Toplu Yapıda Geçici Yönetim: Kuruluş, Süre ve Sona Erme

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti Hukuku. Toplu yapı, site yönetimi, kurul kararları ve ortak gider uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Toplu yapıda geçici yönetim, sitenin ilk yıllarında kat malikleri henüz kurullarını oluşturamamışken yönetimi yürüten ve çoğunlukla yüklenici veya onun belirlediği şirket eliyle kurulan organdır. Uyuşmazlıkların büyük kısmı bu organın ne zaman sona erdiği ve sona erdikten sonra ne yapabileceği sorusunda düğümlenir. Süresi dolmuş geçici yönetimin açtığı dava reddedilir, aldığı kararlar tartışmalı hâle gelir, aidat takipleri itirazla durur. Bu makale geçici yönetimin kanuni dayanağını, kuruluşunu, süresini ve sona ermesinin yargısal sonuçlarını inceler.

Geçici yönetimin dayandığı plan hükümlerinin genel çerçevesi toplu yapı yönetim planı makalesinde, geçici yönetimin yerini alacak kalıcı organlar ise toplu yapı yönetim ve denetim kurulu makalesinde ele alınmıştır.

Kanuni Dayanak: 634 Sayılı Kanun m. 73

Geçici yönetim, 5711 sayılı Kanunla eklenen m. 73'te düzenlenmiştir. Hüküm şöyledir:

"Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer."¹

Madde üç unsur içerir. Birincisi, geçici yönetim temsilciler kurulunun yerine geçen ve onun oluşmasını hazırlayan bir ara organdır. İkincisi, kuruluşu ve süresi yönetim planına bırakılmıştır. Üçüncüsü, plan ne derse desin iki üst sınır vardır: Toplu yapının bitiminden itibaren bir yıl ve ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl. Kanun koyucu, yapımı uzun süren toplu yapılarda yüklenicinin yönetimi süresiz elde tutmasını bu ikinci sınırla engellemiştir.

Geçici Yönetim Ancak Planla Kurulur

Kanunun "öngörülebilir" ifadesi, geçici yönetimin zorunlu bir organ olmadığını gösterir. Öğretide bu konuda görüş birliği vardır: Geçici yönetim kurulabilmesi için yönetim planında hüküm bulunması gerekir; planda geçici yönetime ilişkin düzenleme yoksa toplu yapıda geçici yönetim oluşturulamaz.² Kendirlioğlu bu sonucu şöyle ifade etmektedir: "Geçici yönetim kurulabilmesi için, bu konunun yönetim planında düzenlenmiş olması gerekmektedir. Yani toplu yapı yönetim planında geçici yönetime ilişkin hüküm yer almadığı takdirde toplu yapıda geçici yönetim oluşturulamayacaktır."³

Öktem Çevik, uygulamada ortaya çıkan boşluk karşısında geçici yönetimin zorunlu tutulması gerektiğini savunmaktadır.⁴ Plan geçici yönetimi öngördüğü hâlde nasıl oluşacağını düzenlememişse, yazar ve Kendirlioğlu hâkimin müdahalesi yoluyla boşluğun doldurulabileceğini kabul eder.⁵

Planda geçici yönetim hiç yoksa, temsilciler kurulunu kimin toplantıya çağıracağı da tartışmalıdır. Kutlu Doğar'ın aktardığına göre bir görüş her kat malikinin çağrı yapabileceğini, diğer görüş ise hâkimin müdahalesine başvurulması gerektiğini savunmaktadır.⁶ Kanaatimizce iki yol birbirini dışlamaz; çağrıya rağmen toplantı yapılamazsa m. 33 yoluyla mahkemeye başvurulması kaçınılmazdır. Yöneticinin de kurulun işlemez hâle gelmesi durumunda hâkimin müdahalesini isteyebileceği kabul edilmektedir.⁷

Süre: Bitim Kavramı ve On Yıllık Üst Sınır

Kanunun "toplu yapının bitimi" ifadesi açık değildir. Öktem Çevik, bitimin toplu yapı kapsamındaki bütün yapıların inşaatının tamamlanması veya yapı kullanma izninin alınması olarak anlaşılabileceğini belirtmektedir.⁸ Kendirlioğlu bitimi bütün yapılar için yapı kullanma izninin alınması olarak yorumlarken, Kutlu Doğar bu kavramın belirsizliğine dikkat çekmekte ve sürenin toplu yapı organları oluşuncaya kadar devam etmesinin amaca daha uygun olduğu görüşünü aktarmaktadır.⁹

On yıllık sınır ise mutlaktır ve plana rağmen işler. Öktem Çevik, Pulak'a atıfla bu sınırın, inşaatı on yılı aşan büyük projelerde geçici yönetimin henüz bitmemiş bir toplu yapıda sona ermesi sorununu doğurduğuna değinmektedir.¹⁰

Planın öngördüğü sürenin Kanundaki üst sınırdan kısa olması mümkündür. Bu hâlde bağlayıcı olan plandaki süredir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 29.06.2015 tarihli, E. 2015/3827, K. 2015/11317 sayılı kararında, geçici yönetimin açtığı davada plandaki süre esas alınmıştır:

"[...] yönetim planının 53.maddesinde geçici yönetimin yani ilk yönetimin, yönetim planının tapuya verilmesini izleyen tarihten itibaren en çok 5 yıl görevine devam edeceğini düzenlenmiş olup, tapu kaydında ise yönetim planının 16.09.2005 tarihinde tapuya işlenmiş olduğu anlaşıldığına göre, geçici yönetimin görev süresinin 16.09.2010 tarihinde sona ermiş olduğu davanın ise geçici yönetimin süresinin dolmuş olmasına rağmen geçici yönetim tarafından açılmış olduğu anlaşılmakla davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığından reddine karar verilmesi gerekirken [...]"¹¹

Kararın okur bakımından sonucu açıktır: Geçici yönetimin süresi tapudaki plan tarihinden hesaplanır ve süre dolduktan sonra açılan dava, esasa girilmeden dava ehliyeti yokluğundan reddedilir. Aynı yaklaşım Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25.05.2023 tarihli, E. 2022/14897, K. 2023/5293 sayılı kararında da görülür. Davalı, geçici yönetimin Kanundaki on yıllık sınıra kadar sürebileceğini savunmuş, Daire planın geçici maddesindeki bir yıllık süreyi esas alarak geçici yönetimin süresinin bittiğinin tespitine ilişkin hükmü yerinde bulmuştur.¹²

Not: On yıl, geçici yönetime tanınmış bir hak değil, planın aşamayacağı bir tavandır. Plan daha kısa süre öngörmüşse uyuşmazlık plan hükmüne göre çözülür.

Geçici Yönetimin Yetkileri ve Kararlarının Gücü

Geçici yönetim, Kanun gereği temsilciler kurulunun görevlerini üstlenir ve yetkilerini kullanır. Bu nedenle ortak giderlerin tahsili ve olağan yönetim işleri bakımından geçici yönetim kararları, temsilciler kurulu kararlarıyla aynı güce sahiptir. Kanun m. 72/2, "Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları" bakımından bu kararların İİK m. 68/1'de sayılan belgelerden olduğunu açıkça hükme bağlamıştır.¹³ Aidat takibine itiraz eden malike karşı itirazın kaldırılması yolu bu sayede açıktır.

Yetkinin sınırı ise iki yönlüdür. Geçici yönetim, temsilciler kurulunun sahip olmadığı bir yetkiyi kullanamaz; anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması gibi temliki tasarruflar ve m. 45'te sayılan önemli yönetim işleri bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Ayrıca geçici yönetimin asli görevi temsilciler kurulunun oluşmasını sağlamaktır; Öktem Çevik bu işlevi geçici yönetimin varlık sebebi olarak nitelendirmektedir.¹⁴ Kurulun oluşmasını geciktiren geçici yönetim, görevini ihmal etmiş olur.

Geçici Yönetim Hükümlerinin Değiştirilmesi

Kanun m. 70/2, geçici yönetimle ilgili plan hükümlerinin değiştirilmesini ayrı bir nisaba bağlamıştır: "Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir." Bu oran 7579 sayılı Kanunla beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir.¹⁵ Nisabın temsilcilerin değil doğrudan maliklerin oyuna bağlanması bilinçli bir tercihtir; temsilciler kurulu henüz oluşmamışken geçici yönetimin kendi süresini kendi kararıyla uzatması bu yolla engellenir. Kutlu Doğar, kat maliklerinin vekâlet ilişkisine ilişkin genel kurallar çerçevesinde geçici yönetimin görevine son verebileceğini de savunmaktadır.¹⁶

Yüklenici Denetimi ve Uzun Süreli Devir Sorunu

Geçici yönetim hükümleri çoğunlukla yüklenicinin hazırladığı planda yer alır. 634 sayılı Kanun m. 10/5 uyarınca yüklenicinin talebiyle yapılan işlemlerde planda malik imzası aranmaz.¹⁷ Küçükçapraz, bu imkânın yükleniciye değiştirilmesi zor bir planı tek başına kurma ve yönetimi elinde tutma olanağı verdiğini belirtmektedir.¹⁸ Öktem Çevik de öğretideki eleştirileri aktararak, yüklenicinin kurduğu tüzel kişi yöneticinin fahiş kazanç sağlama riskine dikkat çekmektedir.¹⁹ Tüzel kişinin yönetici olabilmesi kural olarak kabul edilmekle birlikte, bu kabul geçici yönetimin Kanundaki süre sınırlarını genişletmez.²⁰ Buna karşılık Kutlu Doğar'ın aktardığı bir görüş, yüklenicinin ayıp sorumluluğu devam ettiği için geçici yönetimde yer almasının yararlı olabileceğini savunmaktadır.²¹

Plan hükmüyle toplu yapı kurullarının yetkilerinin uzun süre bir şirkete bırakılması ise Kanunla bağdaşmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.01.2022 tarihli, E. 2017/2002, K. 2022/57 sayılı kararına konu olayda yönetim planının geçici maddesi toplu yapı kat malikleri kurulunun yetkilerini on beş yıl süreyle bir konut hizmetleri şirketine bırakmış, bu hükümler sulh hukuk mahkemesince Kanuna açık aykırılık gerekçesiyle iptal edilmiş ve iptal kararı kesinleşmişti.²² Hukuk Genel Kurulu, bu dönemde üst kurulca ortak yerlerin kiraya verilmesine ilişkin kararın oybirliğiyle alınmadığını, bu nedenle m. 45'in emredici hükmü karşısında hüküm ifade etmeyeceğini kabul etmiştir. Karar, geçici yönetim adı altında kurulan devir hükümlerinin m. 73'teki sınırları aşamayacağını ve devralınan yetkinin de Kanunun emredici kurallarıyla sınırlı olduğunu gösterir.

Sona Erme Sonrası: Devir, Tespit ve Mahkeme

Sürenin dolmasıyla geçici yönetimin temsil yetkisi sona erer. Ancak bu, sitenin yönetimsiz kalması anlamına gelmez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2018 tarihli, E. 2017/3326, K. 2018/7854 sayılı kararında, geçici yönetimin süresi dolduktan sonra ilk derece mahkemesinin dokuz kişilik yönetim kurulu ve üç kişilik denetim kurulu ataması bozulmuş, Daire şu gerekçeye dayanmıştır:

"[...] dava konusu taşınmazda halihazırda görevine devam eden bir yönetim kurulu olduğu ve bu yönetim kurulunun görevi sona ermiş olsa bile yeni yönetim seçilinceye kadar görevlerine devam edecekleri açıktır. Mahkemenin anagayrimenkulün kat malikleri kurulu yerine geçerek yönetici atayabilmesi için kat maliklerinin toplanıp yönetici atayamamaları [...] gereklidir."²³

Kararın sonucu iki yönlüdür. Bir yandan görev süresi dolan yönetim yeni yönetim seçilinceye kadar işleri yürütür; kalıcı yöneticinin görev süresinin ne olacağı ise öğretide tartışmalıdır.²⁴ Öte yandan kat malikleri doğrudan mahkemeden yönetici istemeden önce kurulu toplantıya çağırmak zorundadır. Yönetim değişikliği isteyen malik için doğru sıra, önce plandaki veya olağanüstü toplantı çağrısı, toplantı yapılamazsa mahkemeye başvurudur.

