İmar Barışı ve Kentsel Dönüşüm: Yapı Kayıt Belgesinin Sınırı

İmar Barışı ve Kentsel Dönüşüm: Yapı Kayıt Belgesinin Sınırı

İlgili çalışma alanı: İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku. Riskli yapı, kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat ve tapu uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

İmar barışı ve kentsel dönüşüm, aynı yapı üzerinde birbirine zıt yönde çalışan iki düzenlemedir. İmar barışıyla verilen yapı kayıt belgesi ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapıyı kayıt altına alıp kullanılmasına izin verirken, 6306 sayılı Kanun aynı yapının riskli olduğunun tespitiyle yıkılmasını ve yeniden yapılmasını öngörür. Belge sahibi malik çoğu zaman belgenin binayı "yasal" hâle getirdiğini düşünür; dönüşüm aşamasında ise bu kanaatin karşılığı bulunmadığını görür.

3194 sayılı İmar Kanunu geçici m. 16, belgenin geçerliliğini açıkça sınırlar: "Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir."¹ Çalışmada önce belgenin kanuni çerçevesi ve hukuki niteliği, ardından kentsel dönüşüm karşısındaki geçici etkisi incelenmektedir. Sonrasında Anayasa Mahkemesinin depreme dayanıklılık sorumluluğuna ilişkin iptal kararı ile belgeli yapıda kat mülkiyeti ve yeni yapının hesabı değerlendirilmektedir. Belgenin kat mülkiyetine etkisinin soru biçimindeki özeti yapı kayıt belgesiyle kat mülkiyeti kurulabilir mi sayfasında yer alır.

İmar Barışının Kanuni Çerçevesi

Geçici m. 16, 7143 sayılı Kanunla 11.05.2018 tarihinde İmar Kanununa eklenmiştir. Maddenin amacı birinci fıkrada "afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması" olarak gösterilmiştir. Belge, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için, 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi koşuluyla verilebilmiştir; yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.²

Belgenin sonuçları maddenin sonraki fıkralarında sayılmıştır. Belge yapının kullanım amacına yöneliktir; talep hâlinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Belge verilen yapılarla ilgili olarak alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izni almamış veya ruhsatı bulunmayan yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terki hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.³ Öğretide, belgenin yapıya yıkılıp yeniden yapılana kadar abonelik ve kat mülkiyeti tesisi imkânı tanıdığı ve önceki yıkım kararları ile cezaları ortadan kaldırdığı belirtilmektedir.⁴

Kentsel dönüşüm bakımından iki hüküm belirleyicidir. Altıncı fıkraya göre "Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez." Onuncu fıkraya göre ise belge yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir ve yenilenmede yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.

Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Niteliği

Belgenin niteliği öğretide tartışmalıdır. Bir görüşe göre belge, başvuru üzerine verilen ve başvuru sahibi bakımından önemli hukuki sonuçlar doğuran icrai nitelikte bir idari işlemdir; ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı bu işlemle "yapı kayıt belgeli yapı" statüsüne geçer.⁵ Belgenin dayandığı düzenlemenin bir imar affı niteliği taşıdığı da öğretide ileri sürülmüştür.⁶ Bu görüşü paylaşan bir yazara göre süreç önceki aflardan farklı ve geçici nitelikli bir aftır; yükümlülükler yerine getirilmezse kalıcı bir affa dönüşme potansiyeli taşır.⁷ Başka bir değerlendirmede belgenin, kentsel dönüşüm uygulamalarının finansal kaynağını yaratmak üzere imara aykırı yapıları kayıt altına alırken yapı sahiplerine dönüşüme kadar yapıyı kullanma hakkı verdiği vurgulanmıştır.⁸

Danıştay ise geçici niteliği öne çıkararak düzenlemenin imar affı olmadığını kabul etmiştir. Danıştay 6. Dairesi'nin 03.12.2020 tarihli kararında, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği'nin bazı maddelerinin iptali istemi reddedilirken şu gerekçeye yer verilmiştir:

"Öte yandan; yapı kayıt belgesi ilgililere geçici süreliğine bazı haklar tanımakta olup, yapının yeniden yapılması veya kentsel dönüşüm uygulamasına karar verilmesi halinde, yapı kayıt belgesinin hükmü kalmayacağından, uyuşmazlığa konu düzenlemenin bir imar affı niteliğinde olmadığı ortadadır."

Bu karar Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu tarafından onanarak kesinleşmiştir.⁹ Kararın kentsel dönüşüm bakımından önemi, belgenin hükmünün dönüşüm kararıyla sona ereceğini yargı kararıyla teyit etmesidir. Kanaatimizce belgenin af niteliği taşıyıp taşımadığı tartışması, dönüşüm sürecindeki etkisi bakımından belirleyici değildir. Belge ister geçici bir af ister kendine özgü bir idari işlem sayılsın, kanun onu dönüşüme kadar geçerli kılmıştır; malikin dönüşüme karşı ileri sürebileceği bir kazanılmış hak doğurmaz.

Yargıtay uygulaması da aynı yönde gelişmiştir. Öğretideki bir incelemede, 2018 yılındaki ilk kararlarda belgenin yapıyı geçici de olsa yasal hâle getireceği kabul edilirken, sonraki kararlarda belgenin yalnız binanın kullanılmasına yönelik bir statü sağladığı, yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmeyeceği ve geçici nitelikte olduğu vurgulandığı tespit edilmiştir.¹⁰ Bu ayrım arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini ifa edip etmediği sorusunda ayrıca önem taşır; konu Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları makalesinde incelenmiştir.

Belgenin Kentsel Dönüşümle Sona Ermesi

Belgeli yapının kentsel dönüşüme tabi tutulmasının önünde kanuni bir engel yoktur. Öğretide, yapı kayıt belgeli bir yapının da kentsel dönüşüm uygulamasına tabi tutularak 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı olarak tespit edilebileceği ve dönüşüm kararına uygun olarak yıkılabileceği belirtilmektedir.¹¹ Belge alınan yapılar, dönüşüm kararına uygun olarak yıkılabileceği gibi maliklerin mülkiyet hakkından doğan yetkileri de 6306 sayılı Kanun kapsamında sınırlanabilir.¹² Hatta belgenin kentsel dönüşüme kadar geçerli olması nedeniyle, belgeyle kayıt altına alınan yapıların dönüşüm uygulamalarının hazırlığı olarak kabul edilebileceği ileri sürülmüştür.¹³

Riskli yapı tespiti bakımından belgenin bir koruma sağlamadığı açıktır. 6306 sayılı Kanun m. 3/1 tespitin öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kuruluşa yaptırılmasını esas alır; tespit yapının fiilî taşıyıcı sistemine yöneliktir.¹⁴ Belge ise yapının deprem güvenliğine ilişkin herhangi bir teknik incelemeye dayanmaz. Öğretide de riskli yapı tespitinin malik inisiyatifiyle başlatılmasının, dönüşümün en kısa yolu olduğu vurgulanmaktadır.¹⁵ Tespit kesinleştikten sonra yapıya ilişkin işlemler 6306 sayılı Kanunun usulüne tabidir; maliklerin alabileceği kararlar arasında güçlendirme de yer alır.¹⁶ Belgeli yapıda güçlendirme ayrıca 3194 sayılı Kanun geçici m. 21'de düzenlenmiştir; bu hükme göre ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla 634 sayılı Kanuna göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilir.¹⁷

Depreme Dayanıklılık Sorumluluğu: Anayasa Mahkemesinin İptal Kararı

Geçici m. 16'nın onuncu fıkrasında başlangıçta bir üçüncü cümle daha bulunuyordu: "Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır." Danıştay 6. Dairesinin itiraz başvurusu üzerine Anayasa Mahkemesi bu cümleyi incelemiştir. Mahkeme belgenin beyana dayalı niteliğini ve idarenin denetim yükümlülüğünü şöyle ortaya koymuştur:

"Yapı kayıt belgesi, yapı sahibinin beyanı üzerine idare tarafından herhangi bir denetim yapılmadan düzenlendiğinden yapı kayıt belgesiyle kayıt altına alınan yapıların mevcut imar mevzuatına uygun olup olmadığına ilişkin bir tespit yapılmamaktadır. Diğer bir ifadeyle imar mevzuatına aykırı yapılara da yapı kayıt belgesinin verilmesi mümkündür. İdare yapı kayıt belgesi verdiği anda yapının depreme dayanıklı olup olmadığı yönünden denetim yapamamış olsa bile yaşam hakkının korunması ödevinin devlete yüklediği pozitif yükümlülüğün bir gereği olduğu anlaşılan denetim sorumluluğunun bütünüyle ortadan kalktığı söylenemez. İdarenin bu yükümlülüğü, yapı kayıt belgesinin düzenlenmesinden sonraki dönemde de devam etmektedir."

Mahkeme kuralın Anayasa'nın 17. ve 40. maddelerine aykırı olduğuna ve iptaline oybirliğiyle karar vermiştir.¹⁸ Karar iki sonuç doğurur. Birincisi, belge idareyi belgeli yapının deprem güvenliğini gözetme yükünden kurtarmaz; bu gözetimin araçlarından biri 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tespit ve dönüşüm sürecidir. İkincisi, belge sahibi malik, belgeyi binanın güvenli olduğuna dair bir idari teyit gibi okuyamaz. Mahkemenin açıkça belirttiği üzere belge, yapının mevzuata uygunluğuna ilişkin bir tespit içermez.

Belgeli Yapıda Kat Mülkiyeti ve Yeni Yapının Hesabı

Belgeli yapıda beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyeti kurulmuş olabilir. Bu kat mülkiyeti dönüşümde ayrıcalıklı bir konum yaratmaz. Altıncı fıkra kat mülkiyetine geçilmesinin 6306 sayılı Kanun ek m. 1 uygulamasına engel olmadığını açıkça belirtir; yapı riskli yapı olarak tespit edilip yıkıldığında 634 sayılı Kanun m. 47 uyarınca kat mülkiyeti sona erer ve 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca kayıtlar resen terkin edilerek arsa malikler adına payları oranında tescil edilir.¹⁹ Öğretide de geçmişte imar affı veya ortaklığın giderilmesi yoluyla kat mülkiyetine geçilmiş anayapılarda, yeni imar planlarının eski yüzölçümlü bağımsız bölümlere imkân vermemesinin dönüşümde ayrı bir sorun oluşturduğu belirtilmiştir.²⁰

Asıl sorun yeni yapının hesabındadır. Onuncu fıkra yenilenmede yürürlükteki imar mevzuatının uygulanacağını öngördüğünden, belgeyle kayıt altına alınan kaçak kat veya alanın yeni projede karşılığı bulunmayabilir. Yeni yapıda arsa payları ise 634 sayılı Kanun m. 3/2 uyarınca bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilir; değerin konum, büyüklük, cephe ve benzeri unsurlarla belirleneceği kabul edilmektedir.²¹ Belgeli fazla alanın sahibi malik, bu alanın yeni projede karşılık bulmadığı durumda paylaşımı salt çoğunluk kararıyla yürüyen bir müzakerenin içinde savunmak zorunda kalır.²² Bu müzakerenin hukuki çerçevesi kentsel dönüşümde yeni arsa paylarının belirlenmesi ve itiraz makalesinde ele alınmıştır.

Belge bedelinin paylaşılması da uyuşmazlık konusudur. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, belge bedelini tek başına ödeyen malikin diğer maliklere rücu imkânını Tebliğle düzenleyen hükmü kanuni dayanaktan yoksun bulmuş; rücu hakkının bulunup bulunmadığının her uyuşmazlıkta 4721 sayılı Kanunun birlikte mülkiyet hükümleri çerçevesinde adli yargıca karara bağlanacağını belirtmiştir.²³ Dönüşüme giren belgeli yapıda bu alacak, paylaşım hesabından ayrı bir talep olarak varlığını sürdürür.

Belgenin İptali ve Dönüşümdeki Etkisi

Belge beyana dayalı verildiğinden sonradan iptal edilebilir. Öğretide, belgenin kanunun aradığı şartları taşımaksızın verildiğinin tespiti hâlinde belgenin ve ona bağlı sonuçların iptal edilebileceği vurgulanmıştır.²⁴ İptalin başlıca sebepleri arasında yapının kanuna uygun olmayan bir yere veya kamu kurumuna ait bir arsaya inşa edilmesi, kanunda belirtilen sürede tamamlanmamış olması ve bedelin eksik ödenmesi sayılmaktadır.²⁵

