmadan önce hukuki değerlendirme almak, sonraki uyuşmazlıkların çoğunu baştan önler.

İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşüm Nedir, 6306 Süreci Nasıl İşler, Anlaşmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana