Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, teslim ve iskân uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Bir binada anahtarların teslim edilmesi, hukuken teslim sayılmayabilir. 3194 sayılı Kanun md. 31 bunu tek cümleyle söyler: inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Anahtar teslim edilmiş, daireler kullanılmaya başlanmış olsa dahi yapı kullanma izin belgesi yoksa yüklenicinin borcu ifa edilmiş olmaz. Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, tam da bu noktadaki yanılgıdan doğar.

Yapı Kullanma İzni Nedir ve Nasıl Alınır

3194 sayılı Kanun md. 30, yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren idareden izin alınmasını zorunlu kılar. İzin verilebilmesi için mal sahibinin başvurusu üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ile kullanılmasında fen bakımından sakınca görülmediğinin tespiti gerekir.

Aynı madde idareye bir süre yükler: belediyeler ve valilikler başvuruları en geç otuz gün içinde neticelendirmek zorundadır. Aksi halde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu zımni kabul kuralı uygulamada az kullanılır; oysa idarenin gerekçesiz sessizliğine karşı elverişli bir dayanaktır.

Maddenin son fıkrası da atlanmamalıdır: verilen izin, yapı sahibini kanuna ve ruhsat eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluktan kurtarmaz. İskân belgesi, imalatın sözleşmeye uygunluğunu değil, kamu hukuku bakımından kullanılabilirliğini belgeler. Yüklenicinin ayıp ve eksik iş sorumluluğu iskânla sona ermez.

Önemli: Yapı kullanma izni alınmayan yapılara, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetleri verilmez. 3194 sayılı Kanun md. 31 bu yasağı açıkça düzenler; ancak kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır. Bir blokta kısmi iskân alınması, o bloktaki abonelik sorununu çözer.

İskân Alınmaması Teslimi Nasıl Etkiler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul satış vaadi ile eser sözleşmesini bünyesinde barındıran karma bir sözleşmedir. Yüklenicinin edim borcu, sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Edimin ifası, inşaatın fiilen tamamlanması kadar imar mevzuatına uygun biçimde tamamlanmasını da kapsar.

Bu ölçüt uygulamada üç sonuç doğurur. Birincisi, iskân alınmadıkça gecikme tazminatı ve cezai şart bakımından süre işlemeye devam eder; anahtar teslimi süreyi durdurmaz. İkincisi, arsa sahibinin tapu devri borcu muaccel hale gelmez; yüklenici edimini ifa etmeden karşı edimi talep edemez. Üçüncüsü, iskân alınmasının objektif olarak imkânsız olduğu hallerde arsa sahibi sözleşmenin feshi yoluna gidebilir.

Üçüncü sonucun eşiği yüksektir. Belirleyici olan, iskânın alınmamış olması değil alınmasının mümkün olup olmamasıdır. Yüklenici ihmali nedeniyle başvuru yapmamışsa arsa sahibinin öncelikli yolu nama ifa iznidir. Buna karşılık yapı, çekme mesafesine veya projeye aykırılık gibi giderilemez bir kusur taşıyor ve tadilat projesiyle yasal hale getirilemiyorsa, edim ifa edilemez hale gelmiş sayılır.

Yapı Kayıt Belgesi İskânın Yerine Geçer mi

3194 sayılı Kanun geçici md. 16 ile getirilen yapı kayıt belgesi, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacını taşır. Belge, yapının kullanım amacına yöneliktir; talep halinde ilgili abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanmasına imkân verir. Aynı maddenin beşinci fıkrası, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceğini düzenler.

Bu düzenleme, belgenin eser sözleşmesi bakımından da ifa sonucu doğurduğu izlenimini yaratır. Yargıtay uygulaması bu izlenimi doğrulamamıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 25.12.2025 tarihli, E. 2025/3335 K. 2025/4515 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta yapı, çekme mesafesine uyulmadığı için yapı kullanma izni alamamış, bunun yerine yapı kayıt belgesi alınmış ve bağımsız bölümler kullanılmaya devam etmiştir. Daire çoğunluğu, yapı kullanma izin belgesi alınmadığı takdirde yapı kayıt belgesinin inşaatı yasal hale getirmeyeceği ve iskân ruhsatı alınamaması halinde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiği yönündeki bozma kararında direnerek karar düzeltme istemini reddetmiştir. Karara ekli muhalefet şerhinde, yapı kayıt belgesinin sağladığı yetkiler gerekçe gösterilerek değer farkının bilirkişiye tespit ettirilip depo edilmesi ve sözleşmenin ayakta tutulması gerektiği savunulmuştur.

Doktrinde de yapı kayıt belgesinin geçici niteliğine dikkat çekilmekte, belgenin alınmasının yüklenici bakımından ifa sonucu doğurmayacağı yönündeki içtihat değişimi tespit edilmektedir.¹ Kanunun kendisi de belgenin geçiciliğini teyit eder: yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.

Kat Mülkiyetine Geçişte İskânın Yeri

634 sayılı Kanun md. 3, kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olduğunu ve yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrileceğini belirtir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle dahi gerçekleştirilebilir. Geçişin anahtarı tek bir belgedir.

634 sayılı Kanun md. 10, süreci daha da otomatikleştirmiştir. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. İzin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen belge ile yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimi düzenlenir; tapu müdürlüğüne gönderilen bildirim üzerine başkaca belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 634 sayılı Kanun md. 12'de yazılı belgelere dayalı olarak resen kat mülkiyetine çevrilir.

Buradan çıkan sonuç açıktır: iskân alınmadığı sürece kat irtifakı kat irtifakı olarak kalır. Malik, bağımsız bölümün maliki değil arsa payına bağlı bir irtifak hakkının sahibidir. Bu statü farkı kredi kullanımından sigortaya, ortak gider rejiminden yönetim ilişkisine kadar birçok alanda sonuç doğurur.

Uygulamada

Sahada en sık karşılaşılan senaryo, yüklenicinin bir kısım bağımsız bölümü teslim edip iskân işini süresiz biçimde ertelemesidir. Bu durumda arsa sahibinin ilk adımı, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi ile iskân yükümlülüğünü ayrıştıran açık bir ihtar göndermektir. İhtarda iskân başvurusunun yapılması için makul bir süre verilmesi, sonraki aşamada nama ifa veya fesih talebinin temelini oluşturur.

İkinci adım, iskânın alınmasına engel olan aykırılığın niteliğini tespit ettirmektir. Aykırılık tadilat projesiyle giderilebiliyorsa çözüm nama ifa iznidir; mahkemeden alınan yetkiyle eksik imalat ve proje tadilatı arsa sahibince yaptırılır, bedeli yükleniciden tahsil edilir. Aykırılık yapının yıkılıp yeniden yapılmasını gerektiriyorsa fesih gündeme gelir ve tasfiye hükümleri işler.

Üçüncü adım, üçüncü kişilerin durumudur. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler, iskân alınmaması riskini çoğu kez sözleşme aşamasında görmez. Tapu kaydında kat irtifakı görünmesi, yapının iskânlı olduğu anlamına gelmez. Alım öncesinde ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığının sorulması, yapılabilecek en ucuz kontroldür.

Önemli: İskânsız yapıya geçici elektrik ve su bağlanmasına imkân veren düzenlemeler kazanılmış hak doğurmaz. 3194 sayılı Kanun geçici md. 11, 1/7/2022 tarihine kadar yapı ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup kullanma izni alınmayan yapılara belirli koşullarla geçici olarak su ve elektrik bağlanabileceğini düzenlerken, bu bağlantının kazanılmış hak teşkil etmediğini açıkça belirtir.

Stratejik Not

Sözleşme aşamasında alınacak tek bir önlem, sonraki yılların uyuşmazlığını büyük oranda önler: teslim tanımının sözleşmede yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlanması. "Anahtar teslimi" ifadesi tek başına yeterli değildir; metinde teslimin iskân belgesinin ibrazıyla gerçekleşmiş sayılacağı ve gecikme tazminatının bu tarihe kadar işleyeceği yazılmalıdır.

İkinci önlem, cezai şartın iskân yükümlülüğü için ayrıca kararlaştırılmasıdır. Teslim gecikmesi için öngörülen cezai şart, iskân alınmaması halini kendiliğinden kapsamaz. Ayrı bir kalem olarak düzenlenmesi, ispat yükünü hafifletir.

Karşı taraf argümanı da öngörülebilir. Yüklenici tipik olarak binanın fiilen kullanıldığını, arsa sahibinin daireleri teslim aldığını ve bu davranışın zımni kabul sayılması gerektiğini ileri sürer. Bu savunmanın karşılığı, teslim alma sırasında çekince kaydı düşülmesi ve iskân eksikliğinin yazılı olarak saklı tutulmasıdır. Çekincesiz teslim alma, ayıp ihbarı bakımından da risk yaratır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin şartları için Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş rehberine, gecikme tazminatı ve eksik iş bedelinin hesabı için Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş makalesine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Arsa Payı Düzeltme Davasında Yapının Yıkılması, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih.

Ayşe Arat, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yapı Kayıt Belgesi Alınmasının Yüklenicinin Edimini İfasına Etkisi", Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 4, S. 2, 2021, s. 362-375. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, md. 30, md. 31, geçici md. 11 ve geçici md. 16; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, md. 3, md. 10 ve md. 12. ↩

Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları