Kat Mülkiyeti Kanununda 7579 Sayılı Kanunla Yapılan Değişiklikler

Kat Mülkiyeti Kanununda 7579 Sayılı Kanunla Yapılan Değişiklikler

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti Hukuku. Toplu yapı, site yönetimi, kurul kararları ve ortak gider uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun üç maddesini değiştirmiştir.¹ Değişiklik, yöneticinin avans toplama görevini (m. 35/1-d), işletme projesinin hazırlanma ve onay usulünü (m. 37) ve toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için aranan nisabı (m. 70) kapsar. Kat mülkiyeti kanunu değişikliği 22.05.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kamuoyunda "aidat artışına sınır" olarak anılan düzenleme, gerçekte yalnız yöneticinin yaptığı geçici işletme projesine bir tavan koyar; genel kurulun onaylayacağı projeye bir oran sınırı getirmez.

Çalışmada önce değişen hükümlerin eski ve yeni metni karşılaştırılmakta, ardından işletme projesinin onay mercii, geçici proje tavanı, kaldırılan yedi günlük itiraz usulü, avans yetkisi ve toplu yapıda üçte iki nisabı incelenmektedir. Son bölüm yürürlük ve geçiş sorunlarına ve Kanunda yer almadığı hâlde değişiklik gibi aktarılan iddialara ayrılmıştır. Yeni Kanun hakkında yayımlanmış akademik bir inceleme bulunmadığından işletme projesi, avans ve gider paylaşımına ilişkin genel doktrinden yararlanılmıştır.

Değişen Hükümler ve Eski Metin

Kanunun 3. maddesi, m. 35/1-d bendindeki "avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması" ibaresini "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" şeklinde değiştirmiştir.² 4. madde m. 37'nin birinci fıkrasını ve ikinci fıkrasının (c) bendini yeniden yazmış, üçüncü fıkranın birinci cümlesine bir ek yapmış, ikinci cümlesini yürürlükten kaldırmış ve maddeye yeni bir fıkra eklemiştir. 5. madde ise m. 70'in birinci ve ikinci fıkralarındaki "beşte dördünün" ibarelerini "üçte ikisinin" olarak değiştirmiş ve maddeye üçüncü bir fıkra eklemiştir.

Eski m. 37/1, "Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar" demekteydi. Üçüncü fıkranın kaldırılan ikinci cümlesi ise şöyleydi: "Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır."³ Yeni birinci fıkraya göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kabul edilmiş proje yoksa en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Üçüncü fıkraya eklenen ibareyle proje, bildirimden sonra "en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır" kaydına bağlanmıştır.

İşletme Projesinde Onay Merciinin Genel Kurula Geçmesi

Değişiklikten önce de anagayrimenkulün yönetimi kural olarak kat malikleri kurulunun işiydi. Öğretide belirtildiği üzere anataşınmazın yönetimine ilişkin bütün kararlar kat malikleri kurulunda alınır.⁴ Yargıtay da avans ve aidat miktarının kurulca kararlaştırılacağını kabul etmiş, yöneticinin proje yapma yetkisini itiraz hâlinde kurul onayına bağlı görmüştür.⁵ Kapatılan 18. Hukuk Dairesinin bu yöndeki kararında şu ifadeler yer alır:

"Yasanın bu hükmü uyarınca anataşınmazdaki kat maliklerinin ödeyecekleri avans ve aidatın miktarı da kat malikleri kurulunca kararlaştırılır. Her ne kadar yöneticilerin işletme projesi yapma yetkileri bulunmakta ise de, kat maliklerinden birinin itirazı üzerine bu işletme projesinin geçerlik kazanması kat malikleri kurulunun onayına bağlıdır."

Eski düzende bu ilke, itirazın yapılmasına bağlı bir güvenceydi. Süresinde itiraz edilmeyen yönetici projesi kesinleşir ve malikleri bağlardı. Doktrinde yöneticinin göreve gelir gelmez projeyi hazırlaması gerektiği, sürenin bir ayı geçmemesinin uygun olacağı ileri sürülmüştür.⁶ Yeni metin, itiraz koşulunu kaldırarak onayı kuralın kendisi hâline getirmiştir. Artık yöneticinin projesi, malik itiraz etse de etmese de "geçici" niteliktedir ve genel kurulun önüne gelmek zorundadır.

Bu değişiklik ispat yükünü de yer değiştirir. Eski usulde itirazı ileri süren ve bildirimin tarihini tartışan taraf malikti. Yeni usulde projenin genel kurulda onaylandığını gösterme yükü, ondan alacak doğduğunu iddia eden yönetime düşer. Kanaatimizce bu, kanun koyucunun yönetici ile malik arasındaki dengeyi bilinçli biçimde kurul lehine yeniden kurduğunu gösterir.

Geçici İşletme Projesi ve Yeniden Değerleme Sınırı

Maddeye eklenen son fıkra şöyledir: "Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir." Yeniden değerleme oranı, Ekim ayı dahil bir önceki yılın aynı dönemine göre yurt içi üretici fiyat endeksindeki ortalama artıştır ve Hazine ve Maliye Bakanlığınca ilan edilir. 2025 yılı için bu oran Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585) ile yüzde 25,49 olarak tespit edilmiştir.⁷

Dolayısıyla 2026 takvim yılı için yapılan geçici bir projede, yürürlükteki projede aylık 2.000 TL olan avans, en fazla 2.509,80 TL olarak belirlenebilir. Tavanın üç sınırı vardır. Birincisi, tavan yalnız "mevcut işletme projesi varsa" işler; hiç proje kabul edilmemiş bir yapıda yöneticinin geçici projesi için Kanunda oran sınırı yoktur. İkincisi, tavan geçici projeye ilişkindir; genel kurul, gerçek gider ihtiyacı gerektiriyorsa oranın üstünde bir projeyi onaylayabilir. Üçüncüsü, tavan proje "bedeli" üzerinden kurulmuştur; paylaşım ölçüsü değişmeden kalır ve her malikin payı yine m. 20'deki esaslara göre hesaplanır.⁸

Genel kurul kararıyla belirlenen artışın sınırı ise oran değil, karar yeter sayısı ve paylaşım esasıdır. Kurul kural olarak oy çokluğuyla karar alır; doktrinde bu çoğunluğun malik sayısına göre hesaplanacağı görüşü savunulmaktadır.⁹ Paylaşım ölçüsü ise ayrı bir sorundur. Gider paylaşımına ilişkin m. 20/1 emredici değil, yedek bir hukuk kuralıdır.¹⁰ Ancak bu kuralın kurul kararıyla değiştirilmesi için Kanundaki "anlaşma" kelimesinden hareketle oybirliği arandığı kabul edilmektedir.¹¹ Aynı görüş Akıncı tarafından da paylaşılır.¹² Kurt ise işletme projesiyle paylaşım esaslarının belirlenemeyeceğini, projenin yalnız önceden belirlenmiş kurallara göre dağılımı gösteren bir bütçe olduğunu belirtir.¹³ Bu görüşler birlikte okunduğunda, aidat artışı kılığında paylaşım ölçüsünü değiştiren bir proje, oy çokluğuyla onaylanmış olsa bile iptal riski taşır.

Yedi Günlük İtiraz Usulünün Kaldırılması ve İcra Gücü

Mülga cümle, malike projeye karşı dava dışı ve şekle bağlı olmayan bir itiraz imkânı tanıyordu. Doktrinde itirazın sözlü dahi yapılabileceği, itiraz üzerine kurulun hazırladığı yeni projenin kurul kararı niteliği taşıdığı için ona karşı yeniden itiraz edilemeyeceği, ancak m. 33 uyarınca iptal davası açılabileceği belirtilmekteydi.¹⁴ Yeni düzende bu ara aşama yoktur. Malik, itirazını geçici projeyi görüşecek genel kurulda ileri sürer; kurul kararına karşı yol ise m. 33/1'deki iptal davasıdır.¹⁵ Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde sulh mahkemesine başvurabilir. Dava, m. 38/2 uyarınca yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir ve 6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c uyarınca arabuluculuk dava şartına tabidir.¹⁶

Asıl tartışmalı nokta icra gücüdür. M. 37'nin değişmeyen dördüncü fıkrası, "Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları" İcra ve İflas Kanunu m. 68/1'deki belgelerden sayar. Eski düzende yönetici projesi, yedi günlük süre itirazsız geçince kesinleşirdi. Yeni düzende geçici projenin kesinleşeceği bir süre öngörülmemiştir. Hukuk Genel Kurulu, kesinleşmiş işletme projesine veya kurul kararına dayanmayan belgelerin bu güce sahip olmadığını açıkça vurgulamıştır:

"[...] takip dayanağı belgelerin alacaklı kooperatifin 2012 yılı olağan genel kurul tutanağı ve 2013 yılı tahmini bütçesi olup, bu belgelerin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde belirtilen kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları niteliğinde olmadığı gibi, kayıtsız şartsız borç ikrarı da içermediğinden alacaklının itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gereklidir."

Kararda belgelerin İcra ve İflas Kanunu m. 68 kapsamında sayılabilmesi için borçlunun belli bir para borcunu kayıtsız şartsız ödemek zorunda olduğunu göstermeleri gerektiği de belirtilmiştir.¹⁷ Kanaatimizce genel kurulda henüz onaylanmamış geçici proje, Kanunun kendi nitelendirmesiyle "geçici" olduğundan bu ölçütü karşılamaz. Geçici projeye dayanan avans alacağı için m. 20/2 uyarınca dava ve takip yolu açıktır; buna karşılık borca itiraz edilen takipte icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenmesi ret riski taşır ve alacağın genel mahkemede itirazın iptali davasıyla kanıtlanması gerekebilir.

Avans Toplama Yetkisinin Daraltılması

Eski m. 35/1-d, yöneticiye "münasip miktarda" avans toplama ve avans bittiğinde yeniden avans isteme konusunda geniş bir takdir alanı bırakıyordu. Yeni ibare, avans toplama görevini "işletme projesi onaylanıncaya kadar" dönemle sınırlar. M. 37/2-c'deki değişiklik de aynı yöndedir: Bendin eski metnindeki "Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere" ibaresi çıkarılmış, avans tutarı doğrudan m. 20'deki esaslara bağlanmıştır.¹⁸

Bu iki değişiklik yöneticinin olağan yönetim yetkisini ortadan kaldırmaz. Doktrinde haklı olarak belirtildiği üzere yönetici olağan yönetim işlerini görürken her adımda kat malikleri kurulu kararına ihtiyaç duymaz.¹⁹ Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve öğretide bu nedenle işveren değil işveren vekili konumunda görülür.²⁰ Avansla ilgili yeni düzen, bu vekâlet ilişkisinin mali çerçevesini daraltır. Dışarıdan atanmış yönetici bakımından da kat maliklerinin teminat isteme hakkının amacı, toplanan paraların keyfi kullanılmasını önlemektir.²¹ Projenin onayına kadar sınırlı bir avans yetkisi, aynı amaca hizmet eden kanuni bir güvencedir.

Toplu Yapıda Yönetim Planı Değişikliğinde Üçte İki Nisabı

Eski m. 70/1, yönetim planının değiştirilmesi için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunu arıyordu; geçici yönetimle ilgili hükümler için de toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördü gerekiyordu.²² Doğar, yönetim planı değişikliğine ilişkin bu cümlenin emredici olduğunu vurgulamıştır.²³ Doğar ve Kutlu Doğar ise geçici yönetime ilişkin plan değişikliği bakımından uygulamada beşte dört gibi bir çoğunluğun elde edilmesinin neredeyse mümkün olmadığını belirterek hükmün yeniden kaleme alınması gerektiğini savunmuştur.²⁴ Küçükçapraz da tüm kat maliklerinin imzasıyla oluşan bir yönetim planının nitelikli çoğunlukla değiştirilebilmesini sözleşme ilişkisiyle bağdaşmaz bulur.²⁵

7579 sayılı Kanun, ilk gruptaki eleştiriye kanun düzeyinde cevap vermiş ve iki fıkradaki nisabı üçte ikiye indirmiştir. Maddeye eklenen "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz" fıkrası, plan değişikliği için daha ağır bir çoğunluk ya da oybirliği öngören plan hükümlerini uygulanamaz kılar. Tek parsel üzerindeki klasik kat mülkiyetinde ise m. 28'deki beşte dört nisabı değişmemiştir. Toplu yapı yönetim planı değişikliğinin ayrıntısı toplu yapı yönetim planı makalesinde, nisap sorusu ise toplu yapı yönetim planı hangi çoğunlukla değiştirilir sayfasında işlenmiştir. Kanaatimizce indirilmiş nisap, gider paylaşımını değiştiren plan hükümleri bakımından oybirliği tartışmasını sona erdirmez; zira bu tartışma m. 70'ten değil, m. 20/1'deki "anlaşma" kavramından doğmaktadır.

