Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nisabı Nasıl Hesaplanır?

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nisabı Nasıl Hesaplanır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, karar nisabı ve arsa payı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Nisap, paydaş sayısı üzerinden değil arsa payı oranı üzerinden hesaplanır. 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca dönüşüm kararı, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Yani karara katılan paydaşların toplam arsa payının, parseldeki toplam payın yarısından fazlasını temsil etmesi gerekir. 2023 yılında 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önce aranan üçte iki çoğunluk artık uygulanmaz. Yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin bütün arsa paydaşları hesaba dahil edilir.

---

Nisabın Kanuni Dayanağı

6306 sayılı Kanun md. 6 hükmü, riskli yapıların bulunduğu parsellerde ve uygulama yapılan etap veya adada alınacak kararların nisabını belirler. Parselin tevhidi, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirme kararlarının tamamı aynı nisaba tabidir.

Hüküm iki unsuru birlikte kurar. Birincisi, oy ağırlığının hisse oranına bağlanmasıdır. İkincisi, paydaşın yapıda bağımsız bölüm sahibi olup olmamasının önem taşımamasıdır; arsa payı sahibi olmak yeterlidir.

---

Hesabın Yapılışı ve Tipik Yanılgı

Nisap hesabı tapu kaydındaki arsa payı oranları toplanarak yapılır. Kat mülkiyetli yapılarda bağımsız bölümlere özgülenen arsa payları eşit olmadığından, daire sayısına bakan hesap yanıltır.

On bağımsız bölümlü bir yapıda altı malikin karara katılması tek başına yeterli değildir. Bu altı malikin arsa payı toplamı yüzde ellinin altında kalıyorsa nisap oluşmaz. Tersi durumda, dört malik yüzde elliden fazla arsa payını temsil ediyorsa geçerli karar alınabilir. Zemin katta büyük dükkânları bulunan yapılar ile çatı katı ilaveleri olan yapılarda bu fark belirgindir.

Önemli: Karar tutanağı düzenlenirken her paydaşın arsa payı oranı ayrı ayrı yazılmalı ve toplam oran rakamla gösterilmelidir. Yalnızca imza sayısına dayanan tutanak, sonraki aşamada satış işleminin iptaline yol açacak en kolay itiraz konusudur. Arsa payları hatalıysa önce arsa payının düzeltilmesi yoluna gidilmesi gerekir.

---

Ortak Malikler, Miras ve Vekâlet

Bir payın birden çok kişiye ait olduğu hallerde oy, o pay üzerinde birlikte kullanılır. Elbirliği mülkiyetine tabi miras paylarında ortakların birlikte hareket etmesi aranır; paylı mülkiyete geçilmişse her paydaş kendi payı oranında oy kullanır.

Karar, malikler adına vekâletle de alınabilir. Uygulama Yönetmeliği, salt çoğunluğun sağlandığının ispatı bakımından anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağını ya da anlaşan maliklere ait vekâletname ve sözleşme örneklerini kabul eder. Vekâletnamenin kapsamının dönüşüm kararını ve sözleşme imzalamayı içermesi gerekir.

---

Nisap Sağlanınca ve Sağlanmayınca

Nisap sağlandığında karar, katılmayan malikler bakımından da sonuç doğurur. Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif katılmayanlara bildirilir; on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa payları açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.

Nisap sağlanamadığında zorlayıcı sonuç doğmaz. Bu durumda maliklerin uzlaşma araması, gerekirse 4721 sayılı Kanun md. 698 çerçevesinde ortaklığın giderilmesi yoluna başvurması gündeme gelir. Danıştay'ın yerleşik uygulamasında, nisabın usulüne uygun oluşmadığı hallerde bu karara dayanılarak tesis edilen satış işlemleri hukuka aykırı sayılmaktadır. Nisap sonrası süreç kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde ayrıntılı biçimde ele alınır.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Anlaşmaya Katılmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır, Kentsel Dönüşüm Süreci: Baştan Sona Rehber.

Dipnotlar

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 6; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, RG 15.12.2012/28498, md. 15; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 698. ↩