Bina Yıkılırsa Arsa Payı Düzeltme Davası Düşer mi?

Bina Yıkılırsa Arsa Payı Düzeltme Davası Düşer mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Arsa payı, kat irtifakı ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.09.2025 tarihli, E. 2023/648 K. 2025/512 sayılı kararında, arsa payının düzeltilmesi davası görülürken anayapının yıkılmasının davayı konusuz bırakmadığı kabul edilmiştir. Kurul, yıkımla arsa haline gelen taşınmazda maliklerin arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarını, dolayısıyla davacının dava açmakta hukuki yararının devam ettiğini belirtmiştir.

---

Kararın Dayandığı Ölçüt

Bir davanın konusuz kalabilmesi için her iki tarafın da esas hakkında karar verilmesinde hiçbir hukuki yararının kalmamış olması gerekir. Sonradan doğan bir olay davayı görünüşte anlamsız kılsa bile, tarafların yararı sürüyorsa dava konusuz kalmaz ve esas hakkında karar verilmesi gerekir.

Yıkımla birlikte 634 sayılı Kanun md. 47 uyarınca kat mülkiyeti sona erer; ancak arsa payı ortadan kalkmaz. Pay, arsa üzerindeki ortak mülkiyetin ölçüsü olarak varlığını sürdürür ve dönüşüm sonrası paylaşımı etkiler. Hatalı pay düzeltilmezse, hata yeni yapıya taşınır.

Önemli: Kurul, hukuki yararın devamını taraf iradeleriyle yeniden arsa payı belirlenip kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olması şartına bağlamıştır. Yıkım sonrası malikler yeni bir paylaşımda anlaşır ve buna göre kat irtifakı kurarsa, derdest dava bakımından hukuki yarar tartışmalı hale gelir. Yeni paylaşım metnine imza atmadan önce davanın akıbeti değerlendirilmelidir.

---

Yıkıma Direnmek Gerekir mi

Hayır. Dava açılmış olması korunduğu için yıkımı geciktirmeye çalışmanın hukuki bir kazancı yoktur. Tahliye ve yıkım yükümlülükleri 6306 sayılı Kanun md. 5 çerçevesinde ayrıca işler ve bu yükümlülüklere uyulmaması bağımsız bir yaptırım sebebidir. İki süreç paralel yürütülür.

Pratik sonuç şudur: riskli yapı tespiti tebliğ edilmiş ve arsa payı oransız bir binada dava, yıkımdan önce açılmalıdır. Dava açıldıktan sonra tahliye ve yıkım sürecine uyum sağlanması, davanın seyrini etkilemez.

---

Davada Değer Hangi Tarihe Göre Belirlenir

634 sayılı Kanun md. 3, bir bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının sonradan meydana gelen değer artış veya azalışı sebebiyle değiştirilemeyeceğini belirtir. Bu nedenle bilirkişi incelemesinin referans anı kat irtifakının kurulduğu tarihtir. O tarihteki alan, kat, cephe, manzara, ısı ve ışık durumu ile ulaşım kolaylığı gibi değeri etkileyen bütün unsurlar irdelenir.

Anılan kararda da bozma sebebi, bilirkişi kurulundan kat irtifakının kurulduğu tarih itibarıyla değeri etkileyen unsurların incelendiği bir ek rapor alınmamasıdır. Bugünkü rayice dayanan rapor eksik inceleme sayılır.¹

Kararın ayrıntısı için Arsa Payı Düzeltme Davasında Yapının Yıkılması analizine, davanın usulü için Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nasıl Açılır sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Arsa Payı Düzeltme Davasında Yapının Yıkılması, Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Anayapının Harap Olması Durumunda Kat Maliklerinin Hakları.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, md. 3 ve md. 47; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 5. Ayrıca Coşkun Çaldağ, "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Özellik Arz Eden Bazı Hususlar", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 50, 2022, s. 417-442. ↩