Müteahhit Sözleşmedeki Kira Yardımını Ödemezse Ne Yapılır?

Müteahhit Sözleşmedeki Kira Yardımını Ödemezse Ne Yapılır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm ve müteahhit uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Sözleşmesel kira ödemesi bağımsız bir borçtur ve ödenmediğinde adli yargıda alacak davasına konu edilir. İdarenin ödediği aylık kira yardımı bu borcu ortadan kaldırmaz ve tutarını sınırlamaz. Gecikme aynı zamanda sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart veya kira kaybı tazminatı talebini de doğurur.

---

İki Ayrı Borç, İki Ayrı Yargı Kolu

İdari kira yardımı, 6306 sayılı Kanun md. 5 hükmüne dayanan ve idareye başvuru üzerine ödenen bir destektir. Uyuşmazlığı idari yargıda görülür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin üstlendiği aylık kira ödemesi ise sözleşmeden doğan bir edimdir. İfa edilmezse 6098 sayılı Kanun md. 112 hükmü çerçevesinde alacak talebi doğar ve uyuşmazlık asliye hukuk mahkemesinde görülür. Aynı olayda her iki kalemin birlikte talep edilmesi mümkündür.

Yargıtay Uygulaması Kalemleri Ayırır

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.02.2022 tarihli, E. 2021/3559 K. 2022/979 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta, sözleşmede hem inşaat tamamlanana kadar aylık kira ödeneceği hem de gecikme hâlinde her daire için aylık kira kaybı tazminatı ödeneceği kararlaştırılmıştı.

Yerel mahkeme kira alacağını hesaplarken kentsel dönüşüm mevzuatındaki on sekiz aylık sınırı ve idarece ödenen aylık tutarı esas almış; istinaf mercii ise hesabı sözleşmede kararlaştırılan aylık bedel ve fiilî gecikme süresi üzerinden kurmuştur. Yargıtay bu ikinci yaklaşımı bozma sebebi yapmamış, yalnızca cezai şartın sözleşmede öngörülen azami süreyle sınırlı hesaplanması gerektiğine hükmetmiştir.

Önemli: Sözleşmede cezai şart için bir üst süre belirlenmişse, fiilî gecikme bu süreyi aşsa dahi hesap üst süreyle sınırlıdır. Sözleşme metnindeki bu tür sınırlama hükümleri, dava değerini doğrudan belirlediğinden imza öncesinde dikkatle okunmalıdır.

Talep Nasıl Kurulur

Öncelikle temerrüt kurulur. Yükleniciye noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek ödenmeyen aylar ve tutarlar tek tek belirtilir, uygun bir süre verilir. İhtar, hem faiz başlangıcı hem sonraki fesih tartışması bakımından belirleyicidir.

Dava dilekçesinde kalemler ayrıştırılır: birikmiş kira alacağı, varsa cezai şart veya kira kaybı tazminatı, gecikme faizi. Yüklenicinin daha önce yaptığı ödemeler mahsup edilerek talep netleştirilir. Sözleşmede kira ödemesinin döviz cinsinden kararlaştırıldığı hâllerde, ödeme günündeki kur esasına ilişkin sözleşme hükmü ayrıca ileri sürülür.

Sözleşme Feshedilirse Ödenen Kira Geri İstenir mi

İstenemez. Uygulama Yönetmeliği, hak sahipleri ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesinin idarece feshedilmiş sayıldığı hâllerde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceğini açıkça düzenler.

Bu kural, işi bırakan yükleniciyle yürütülen tasfiye görüşmelerinde hak sahibi lehine somut bir dayanaktır. Yüklenicinin ödenmiş kira tutarlarını mahsup talebi bu hükümle karşılanır.

Yüklenicinin İşi Bırakması Hâlinde

Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya salt çoğunlukla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa ya da yapım işi durdurulup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede faaliyete devam edilmiyorsa, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile fesih kararı alınıp Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye başvurulabilir.

Bu idari fesih yolu, sözleşmesel kira alacağı davasının yerine geçmez; ikisi birlikte yürütülebilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşümde Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı, Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır.