Kentsel Dönüşümde 2026 Değişikliği: Tek Malik Süreci Başlatabilir mi?

Kentsel Dönüşümde 2026 Değişikliği: Tek Malik Süreci Başlatabilir mi?

İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, riskli yapı ve arsa payı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: 04.02.2026 tarihli değişiklikle kentsel dönüşümde eşik düşürülmüştür. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra dönüşüm sürecini başlatmak için bütün maliklerin ortak iradesi aranmaz; tek bir hak sahibinin başvurusu süreci harekete geçirmeye yeter. Yıkım ve yeniden yapıma ilişkin karar ise arsa payının salt çoğunluğuyla, yani en az yarıdan bir fazla payla alınır. 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca bu çoğunluk sağlandığında, anlaşmaya katılmayan maliklerin payları değerlenip açık artırmayla satışa çıkarılır.

---

04.02.2026 Değişikliği Neyi Getirdi

Kentsel dönüşümün en sık yaşanan tıkanıklığı, çoğunluk sağlansa bile birkaç malikin imzadan kaçınarak süreci askıda tutmasıydı. 04.02.2026 tarihli değişiklik bu tıkanıklığı hedefler. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra dönüşümü başlatmak için maliklerin tümünün ortak başvurusu şart değildir.

Değişikliğin ikinci ayağı karar nisabındadır. Riskli yapının yeniden değerlendirilmesi, yıkımı ve yeniden yapımı, arsa payının salt çoğunluğuyla kararlaştırılır. Bu eşik, en az yarıdan bir fazla arsa payını ifade eder ve muhalefetin süreci kilitlemesini önler.

---

Tek Hak Sahibi Süreci Nasıl Başlatır

Riskli yapı tespiti kesinleşen bir binada, hak sahiplerinden biri idareye başvurarak dönüşüm sürecinin işletilmesini isteyebilir. Bu başvuru, diğer maliklerin katılımını beklemeden idari mekanizmayı çalıştırır. İdare malikleri toplantıya çağırır ve arsa payı çoğunluğuna dayalı karar sürecini yürütür.

Sürecin başlatılması ile kararın alınması birbirinden ayrı aşamalardır. Tek malik süreci başlatabilir; ancak yıkım ve yeniden yapım kararı yine 6306 sayılı Kanun md. 6'daki salt çoğunlukla kesinleşir. Başvuru yetkisi tek kişiye tanınmış olsa da, kararın hukuki geçerliliği çoğunluğun oluşmasına bağlıdır.

---

Arsa Payı Salt Çoğunluğu ve Yıkım Kararı

Karar nisabı, kentsel dönüşümün en tartışmalı noktasıdır. Salt çoğunluk, hisse sayısına değil arsa payı oranına göre hesaplanır. Küçük daireleri olan çok sayıda malik değil, arsa payı toplamı yarıyı bir fazla geçen malikler kararı belirler.

Önemli: Salt çoğunluk, kararın hukuka uygunluğunu tek başına güvence altına almaz. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, bütün maliklere bildirim ulaştırılması ve çoğunluğun arsa payı üzerinden doğru hesaplanması zorunludur. Bu unsurlardaki eksiklik, çoğunlukla alınmış kararı dahi sakatlar ve iptal davasına konu olur.

Salt çoğunlukla alınan yıkım kararı, muhalif maliki de kural olarak bağlar. Katılmayan malik projenin dışında kalır; ancak arsa payının gerçek değerini alma hakkı korunur.

---

Katılmayan Azınlığın Payı Ne Olur

Salt çoğunluk sağlandığında anlaşmaya katılmayan malikin payı bedelsiz alınmaz. Önce Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme kuruluşunca payın değeri tespit edilir. Ardından bu pay, satış komisyonu önünde katılan maliklere açık artırmayla satılır. Açık artırmada satılmazsa, dönüşümü yürüten idare veya TOKİ payı tespit edilen bedelle satın alır.

Danıştay'ın yerleşik uygulamasında, dönüşüm sürecindeki değer tespiti ve satış işlemleri idari işlem sayılır ve idari yargıda denetlenir. Bu nedenle katılmayan malik, bedelin düşük belirlendiğini düşündüğünde işleme karşı süresinde iptal davası açabilir.

---

Uygulamada

Yeni düzenleme, sürece katılmamayı çoğu durumda etkisiz bir tutuma dönüştürür. Tek malikin başvurusu süreci başlatabildiği ve azınlık payı açık artırmayla satılabildiği için, muhalefet ederek dönüşümü durdurma imkânı daralmıştır. Doğru yaklaşım, süreci reddetmek değil, değerleme ve nisap hesabını yakından izlemektir.

Payının açık artırmayla satılması riskiyle karşılaşan malikin izleyebileceği yollar Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir sorusunda; sürecin bütünü ise Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi rehberinde yer alır.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri ve Site Yönetimi, Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir.