İskân Alınmaması Sözleşmenin Feshi Sebebi Olur mu?

İskân Alınmaması Sözleşmenin Feshi Sebebi Olur mu?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: İskân, temerrüt ve sözleşmenin feshi uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Duruma göre. Belirleyici olan iznin alınmamış olması değil, alınmasının mümkün olup olmamasıdır. Yalnızca ihmal söz konusuysa yol temerrüt hükümleri ve nama ifa iznidir. Yapı, giderilemez bir aykırılık nedeniyle hiçbir zaman izin alamayacaksa, içtihat sözleşmenin geriye etkili feshi yönünde eğilim göstermektedir.

---

Ayrım Noktası: İznin Alınmaması mı, Alınamaması mı

Birinci ihtimalde yapı ruhsata uygundur, eksik işler tamamlanabilir ve başvuru yapıldığında izin verilecektir. Burada yüklenicinin durumu temerrüttür; 6098 sayılı Kanun md. 125 alacaklıya seçimlik haklar tanır. Arsa sahibi aynen ifayı ve gecikme tazminatını isteyebileceği gibi, koşulları varsa sözleşmeden dönebilir.

İkinci ihtimalde yapı çekme mesafesine veya onaylı projeye aykırıdır ve tadilat projesiyle yasal hale getirilemez. Bu durumda edim ifa edilebilir olmaktan çıkar; tartışma gecikme değil, sözleşmenin akıbetidir.

Önemli: Bilirkişi incelemesinde sorulacak soru şudur: aykırılık tadilat ruhsatıyla giderilebilir mi? Bu soru sorulmadan verilen fesih kararı da, reddedilen fesih talebi de eksik incelemeye dayanır. Dosyaya imar durumu belgesi ve yapı denetim raporlarının getirtilmesi bu tespitin ön şartıdır.

---

Geriye Etkili Fesih Yönündeki İçtihat

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.12.2025 tarihli, E. 2025/3335, K. 2025/4515 sayılı kararında; Daire çoğunluğu, yapı kullanma izin belgesi alınmadığı takdirde yapı kayıt belgesinin yapılan inşaatı yasal hale getirmeyeceğini ve iskân ruhsatı alınamaması halinde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiğini benimsemiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir; muhalefet, sözleşmenin ayakta tutulmasını savunmuştur.

Oy çokluğu, konunun tartışmalı olduğunu gösterir. Geriye etkili fesih, tarafların aldıklarını iade etmesi sonucunu doğurduğundan ağır bir yaptırımdır ve üçüncü kişilerin kazanımlarını da etkiler. Bu nedenle mahkemelerin ifa oranını ve iyiniyetli üçüncü kişilerin durumunu ayrıca değerlendirmesi beklenir.

---

Yapı Kayıt Belgesi Fesih Riskini Kaldırır mı

Kaldırmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli, E. 2025/2469, K. 2026/1944 sayılı kararında; sözleşmedeki anahtar teslimi kavramının iskân ruhsatı almayı da kapsadığını, yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için sözleşme gereği iskân ruhsatını alması gerektiğini ve yapı kayıt belgesi alınmış olmasının işi yasal hale getirmeyeceğini benimsemiştir.

Yüklenicinin yapı kayıt belgesiyle yetinmesi, edimini ifa ettiği savunmasına dayanak oluşturmaz. Belge idari yaptırımları durdurur; sözleşmesel borcu sona erdirmez.

---

Fesih Yerine Ödemezlik Def'i

Her uyuşmazlık feshi gerektirmez. Aynı kararda; kendi öncelikli edimini yerine getirmeyen yüklenicinin, 6098 sayılı Kanun md. 97 uyarınca karşı edim olan tapu iptali ve tescili talep edemeyeceği kabul edilmiştir.

Bu, arsa sahibi için sözleşmeyi ayakta tutan bir savunma imkânıdır. Yüklenici tapu talebiyle dava açtığında, sözleşme feshedilmeden ödemezlik def'i ileri sürülerek talep bertaraf edilir. Sözleşme yürürlükte kalır, gecikme tazminatı işlemeye devam eder ve yüklenici üzerinde iskânı alma yönünde baskı doğar.

---

Stratejik Not

Fesih talebi, geri dönüşü olmayan bir tercihtir. Açılmadan önce üç veri toplanmalıdır: aykırılığın giderilebilir olup olmadığı, inşaatın ifa oranı ve bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredilip devredilmediği. Bu üçü netleşmeden açılan fesih davası, ileriye etkili feshe çevrilme veya reddedilme riski taşır.

Sözleşme aşamasında alınacak önlem daha etkilidir. Teslimin yapı kullanma izin belgesinin ibrazıyla gerçekleşmiş sayılacağı, iskânın belirli bir sürede alınmaması halinde ayrı bir cezai şart doğacağı ve yüklenicinin tapu hakkının iskâna bağlı olduğu açıkça yazıldığında, sonraki tartışmanın büyük kısmı ortadan kalkar.¹

Donme ile fesih arasındaki fark için Kat Karşılığı Sözleşmeden Dönme ile Fesih Farkı Nedir sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Yapı Kullanma İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş, Temerrüt, Dönme ve İleriye Etkili Fesih, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 97 ve md. 125; 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, md. 30, md. 31 ve geçici md. 16. ↩