Arsa Payı Düzeltme Davasında Yapının Yıkılması Davayı Konusuz Bırakmaz

Arsa Payı Düzeltme Davasında Yapının Yıkılması Davayı Konusuz Bırakmaz

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Arsa payı, kat irtifakı ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada arsa payı hatalıysa, malikin önünde iki yol vardır: davayı açıp yıkımı beklemek ya da payı olduğu gibi kabul edip dönüşüm masasına oturmak. Bu tercih göründüğünden ağırdır; çünkü bina yıkıldığında yeni yapıda kimin kaç metrekare alacağı, esas itibarıyla eski arsa payına göre şekillenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, dava sürerken binanın yıkılmasının davayı sona erdirmediğini karara bağlayarak bu tercihi malikin lehine sadeleştirdi.

Uyuşmazlığın Konusu

Beş katlı, beş bağımsız bölümlü bir yapıda arsa payları, dairelerin konumu ve büyüklüğü hiç gözetilmeden binanın tamamı on paya bölünüp her daireye eşit biçimde ikişer pay verilmek suretiyle dağıtılmıştı. Zemin katın ortak bahçeyi kullanması, çatı katının teras alanlarından yararlanması, kat farkları ve cephe durumu hesaba katılmamıştı. Bir malik, payların değerle oransız olduğunu ileri sürerek arsa paylarının iptali ve yeniden tespitini istedi.

İlk derece mahkemesi davayı kabul etti ve payları yeniden dağıttı. İstinaf aşamasında bina yıkıldı. Bölge adliye mahkemesi, 634 sayılı Kanun md. 47 uyarınca anayapının tümü harap olunca kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği gerekçesiyle davanın konusuz kaldığına hükmetti. Özel Daire bu kararı bozdu, bölge adliye mahkemesi direndi ve uyuşmazlık Hukuk Genel Kurulu önüne geldi.

Kararın Dayandığı Kural

634 sayılı Kanun md. 3, arsa payının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projede tahsis edileceğini, oransız tahsis halinde her kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini düzenler. Aynı madde, bir bölüme tahsis edilen payın sonradan meydana gelen değer artış veya azalışı sebebiyle değiştirilemeyeceğini de belirtir. Hesabın referans anı, dolayısıyla kat irtifakının kurulduğu tarihtir.

Hukuk Genel Kurulu, kararında arsa payının kat mülkiyeti düzenindeki işlevini de sıraladı: yönetim giderlerine katılım, yönetici atanması, ortak yerlerde faydalı yenilik yapılması ve kamulaştırma bedelinin belirlenmesi arsa payına bağlıdır. Pay yalnızca tapudaki bir kesir değil, malikin oy ağırlığını ve mali yükünü belirleyen ölçüdür.

Önemli: Arsa payı düzeltme davasında bilirkişinin bakacağı tarih, dava tarihi veya keşif tarihi değil, kat irtifakının kurulduğu tarihtir. O tarihteki alan, kat, cephe, manzara, ısı ve ışık durumu, ulaşım kolaylığı gibi değeri etkileyen tüm unsurlar incelenir. Bugünkü rayiç değere dayanan rapor, kanunun aradığı ölçütü karşılamaz.

Kararın Gerekçesi

Kurul, önce davanın konusuz kalmasının koşulunu hatırlattı: yargılama sırasında meydana gelen bir olay nedeniyle davanın konusuz sayılabilmesi için her iki tarafın da esas hakkında karar verilmesinde hiçbir hukuki yararının kalmamış olması gerekir. Sonradan doğan olay davayı görünüşte anlamsız kılsa bile, tarafların esas hakkında karar verilmesindeki yararı sürüyorsa dava konusuz kalmaz.

Somut olayda bina yıkılmıştı; ancak taraf iradeleriyle yeni arsa payları belirlenip kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş değildi. Kurul, yıkımla arsa haline gelen taşınmazda maliklerin arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarını vurguladı. Pay hatalı kaldığı sürece, hata arsa üzerindeki ortak mülkiyete ve dolayısıyla dönüşüm sonrası paylaşıma aynen taşınacaktı.

Karar metninde şu tespit yer alır:

Yukarıda yapılan anlatımlar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, yargılama sırasında dava konusu ana taşınmaz yıkılmış ancak taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenmek sureti ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Kaldı ki üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat malikleri arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarından davacının hâlen dava açmakta hukuki yararının devam ettiği ve davanın konusuz kalmadığının kabul edilmesi gerekmektedir.

Kurul içinde, yıkımla kat irtifakının kendiliğinden sona erdiği ve aksi kabulün dönüşüm sürecini uzatacağı yönünde bir görüş ileri sürülmüş, bu görüş çoğunluk tarafından benimsenmemiştir. Direnme kararı bozulmuş, dosyanın kat irtifakının kurulduğu tarih itibarıyla değeri etkileyen unsurların incelenmesi için ek rapor alınmak üzere geri gönderilmesine karar verilmiştir.

Uygulamada Ne Değişir

Karar, kentsel dönüşüm başlamadan önce arsa payı sorununu fark eden malike zaman kazandırır. Önceki uygulamada, yıkım gerçekleşince davanın düşeceği kaygısıyla malikler ya yıkımı geciktirmeye çalışıyor ya da hatalı payı kabullenip pazarlık gücünü kaybediyordu. Artık davanın açılmış olması, yıkım gerçekleşse bile korunur.

Bunun pratik karşılığı şudur: riskli yapı tespiti tebliğ edilmiş bir binada arsa payı oransızsa, dava yıkımdan önce açılmalıdır. Dava açılmışsa yıkıma direnmek gerekmez; tahliye ve yıkım yükümlülükleri 6306 sayılı Kanun md. 5 çerçevesinde ayrıca işler ve bu yükümlülüklere uyulmaması ayrı bir yaptırım sebebidir. İki süreç paralel yürür.

Kararın sınırı da açıktır. Kurul, hukuki yararın devamını "taraf iradeleriyle yeniden arsa payı belirlenip kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiş olması" şartına bağlamıştır. Malikler yıkım sonrası kendi aralarında yeni bir paylaşımda anlaşır ve buna göre kat irtifakı kurarlarsa, eski paya ilişkin dava bakımından hukuki yarar tartışmalı hale gelir. Yeni paylaşım metnine imza atmadan önce derdest davanın akıbetinin değerlendirilmesi gerekir.

Stratejik Not

Arsa payı düzeltme davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı ilişkisi sürdüğü müddetçe süreye bağlı olmaksızın açılabilir; doktrinde bu imkânın dürüstlük kuralıyla sınırlı olduğu isabetle vurgulanır.¹ Yıllarca sessiz kalıp dönüşüm arifesinde pazarlık kozu olarak dava açmak, hakkın kötüye kullanılması savunmasını gündeme getirir. Davanın zamanlaması, esasa ilişkin haklılık kadar önemlidir.

Davada taraf teşkili de sık düşülen bir hatadır. Pay dağılımı bütün bağımsız bölümleri etkilediğinden dava, tüm kat malikleri ile birlikte görülmelidir. Sonradan pay devri gerçekleşirse yeni maliklerin davaya dahil edilmesi gerekir; bu karara konu dosyada da yargılama sırasında iki bağımsız bölüm el değiştirmiştir.

Karşı taraf argümanı da öngörülebilir. Davalılar tipik olarak binanın çok eski olduğunu, kat irtifakının kurulduğu tarihteki fiili durumun artık tespit edilemeyeceğini ve yarım asırdır kimsenin itiraz etmediğini ileri sürer. Bu savunmayı karşılamanın yolu, mimari proje, ruhsat eki belgeler ve dönemin imar durumu üzerinden geçmiş tarihli veri sunmaktır. Kararın işaret ettiği unsurlar tek tek belgelenmediğinde bilirkişi raporu eksik inceleme nedeniyle bozma sebebi olur.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin genel şartları için Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş rehberine, dönüşümde pay üzerinden yürüyen nisap ve satış rejimi için Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti rehberine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nasıl Açılır, Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları.