Arsa Payı Düzeltme Davası Ne Zamana Kadar Açılabilir?

Arsa Payı Düzeltme Davası Ne Zamana Kadar Açılabilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Arsa payı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kanunda bir süre öngörülmemiştir. 634 sayılı Kanun md. 3, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini belirtir; bu hak için hak düşürücü süre veya zamanaşımı düzenlenmemiştir. Dava, yapı üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti ilişkisi devam ettiği sürece açılabilir.

---

Sürenin Bulunmaması Sınırsızlık Anlamına Gelmez

Doktrinde, dava hakkının süreye bağlı olmamakla birlikte ancak dürüstlük kuralına uygun biçimde kullanılabileceği isabetle vurgulanmaktadır.¹ Yıllarca sessiz kalıp kentsel dönüşüm arifesinde pazarlık kozu olarak dava açmak, hakkın kötüye kullanılması savunmasını gündeme getirir.

Davanın zamanlaması bu nedenle esasa ilişkin haklılık kadar belirleyicidir. Payın hatalı olduğunun öğrenildiği ana yakın bir zamanda harekete geçilmesi, savunmanın bu argümanını zayıflatır.

---

Yapı Yıkılırsa Süre Sona Erer mi

Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.09.2025 tarihli, E. 2023/648 K. 2025/512 sayılı kararında, arsa payının düzeltilmesi davası görülürken anayapının yıkılmasının davayı konusuz bırakmadığı, taraf iradeleriyle yeniden arsa payı belirlenip kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmedikçe davacının hukuki yararının devam ettiği kabul edilmiştir.

Önemli: Kararın koruduğu şey, açılmış davanın devamıdır. Yıkım gerçekleştikten ve malikler yeni paylaşımda anlaştıktan sonra eski paya yönelik yeni bir dava açmak aynı korumadan yararlanmaz. Dönüşüm gündemdeyse dava, yıkımdan önce açılmalıdır.

---

Davanın Tarafları ve Görevli Mahkeme

Pay dağılımı bütün bağımsız bölümleri etkilediğinden dava, tüm kat malikleri ile birlikte görülür. Yargılama sırasında pay devri gerçekleşirse yeni maliklerin davaya dahil edilmesi gerekir; taraf teşkilindeki eksiklik bozma sebebidir.

Hatalı belirlenmiş arsa payına dayanılarak iyiniyetle ayni hak kazanılıp kazanılamayacağı da tartışılan bir konudur ve sonraki maliklerin durumunu doğrudan ilgilendirir. Davanın usulü ve görevli mahkeme için Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nasıl Açılır sorusuna, yıkım halindeki içtihat için Arsa Payı Düzeltme Davasında Yapının Yıkılması analizine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Arsa Payı Düzeltme Davasında Yapının Yıkılması, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Ortak Giderlere Katılım Arsa Payı mı Eşit mi.

Dipnotlar

1. Coşkun Çaldağ, "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Özellik Arz Eden Bazı Hususlar", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 50, 2022, s. 417-442. Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, md. 3; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 2. ↩