Danıştay 13. Dairesi'nin 04.07.2024 tarihli kararına konu olayda, bir konut yapı kooperatifinin rezerv yapı alanı ilan edilen Hazine taşınmazındaki halı saha için aldığı belge, halı sahanın 06.01.2018 tarihli uydu görüntülerinde bulunmadığının tespiti üzerine idarece iptal edilmişti; taşınmazın satış ihalesi ise rezerv yapı alanı işleminin yargı kararıyla iptal edilmesi nedeniyle hukuka aykırı bulunmuştur.²⁶ Olay, belgenin dönüşüm sürecinde ne kadar kırılgan bir dayanak olduğunu göstermektedir: Kayıt sistemine yapılan beyan, hava fotoğrafı veya uydu görüntüsüyle çeliştiğinde belge ortadan kalkar ve sahibinin dönüşümdeki pazarlık gücü de onunla birlikte kaybolur.

Uygulamada

Belgeli yapıda dönüşüm hazırlığına belgenin içeriğiyle başlanmalıdır. Belgede beyan edilen alan ile yapının fiilî durumu, tapudaki kayıt ve kat mülkiyetinin beşinci fıkra uyarınca kurulup kurulmadığı birlikte incelenir. Ardından belediyeden güncel imar durumu alınarak yeni projede belgeli alanın ne ölçüde karşılık bulacağı hesaplanır.

En sık hata, belgeyi riskli yapı tespitine karşı bir itiraz sebebi gibi kullanmaktır. Belge yapının deprem güvenliğine ilişkin bir tespit içermediğinden, tespite itiraz yalnız teknik rapora yöneltilebilir. İkinci sık hata, belgeli fazla alanın yeni yapıda kendiliğinden korunacağını varsaymaktır. Malikin bu alanın değerini paylaşım cetvelinde ayrıca ileri sürmesi ve itirazını somut ölçüm ve imar verisiyle desteklemesi gerekir. Belge bedelini tek başına ödemiş malik ise rücu talebini paylaşım müzakeresinden ayrı tutmalıdır.

Sonuç

İmar barışıyla verilen yapı kayıt belgesi kentsel dönüşüm karşısında geçici bir statüdür. Kanun belgeyi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli kılmış, belgeyle kurulan kat mülkiyetinin 6306 sayılı Kanun uygulamasına engel olmadığını açıkça belirtmiştir. Danıştay belgenin bu geçici niteliğini, Anayasa Mahkemesi ise belgenin beyana dayalı olup yapının deprem güvenliğine ilişkin bir tespit içermediğini teyit etmiştir. Dönüşümde belgeli malikin korunması bu nedenle belgede değil, yeni yapının paylaşımında ve 634 sayılı Kanunun değer esasında aranmalıdır. Kanun koyucunun, belgeli fazla alanın dönüşümde nasıl değerlendirileceğine ilişkin bir geçiş kuralı öngörmesi uyuşmazlıkları azaltacaktır.

Seri bağlamı için Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana ana sayfasına, tapu tahsis belgesiyle farkı için tapu tahsis belgesi ile yapı kayıt belgesi farkı nedir sorusuna bakılabilir.

Kaynakça

AÇAR, Emre, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kavramı", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 15, S. 57, 2024, s. 225-246.

ARAT, Ayşe, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yapı Kayıt Belgesi Alınmasının Yüklenicinin Edimini İfasına Etkisi", Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 4, S. 2, 2021, s. 362-375.

ARSLAN, Nurcan, "Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınacak Kararlar ve Akdedilebilecek Sözleşmeler", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 12, S. 47, 2021, s. 347-374.

BOZKURT, Enver / ÖZBUDAK, Muhammed Vahap, "Kaçak Yapı Sorunu ve Uygulanacak İdari Yaptırımlar", Gaziantep Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 3, S. 2, 2025, s. 27-39.

ÇAKIR, Hüseyin Melih, "Yapı Kayıt Belgesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 2, 2018, s. 15-92.

KASAPOĞLU TURHAN, Mine, "Yapı Kayıt Belgeli Yapılara Verilen Güçlendirme İzni", Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 11, S. 2, 2021, s. 779-824.

KILIÇ, Mahmut Alper, "Kentsel Dönüşümde Dönüşüm Öncesi Yapı Durumu Korunmayan Malikin Sebepsiz Zenginleşme Kapsamında Alacak Talebi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 15, S. 2, 2025, s. 2069-2107.

ÖZAY, Osman Levent / DEMİRBAŞ, Feride, "6306 Sayılı Kanun Bakımından Kentsel Dönüşüm Süreci ve Tapu Sicil İşlemleri Bakımından Değerlendirilmesi", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 8, S. 2, 2017, s. 217-249.

ÖZKAYA ÖZLÜER, Ilgın, "İmar Barışı Düzenlemesine Hukuki Bir Yaklaşım", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 9, S. 2, 2018, s. 313-341.

ÖZMEN, Etem Sabâ / AYAR, Ahmet, "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına Uzanan Süreçte Yanılgılar", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 156, 2021, s. 139-163.

ÖZYAKIŞIR, Özkan, "Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yeniden Bina Yaptırılması Kararı ile Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Paylaşım Esaslarının Yargısal Denetimi", Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 29, S. 1, 2025, s. 459-493.

TEZCAN, Murat / CANBOLAT, Beyza, "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 138, 2018, s. 107-134.

USTA BAYRAKÇI, Ayşe, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri", The Journal of International Scientific Researches, C. 4, S. 2, 2019, s. 162-177.

ÜSTÜN, Gül / BULUT, Ali, "Kanun Koyucunun Amacı Bağlamında 7471 Sayılı Kanunun Öngördüğü Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Değişikliklerin Değerlendirilmesi", Marmara Üniversitesi Öneri Dergisi, C. 19, S. 61, 2024, s. 1-25.

YILMAZ, Okan, "Politika Uygulama Aracı Olarak Türkiye İmar Affı Düzenlemelerinin Gelişimi", Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, C. 5, S. 2, 2023, s. 100-122.

Dipnotlar

1. 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, geçici m. 16 (7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle eklenmiştir), onuncu fıkra, birinci cümle. ↩

2. 3194 sayılı Kanun geçici m. 16/1. Maddenin mevzuat.gov.tr konsolide metni okunmuştur; kayıt bedeli oranları ikinci fıkrada yer almaktadır. ↩

3. 3194 sayılı Kanun geçici m. 16/3, 4 ve 5. Dördüncü fıkradaki bir ibare Anayasa Mahkemesinin 24.09.2020 tarihli, E. 2019/21, K. 2020/51 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. ↩

4. YILMAZ, Okan, "Politika Uygulama Aracı Olarak Türkiye İmar Affı Düzenlemelerinin Gelişimi", Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, C. 5, S. 2, 2023, s. 115. Belge iptali dahil imar yaptırımları içindeki yeri için BOZKURT, Enver / ÖZBUDAK, Muhammed Vahap, "Kaçak Yapı Sorunu ve Uygulanacak İdari Yaptırımlar", Gaziantep Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 3, S. 2, 2025, s. 27. ↩

5. KASAPOĞLU TURHAN, Mine, "Yapı Kayıt Belgeli Yapılara Verilen Güçlendirme İzni", Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 11, S. 2, 2021, s. 783. ↩

6. ÇAKIR, Hüseyin Melih, "Yapı Kayıt Belgesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 2, 2018, s. 15; yazara göre belgenin düzenlendiği Kanunun bir imar affı kanunu niteliği gösterdiği söylenebilecektir. ↩

7. KASAPOĞLU TURHAN, s. 787-788. Yazar, doktrinde imar barışının bir imar affı olduğu görüşünün ağırlıkta olduğunu belirtmekte ve Çakır'ın belgeyi sui generis bir belge olarak nitelendirdiğini aktarmaktadır. ↩

8. ÖZKAYA ÖZLÜER, Ilgın, "İmar Barışı Düzenlemesine Hukuki Bir Yaklaşım", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 9, S. 2, 2018, s. 313 (öz) ve s. 316. ↩

9. Danıştay 6. Daire, 03.12.2020, E. 2019/17473, K. 2020/12030 (oybirliği); Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 27.09.2021, E. 2021/1436, K. 2021/1606 (onama, kesin; Tebliğin 6. maddesinin 8. fıkrası yönünden oyçokluğu). Tam metinler yerel karar arşivinden okunmuştur. ↩

10. ARAT, Ayşe, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yapı Kayıt Belgesi Alınmasının Yüklenicinin Edimini İfasına Etkisi", Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 4, S. 2, 2021, s. 368. ↩

11. KASAPOĞLU TURHAN, s. 792. ↩

12. ÖZKAYA ÖZLÜER, s. 321. ↩

13. ÖZKAYA ÖZLÜER, s. 323. ↩

14. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, m. 3/1 (7471 sayılı Kanunla değişik). Riskli yapı kavramının unsurları için bkz. AÇAR, Emre, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kavramı", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 15, S. 57, 2024, s. 225 vd. ↩

15. USTA BAYRAKÇI, Ayşe, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri", The Journal of International Scientific Researches, C. 4, S. 2, 2019, s. 175. Tespit raporuna karşı teknik heyete itiraz ve idari dava yolu için bkz. ÖZYAKIŞIR, Özkan, "Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yeniden Bina Yaptırılması Kararı ile Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Paylaşım Esaslarının Yargısal Denetimi", Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 29, S. 1, 2025, s. 471. ↩

16. ARSLAN, Nurcan, "Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınacak Kararlar ve Akdedilebilecek Sözleşmeler", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 12, S. 47, 2021, s. 356. Seçeneğin özeti için riskli yapı yerine güçlendirme yapılabilir mi sorusuna bakılabilir. ↩

17. 3194 sayılı Kanun geçici m. 21/1 (7221 sayılı Kanunla eklenmiştir). Güçlendirme izninin kapsamı ve koşulları için bkz. KASAPOĞLU TURHAN, s. 782. ↩

18. Anayasa Mahkemesi, 23.07.2024, E. 2023/74, K. 2024/141, RG 03.12.2024/32741, § 24 (alıntı) ve hüküm. Tam metin DijitalYargı veri tabanından okunmuştur. ↩

19. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 47/1; 6306 sayılı Kanun m. 6/1, birinci cümle. Yıkım sonrası terkin ve tescil işlemlerinin sicil hukuku bakımından niteliği için bkz. ÖZAY, Osman Levent / DEMİRBAŞ, Feride, "6306 Sayılı Kanun Bakımından Kentsel Dönüşüm Süreci ve Tapu Sicil İşlemleri Bakımından Değerlendirilmesi", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 8, S. 2, 2017, s. 233-234. ↩

20. ÖZMEN, Etem Sabâ / AYAR, Ahmet, "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına Uzanan Süreçte Yanılgılar", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 156, 2021, s. 156. ↩

21. 634 sayılı Kanun m. 3/2; TEZCAN, Murat / CANBOLAT, Beyza, "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 138, 2018, s. 120. ↩

22. Hesabın kişi sayısıyla değil hisse oranıyla yapılması için bkz. KILIÇ, Mahmut Alper, "Kentsel Dönüşümde Dönüşüm Öncesi Yapı Durumu Korunmayan Malikin Sebepsiz Zenginleşme Kapsamında Alacak Talebi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 15, S. 2, 2025, s. 2083; salt çoğunluk nisabına yöneltilen eleştiri için ÜSTÜN, Gül / BULUT, Ali, "Kanun Koyucunun Amacı Bağlamında 7471 Sayılı Kanunun Öngördüğü Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Değişikliklerin Değerlendirilmesi", Marmara Üniversitesi Öneri Dergisi, C. 19, S. 61, 2024, s. 12-13. ↩

23. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 17.11.2022, E. 2022/1834, K. 2022/3296 (bozma, kesin, oyçokluğu). Kurul, Danıştay 6. Dairesinin 08.02.2022 tarihli, E. 2019/20847, K. 2022/1175 sayılı ret kararını bozmuştur; bozmadan sonraki Daire kararı bu çalışmada incelenmemiştir. ↩

24. ÇAKIR, s. 20; belgenin iptalinde yalan beyana ilişkin suç duyurusu yükümlülüğü için aynı eser, s. 42. ↩

25. BOZKURT / ÖZBUDAK, s. 35. ↩

26. Danıştay 13. Daire, 04.07.2024, E. 2023/1096, K. 2024/3104 (bozma ve işlemin iptali, kesin, oyçokluğu). Kararda, rezerv yapı alanı olarak belirleme işleminin iptaline ilişkin kararın Danıştay 4. Dairesinin 14.03.2024 tarihli, E. 2024/732, K. 2024/1789 sayılı kararıyla kesinleştiği belirtilmiştir. ↩