Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır?

Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat ve müteahhit uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici inşaatı yarım bırakır ya da süresinde teslim etmezse, arsa sahibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 125 uyarınca temerrüde bağlı seçimlik hakları kullanır. Malik; gecikme tazminatı ve kararlaştırılmışsa cezai şart isteyebilir, sözleşmeyi feshedebilir ve fesihle birlikte yükleniciye devrettiği arsa paylarının tapu iptali ve tescili yoluyla iadesini talep edebilir. Hangi yolun seçileceği, inşaatın seviyesine, gecikmenin ağırlığına ve sözleşmedeki güvencelere göre belirlenir.

---

Yüklenicinin Temerrüdü ve İlk Adımlar

İnşaatın durması ya da teslimin süresinde yapılmaması, yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesi anlamına gelir. Malik, ilk adımda gecikmeyi ve mevcut yapı seviyesini belgelemelidir. Bu tespit, sonraki tazminat, fesih veya tapu iptali talebinin somut dayanağını oluşturur.

Temerrüdün sonuçlarını doğurabilmek için çoğu halde yükleniciye uygun bir süre verilmesi ve ifaya davet edilmesi gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 123, alacaklının borçluya ek süre vermesini; md. 125 ise bu sürenin sonuçsuz kalması hâlinde alacaklının seçimlik haklarını düzenler.

Önemli: İnşaat durunca ilk yapılması gereken, sözleşmeyi hemen feshetmek değil, yapının o günkü fiziki seviyesini ve gecikmeyi belgelemektir. Tespit yapılmadan atılan adımlar, sonradan açılacak davada zararın ve kusurun ispatını zorlaştırır. Fesih ihtarı, bu tespitle birlikte anlam kazanır.

---

Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Fesih

Teslim gecikirse malik, gecikme süresi boyunca uğradığı zarar için gecikme tazminatı isteyebilir. Sözleşmede teslim süresine bağlı cezai şart kararlaştırılmışsa, malik bu tutarı zararını ayrıca ispatlamak zorunda kalmadan talep edebilir; cezai şart, ispat yükünü hafifleten bir güvencedir.

Gecikme ağırsa ve ifadan beklenen yarar ortadan kalkmışsa, malik sözleşmeyi feshederek ilişkiyi sonlandırma yoluna gidebilir. Kentsel dönüşümde kira yardımının yükleniciye bırakıldığı hallerde, yüklenicinin bu edimi de aksatması ayrı bir tazminat kalemi doğurur; malik hem kira yükünü hem gecikme zararını talep gündemine alabilir.

---

Fesih ve Tapu İptaliyle Arsa Payının İadesi

Fesihle birlikte malikin en güçlü aracı, yükleniciye daha önce devrettiği arsa paylarını geri almasıdır. Bu iade, tapu iptali ve tescili davasıyla sağlanır. Yüklenici edimini yerine getirmediği için, karşılık olarak aldığı payları elinde tutmasının hukuki temeli kalmaz.

Bu talepte zamanlama belirleyicidir. Yüklenici, aldığı payları üçüncü kişilere devretmişse iade süreci güçleşir; iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı, malikin iadesini sınırlayabilir. Bu nedenle malik, temerrüt netleşir netleşmez tapuya tedbir ve şerh yoluyla payların el değiştirmesini engellemeye çalışmalıdır. Alacağın ve payın üçüncü kişiye geçiş ihtimalinin hukuki çerçevesi kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi rehberinde bulunur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 10.01.2024 tarihli, E. 2023/1703, K. 2024/85 sayılı kararına konu uyuşmazlık; kentsel dönüşüm kapsamındaki kat karşılığı inşaat ilişkisinde yüklenicinin edimini aksatması nedeniyle arsa sahibinin istediği tazminat ve alacağı güvenceye alan teminat ipoteğine ilişkindir. Uyuşmazlık, yüklenicinin ifayı sürdürmediği hallerde malikin talebinin yalnızca gecikmeyle sınırlı kalmayıp teminat boyutunu da kapsayabileceğini gösterir.

---

Uygulamada

En sık hata, inşaat durunca öfkeyle sözleşmeyi tek taraflı sonlandırıp süreci belgelememektir. Tespit ve ihtar olmadan yapılan fesih, sonradan malikin aleyhine yorumlanabilir. İkinci hata, arsa payı devredilmiş olduğu için iadenin imkânsız sanılmasıdır; oysa fesihle birlikte tapu iptali yolu açıktır, yeter ki payların üçüncü kişiye geçişi tedbirle önlensin.

En sağlam strateji, teslim süresini cezai şartla güvenceye almak ve temerrüt belirir belirmez tespit, ihtar ve tapu tedbiri adımlarını sırasıyla işletmektir. Malikin kat karşılığı ilişkideki bütün güvenceleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliki nasıl korunur sorusunda, dönüşümdeki malik ve yönetim konumu ise kentsel dönüşümde kat malikleri ve site yönetimi rehberinde bulunur.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, kentsel dönüşümde kat malikleri ve site yönetimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliki nasıl korunur, kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi.