Müteahhit Sözleşmesi İdari Yolla Nasıl Feshedilir?

Müteahhit Sözleşmesi İdari Yolla Nasıl Feshedilir?

İlgili çalışma alanı: İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku. Kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat ve yüklenici uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi, 6306 sayılı Kanun m. 6/14 uyarınca mahkemeye gidilmeden idari yolla sona erdirilebilir. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle anlaşmadan veya salt çoğunluk kararından sonra bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa ya da iş belirli bir seviyede durup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alır ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurur. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün süre verir; süre sonunda işe başlanmamış veya devam edilmemişse inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ayrıca ihtara gerek kalmadan resen feshedilmiş sayılır.

Fesih Yolunun Kanuni Koşulları

Kanun iki ayrı hâl öngörür. Birincisi, oy birliğiyle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasından sonra bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olmasıdır. İkincisi, yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesidir. Her iki hâl de Kanun metninde "müteahhitten kaynaklanan sebeplerle" ibaresine bağlanmıştır.

Yol, yalnız 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlar ve parseller için açıktır. Riskli yapı tespiti yapılmamış, Kanun dışındaki olağan bir kat karşılığı inşaat ilişkisinde bu fıkra uygulanmaz; orada fesih ve dönme genel hükümlere tabidir, uyuşmazlık hâlinde mahkemede çözülür. Fıkra 7181 sayılı Kanunla eklenmiş, 7471 sayılı Kanunla nisap "en az üçte iki"den "salt" çoğunluğa indirilmiş ve yetkili merci "Başkanlık" olarak değiştirilmiştir. Eski tarihli kararlarda görülen üçte iki oranı güncel başvurularda ölçü alınmaz.

Malik Kararı ve Başkanlığa Başvuru

Süreç maliklerin kararıyla başlar. Karar, kişi sayısına göre değil hisseler oranında hesaplanır; arsa paylarının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin katılımı gerekir. Karar tutanağında her malikin arsa payı, oy yönü ve feshin dayandığı hâl ayrı ayrı gösterilmelidir. Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak yapım işine başlanıp başlanmadığının veya işin projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir.

Başkanlık tespiti yerinde yapar. Durum doğrulanırsa müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi hâlde sürenin bitiminde sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Kanunun ifadesiyle ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda "ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır." Fesih tarihi, otuz günlük sürenin bittiği gündür.¹

İdare Kusuru Araştırmak Zorunda mı?

Hayır. Danıştay uygulamasında idarenin görevi olgusal tespitle sınırlı tutulmuştur. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 22.02.2023 tarihli, E. 2022/2496, K. 2023/308 sayılı kararında, yüklenici taraf inşaatın arsa sahiplerinin ödeme yapmaması yüzünden durduğunu ve idarenin yeterli araştırma yapmadığını ileri sürmüştür. Kurul, davayı reddeden Danıştay Altıncı Dairesi kararını onamıştır. Daire kararında yer alan ve Kurulca benimsenen gerekçe şöyledir:

"[...] inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı, idare tarafından yapılması gerekenin, [...] belirtilen durumların tespit edilmesi, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edilmesi olduğunun anlaşıldığı [...]"

Bu gerekçe, malikler bakımından başvurunun yükünü hafifletir: Başkanlıktan beklenen, işin durduğunun ve ihtara rağmen faaliyete dönülmediğinin tespitidir. Somut olayda idare bir yerinde incelemeyle duruşu saptamış, iki kez otuzar gün süre vermiş ve üçüncü incelemede faaliyetin başlamadığını tutanağa geçirmişti. Kararın olayları ve tetkik hâkiminin bozma yönündeki karşı görüşü kentsel dönüşümde yüklenici sözleşmesinin idari yolla feshi analizinde ayrıntılı olarak işlenmiştir.

Aynı gün Kurul, Uygulama Yönetmeliği m. 13/11'in iptali istemiyle açılan davada da E. 2022/1167, K. 2023/306 sayılı kararla ret kararını onamıştır. Böylece fesih usulünü ayrıntılandıran yönetmelik hükmü de yargı denetiminden geçmiştir.

Yüklenici Fesih İşlemine Karşı Ne Yapabilir?

Fesih, Başkanlığın tesis ettiği bir idari işlemdir ve idari yargıda iptal davasına konu olur. 6306 sayılı Kanun m. 6/9, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun uyarınca dava açılabileceğini düzenler. Bu süre, İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7/1'deki altmış günlük genel sürenin yerine geçen özel süredir; ihtiyatlı hesap otuz gün üzerinden yapılır.

İptal davasında yüklenicinin etkili savunması, Kanunun aradığı olguların bulunmadığını göstermektir: Bir yıllık sürenin dolmadığı, inşaatın projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla sürdürüldüğü, ihtar süresi içinde faaliyete dönüldüğü veya nisabın sağlanmadığı. Maliklerin kendi edimlerine aykırı davrandığı iddiası ise yukarıdaki karar karşısında idari davada sonuç doğurmamaktadır; bu iddianın yeri, feshin mali sonuçlarının tasfiyesidir.

Fesihten Sonra Tapu, Tasfiye ve Kira Yardımı

Fesihle sözleşme ilişkisi sona erer, ancak tasfiye kendiliğinden gerçekleşmez. Kanuna göre taşınmazların siciline şerh edilmiş inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış işler, devredilen hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Bu itibarla yükleniciye devredilmiş arsa paylarının iadesi ve yapılan işin bedeli, adli yargıda genel hükümlere göre çözülür.

Kanun bu tasfiyede tek bir noktayı kendisi çözer: Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Yüklenici, tasfiyede ödediği kira bedellerini maliklerin alacağından mahsup etmek isterse bu hüküm karşı savunmanın dayanağı olur. Sözleşmedeki kira ödemesinin hiç yapılmadığı dönemler için izlenecek yol müteahhit sözleşmedeki kira yardımını ödemezse ne yapılır sorusunda açıklanmıştır.

Uygulamada Başvuru Dosyası

Uygulamada başvurunun gücü, duruşu gösteren belgelere bağlıdır. Yapı denetim kuruluşunun yıl sonu seviye tespit tutanağı, son hakediş tarihi, sulh hukuk mahkemesinden alınan durum tespiti ve tarihli şantiye fotoğrafları başvuruya eklenir. İşe hiç başlanmayan dosyada bir yıllık sürenin başlangıcını gösteren anlaşma tarihi veya salt çoğunluk karar tutanağı ayrıca sunulur. En sık hata, karar tutanağına hisse oranlarının işlenmemesi ve fesih kararının dayandığı hâlin yazılmamasıdır.

İdari yol ile genel hükümlere dayanan dönme birbirini dışlamaz. Malik, yükleniciye 6098 sayılı Kanun m. 123 uyarınca ek süre verip m. 125 kapsamındaki seçimlik haklarını kullanabilir; ancak dönmenin tartışılması ve devredilen payların geri alınması çoğu kez dava gerektirir ve uzun sürer. Payların yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilmiş olması, hangi yol seçilirse seçilsin tasfiyeyi zorlaştırır; bu nedenle başvuruyla birlikte tapuda tedbir ve şerh durumu kontrol edilmelidir. Sözleşmenin kurulma aşamasındaki güvenceler kentsel dönüşümde yükleniciyle sözleşme rehberinde, genel hükümlere dayanan yol ise kentsel dönüşümde müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne yapılır sorusunda yer alır. Somut durumda hukuki destek yerinde olur.

---

İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana, Kentsel Dönüşüm Yol Haritası ve Süreler, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih.

Dipnotlar

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, m. 6/9 ve m. 6/14 (7181 ve 7471 sayılı Kanunlarla değişik); 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 123 ve m. 125. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 22.02.2023, E. 2022/2496, K. 2023/308 ve E. 2022/1167, K. 2023/306 (kesin). ↩