Yürürlük ve Geçiş Sorunları

Kanunun 31. maddesine göre 24. maddenin birinci fıkrası dışındaki hükümler yayımı tarihinde, yani 22.05.2026'da yürürlüğe girmiştir.²⁶ Kat Mülkiyeti Kanununa ilişkin bir geçiş hükmü konulmamıştır. Bu boşluk iki soruyu açık bırakır. İlki, 22.05.2026'dan önce maliklere bildirilmiş ve yedi günlük süresi işlemekte olan yönetici projeleridir. İtiraz hakkının kaynağı yürürlükten kalktığından, sürenin bu tarihten sonra dolduğu hâllerde projenin eski usulle kesinleştiğini kabul etmek güçtür; ihtiyatlı yol, bu projelerin de genel kurul onayına sunulmasıdır. İkincisi, bu tarihten önce eski usulle kesinleşmiş projelerdir. Bunlar m. 37/4 anlamında kesinleşmiş belge niteliğini korur ve yeni fıkradaki "mevcut işletme projesi" kavramının da içeriğini oluşturur.

Üç aylık sürenin aşılmasının yaptırımı da Kanunda yoktur. Kanaatimizce süre geçtiği hâlde genel kurula sunulmayan geçici proje, kanuni dayanağının sınırını aşmış sayılmalı ve yeni dönem avansları bakımından malikler yöneticiyi m. 29/2'deki olağanüstü toplantı yoluna veya m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesine zorlayabilmelidir. Doktrinde hâkimin gider paylaşımına ilişkin kararlara kural olarak müdahale edemeyeceği, ancak hakkın kötüye kullanılması veya gerekli çoğunluğun sağlanamaması hâlinde müdahale edebileceği belirtilmiştir.²⁷ Aynı ölçünün, süresinde onaya sunulmayan geçici proje bakımından da işletilmesi isabetli olacaktır.

Kanunda Yer Almayan Değişiklik İddiaları

Bazı yayınlarda kat malikleri kurulu toplantı çağrısının on güne indirildiği, çağrının elektronik posta veya kayıtlı elektronik posta ile yapılabileceği ve gecikme tazminatına yeni bir üst sınır getirildiği aktarılmaktadır. Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanunun metninde bu yönde bir hüküm yoktur. M. 29/2 hâlâ toplantıdan en az on beş gün önce imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektup arar; m. 20/2'deki aylık yüzde beş gecikme tazminatı da aynen yürürlüktedir.²⁸ Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin onadığı bir bölge adliye mahkemesi kararında bu oranın kurul kararıyla yükseltilemeyeceği de kabul edilmiştir:

"[...] aidat borçlarını süresinde ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü kılınması asıl olup, tüm kat maliklerince oy birliği ile alınmış bir karar olmadıkça kat malikinin yasal oranın üstünde gecikme tazminatından sorumlu tutulmasının mümkün olmadığı [...]"

Karar, kurulun aylık yüzde on gecikme zammı kararını yok hükmünde saymış ve süre koşulu aranmaksızın iptal etmiştir.²⁹ Gecikme tazminatının hesabı aidatı geç ödeyene gecikme tazminatı ne kadar sayfasındadır.

Uygulamada

Uygulamada ilk iş, yapıda onaylı bir işletme projesinin bulunup bulunmadığını ve hangi tarihte, hangi tutarla onaylandığını belgeyle tespit etmektir; geçici projenin tavanı bu belgeden hesaplanır. Yönetim açısından en sık hata, geçici projeyi bildirip genel kurulu toplamamak ve buna dayanarak itirazın kaldırılması yoluna gitmektir. Malik açısından ise hata, tavanı aşan geçici projeye karşı genel kurulda itiraz etmeyip olumlu oy vermektir; olumlu oy veren malik sonradan iptal davası açamaz. Toplu yapıda temsilciler kurulu, plan değişikliği oylamasında artık temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisini aramalı ve planın daha ağır nisap öngören hükmünü uygulamamalıdır. Aidat uyuşmazlıklarında ayrıca aidat ve ortak gider rehberi ile kat mülkiyetinde ortak giderler ve aidat borcu makalesine başvurulabilir.

Sonuç

7579 sayılı Kanun, aidat artışına genel bir oran sınırı getirmemiş, işletme projesinin onay merciini genel kurula taşımış ve yöneticinin geçici projesini yeniden değerleme oranıyla sınırlamıştır. Yedi günlük itiraz usulünün kaldırılması, geçici projenin İcra ve İflas Kanunu m. 68/1 anlamında kesinleşip kesinleşmediği sorusunu açık bırakmıştır; Hukuk Genel Kurulunun belge niteliğine ilişkin katı tutumu karşısında bu projelerin itirazın kaldırılması yoluna dayanak yapılamayacağı kanaatine varılmıştır. Toplu yapıda üçte iki nisabı, doktrinde dile getirilen uygulanamazlık eleştirisini karşılamıştır. Geçiş hükmü bulunmaması ve üç aylık sürenin yaptırımsız bırakılması ise kanun koyucunun ikinci bir müdahalesini gerektirmektedir; bu süre içinde genel kurulun toplanmaması hâlinde geçici projenin uygulanamayacağının açıkça düzenlenmesi isabetli olacaktır.

Kaynakça

AKINCI, Yağmur, Kat Mülkiyetinde Ortak Gider ve İfası, Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, İstanbul 2011.

AYAR, Ahmet, "Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Paylaşılması Sorunu", Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 18, S. 2, 2021, s. 861-873.

ÇELİK, Ömer Faruk, "Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Alınmasında Karar Yeter Sayısına Uyulmamasının Hukuksal Sonucu", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2, 2023, s. 545-590.

DOĞAR, Mehmet, "Toplu Yapı Yönetim Planının Değiştirilmesi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 2, 2024, s. 1715-1752.

DOĞAR, Mehmet, "Toplu Yapı Yönetim Sözleşmesinin Hukuki Niteliği", Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 28, S. 4, 2024, s. 119-154.

DOĞAR, Mehmet/KUTLU DOĞAR, Nurgül, "Toplu Yapılarda Geçici Yönetim", Kırıkkale Hukuk Mecmuası, C. 4, S. 2, 2024, s. 677-701.

DURSUN KARAAHMETOĞLU, Şeyda, "Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. Maddesine Göre Yöneticinin Atanması", Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 18, S. 2, 2021, s. 1905-1918.

KÜÇÜKÇAPRAZ, Serhat, "Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının İçeriği ile Kat Maliklerinin Yönetim Hakkının Kısıtlanması", Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 2, 2023, s. 972-1008.

NAR, Ahmet, "Kat Malikleri Kurulu", Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XXII, S. 1-2, 2018, s. 155-189.

ÖZTÜRK DEMİR, Ülkü, Kat Mülkiyetinde Ortak Gider, Yüksek Lisans Tezi, Erciyes Üniversitesi, Kayseri 2019.

ŞAHİN, Musa Furkan, "Kat Maliklerinin Ortak Gidere Katılma Payının Değiştirilmesi", Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 73, S. 1, 2024, s. 409-436.

YARDIMCIOĞLU, Didem, "Konut Kapıcılarının Ücret Alacaklarından Kat Malikleri ile Yöneticilerin Sorumluluğu", Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 12, S. 2, 2024, s. 869-898.

Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Kanun No. 7579), Resmî Gazete, 22.05.2026, S. 33261.

Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585), Resmî Gazete, 27.11.2025, S. 33090.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Resmî Gazete, 02.07.1965, S. 12038 (22.05.2026 tarihli değişikliklerle güncel konsolide metin).

---

İlgili içerikler için bkz. Aidat Miktarı ve Artış Oranı Nasıl Belirlenir, Yönetici Aidatı Tek Başına Artırabilir mi, İşletme Projesine Nasıl İtiraz Edilir, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Dipnotlar

1. 7579 sayılı Kanun, kabul tarihi 07.05.2026, RG 22.05.2026, S. 33261, m. 3, 4 ve 5. Metin Resmî Gazete'nin kendi sayfasından okunmuştur. ↩

2. 7579 sayılı Kanun m. 3. Değişiklik öncesi metin için DijitalYargı mevzuat_madde_getir (634, m. 35, 01.05.2026 tarihli hâl); güncel metin için 634 sayılı Kanun m. 35/1-d. ↩

3. 634 sayılı Kanun m. 37/3, 2814 sayılı Kanunla verilen ve 22.05.2026'ya kadar yürürlükte kalan metin. Mülga cümle güncel konsolide metinde "(Mülga cümle:7/5/2026-7579/4 md.)" kaydıyla gösterilmektedir. ↩

4. NAR, Ahmet, "Kat Malikleri Kurulu", EBYÜHFD, C. XXII, S. 1-2, 2018, s. 159. Yazar aynı sayfada kurulun bazı kararların alınmasını yöneticiye veya üçüncü bir kişiye devredebileceğini de belirtir. ↩

5. Yargıtay (Kapatılan) 18. HD, 02.05.2013, E. 2013/5851, K. 2013/7349. Tam metin MEVBANK yerel karar arşivinden okunmuş, künye DijitalYargı karar_ara ile doğrulanmıştır. Daire yerel mahkeme kararını düzelterek onamıştır. Karar, 7579 sayılı Kanundan önceki metne dayanır. ↩

6. ÖZTÜRK DEMİR, Ülkü, Kat Mülkiyetinde Ortak Gider, Yüksek Lisans Tezi, Erciyes Üniversitesi, Kayseri 2019, s. 53. ↩

7. Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585), RG 27.11.2025, S. 33090: "Bu hüküm uyarınca yeniden değerleme oranı 2025 yılı için % 25,49 (yirmi beş virgül kırk dokuz) olarak tespit edilmiştir." ↩

8. Örnekteki hesap, yürürlükteki aylık avansın 1,2549 ile çarpılmasıdır. Paylaşım ölçüsü bakımından 634 sayılı Kanun m. 37/2-b ve c bentleri, m. 20'ye yaptıkları atfı korumaktadır. ↩

9. ÇELİK, Ömer Faruk, "Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Alınmasında Karar Yeter Sayısına Uyulmamasının Hukuksal Sonucu", İstanbul Medipol Üniversitesi HFD, C. 10, S. 2, 2023, s. 548-549. Yazar, m. 30/1'deki oy çokluğunun çifte çoğunluk anlamına geldiği yönündeki görüşe karşı "yalnızca malik sayısının oy çokluğu" anlamını savunur. ↩

10. AYAR, Ahmet, "Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Paylaşılması Sorunu", YÜHFD, C. 18, S. 2, 2021, s. 865: "KMK. 20/I hükmü emredici bir hukuk kuralı değildir." ↩

11. ŞAHİN, Musa Furkan, "Kat Maliklerinin Ortak Gidere Katılma Payının Değiştirilmesi", AÜHFD, C. 73, S. 1, 2024, s. 424. Yazar, yönetim planındaki gider hükmünün değiştirilmesinde de oybirliği gerektiği görüşündedir; beşte dört görüşü ve Yargıtay'ın bu görüşü benimseyen kararı için bkz. aynı eser, s. 425-426. ↩

12. AKINCI, Yağmur, Kat Mülkiyetinde Ortak Gider ve İfası, Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, İstanbul 2011, s. 40. ↩

13. Kurt'un görüşü, AYAR, s. 868, dn. 36'daki aktarımından alınmıştır. Kurt'un makalesinin kendisine erişilememiştir. ↩

14. ÖZTÜRK DEMİR, s. 53-54. Kiracının da itiraz hakkı bulunduğu ve itirazının reddi hâlinde mahkemeye başvurabileceği görüşü için bkz. aynı eser, s. 54-55. ↩

15. 634 sayılı Kanun m. 33/1. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz. ↩

16. 634 sayılı Kanun m. 38/2; 6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c. Arabuluculuk ayrıntısı için bkz. kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk var mı. ↩

17. Yargıtay HGK, 27.11.2018, E. 2017/744, K. 2018/1777 (direnme kararı bozulmuştur; karar düzeltme yolu açık bırakılmıştır, karar düzeltme aşaması doğrulanamamıştır). Tam metin MEVBANK yerel karar arşivinden ve Bedesten (belge 470087800) üzerinden okunmuştur. Aynı tarihte aynı yönde verilmiş başka Genel Kurul kararları da bulunmaktadır (örneğin E. 2017/275, K. 2018/1769). Kesinleşmiş projenin geçersizliği genel mahkemede kanıtlanmadıkça ilamsız takibe konu olabileceği görüşü için bkz. ÖZTÜRK DEMİR, s. 55. ↩

18. 7579 sayılı Kanun m. 4; 634 sayılı Kanun m. 37/2-c'nin eski ve yeni metni DijitalYargı mevzuat_madde_getir ile karşılaştırılmıştır. ↩

19. DOĞAR, Mehmet, "Toplu Yapı Yönetim Sözleşmesinin Hukuki Niteliği", AHBVÜHFD, C. 28, S. 4, 2024, s. 128. Yazar aynı yerde "Ancak KMK veya yönetim planında özel hükümler varsa öncelikle bu hükümler uygulanır." demektedir. ↩

20. 634 sayılı Kanun m. 38/1; YARDIMCIOĞLU, Didem, "Konut Kapıcılarının Ücret Alacaklarından Kat Malikleri ile Yöneticilerin Sorumluluğu", SAÜHFD, C. 12, S. 2, 2024, s. 877. ↩

21. DURSUN KARAAHMETOĞLU, Şeyda, "Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. Maddesine Göre Yöneticinin Atanması", YÜHFD, C. 18, S. 2, 2021, s. 1914. Yazar, teminatın yönetici kat maliki olsun olmasın istenebileceğini belirtir. ↩

22. 634 sayılı Kanun m. 70, 5711 sayılı Kanunla eklenen ve 22.05.2026'ya kadar yürürlükte kalan metin (DijitalYargı, 01.05.2026 tarihli hâl). ↩

23. DOĞAR, Mehmet, "Toplu Yapı Yönetim Planının Değiştirilmesi", SDÜHFD, C. 14, S. 2, 2024, s. 1746. Klasik kat mülkiyetinde beşte dört nisabının emredici olduğu ve planda farklı bir çoğunluk kararlaştırılamayacağı görüşü için bkz. aynı eser, s. 1735. ↩

24. DOĞAR, Mehmet/KUTLU DOĞAR, Nurgül, "Toplu Yapılarda Geçici Yönetim", KHM, C. 4, S. 2, 2024, s. 684-685: "Geçici yönetime ilişkin yönetim planı değişikliği kolay kolay yapılamaz. Çünkü uygulamada beşte dört gibi bir çoğunluk elde edilmesi neredeyse mümkün değildir." ↩

25. KÜÇÜKÇAPRAZ, Serhat, "Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının İçeriği ile Kat Maliklerinin Yönetim Hakkının Kısıtlanması", ASBÜHFD, C. 5, S. 2, 2023, s. 980. ↩

26. 7579 sayılı Kanun m. 31/1-b. Aynı maddenin (a) bendi uyarınca 24. maddenin birinci fıkrası 31.12.2026'da yürürlüğe girer; bu hüküm Kat Mülkiyeti Kanunuyla ilgili değildir. 634 sayılı Kanunun değişiklik tablosunda da 7579 için 35, 37 ve 70. maddeler ve 22.05.2026 yürürlük tarihi gösterilmektedir. ↩

27. ŞAHİN, s. 433. ↩

28. 634 sayılı Kanun m. 29/2 ve m. 20/2'nin güncel metni DijitalYargı mevzuat_madde_getir ile okunmuş; 7579 sayılı Kanunun Resmî Gazete metninde bu maddelere ilişkin bir değişiklik bulunmadığı metin taramasıyla tespit edilmiştir. ↩

29. Yargıtay 5. HD, 15.05.2025, E. 2025/2102, K. 2025/7760 (Ankara BAM 17. HD'nin 2022/455 E., 2024/1819 K. sayılı kararını onama). Tam metin MEVBANK yerel karar arşivinden okunmuş, Bedesten (belge 1188093500) ile birebir karşılaştırılmıştır. Alıntı, Dairenin aktardığı bölge adliye mahkemesi gerekçesindendir. ↩