Görevli Mahkeme Sorunu

Geçici yönetimin sona erdiğinin tespiti davasında görevli mahkeme, sitenin toplu yapı yönetimine geçip geçmediğine göre değişir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, toplu yapıya geçilmemiş bir sitede geçici yönetimin sona erdiğinin tespiti ve kat maliklerine çağrı yetkisi verilmesi talebinde Kat Mülkiyeti Kanununun toplu yapı hükümlerinin uygulanamayacağını, uyuşmazlığın genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görüleceğini kabul etmiştir.²⁵ Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de geçici yönetimden devralınan bir sitede temsilciler kurulu kararlarının kaldırılarak tasfiye komisyonu oluşturulmasına ilişkin uyuşmazlıkta, sitenin toplu yapı yönetimine geçmemiş olması nedeniyle asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğuna karar vermiştir.²⁶ Toplu yapı yönetimine geçilmiş sitelerde ise Ek m. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve kurul kararlarının iptali davasında husumet, m. 38/2 uyarınca temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye yöneltilir.²⁷ Birden çok parsel üzerindeki toplu yapıda planın parsellerdeki maliklerin oybirliğiyle hazırlanması gerektiği de geçişin denetiminde göz önünde tutulmalıdır.²⁸

Görev sorununu önlemek için, tapu kaydında toplu yapı yönetimine geçişin beyanlar hanesine işlenip işlenmediği dava açılmadan önce kontrol edilmelidir. Yasaman, toplu yönetime geçememiş sitelerde yapı kullanma izni alınıncaya kadar genel hükümlerin uygulanacağını belirtmektedir.²⁹ Kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda ise paydaşlar TMK m. 689 uyarınca oybirliğiyle yönetim düzenlemesi yapabilir ve bu düzenlemeyi tapuya şerh ettirebilir.³⁰

Eski Toplu Yapılarda Geçici Yönetim

5912 sayılı Kanunla eklenen geçici m. 2 ayrı bir geçici yönetim hâli öngörür: "Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür." Aynı hüküm, toplu yapı yöneticisi seçiminin planın değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılmasını öngörür.³¹ Kutlu Doğar da bu hâlde mevcut yönetimin geçici yönetim olarak devam edeceğini vurgulamaktadır.³² Bu geçici yönetim m. 73'tekinden farklıdır; dayanağı plan değil Kanundur ve süresi üç aylık seçim süresiyle sınırlıdır.

Uygulamada

Geçici yönetim uyuşmazlıklarında önce tapudaki mimari proje ve plan incelenmelidir; öğretide bu belgelerin resmi senede göre öncelikli olduğu kabul edilmektedir.³³ Ardından üç tarih belirlenir: Planın tapuya verildiği tarih, ilk yapı ruhsatının tarihi ve son yapı kullanma izninin tarihi. Plandaki süre bu tarihlerden biriyle karşılaştırılır ve en erken dolan sınır esas alınır. Süresi dolmuş geçici yönetimin aidat takibinde, takip talebinin tarihi bu hesapla birlikte değerlendirilmeli ve ehliyet itirazı ilk itiraz olarak ileri sürülmelidir.

Kat malikleri bakımından en sık hata, süre dolduktan sonra yönetimin kendiliğinden değişeceğini düşünerek toplantıya çağrı yapmamaktır. Yargıtay'ın yukarıdaki yaklaşımı karşısında, çağrı yapılmadan doğrudan mahkemeden yönetici atanması istenirse dava reddedilebilir. Doğru yol, geçici yönetime yazılı çağrı yapılması, toplantı gerçekleşmezse ilk toplantıya çağrı yetkisi için mahkemeye başvurulmasıdır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c uyarınca bu davalarda da arabuluculuğa başvuru dava şartıdır.³⁴

Yüklenici veya yönetim şirketi tarafında ise devir dönemi belgelenmelidir. Hesapların, sözleşmelerin ve karar defterinin yeni yönetime tutanakla devredilmesi, sonradan doğacak sorumluluk iddialarına karşı tek güvencedir. Devir sırasında denetçinin de görevlendirilmesi yerinde olur; plan, denetçiyi de bağlar.³⁵ Malikin plan değişikliğine imza vermekten kaçınması hâlinde ise hâkimin müdahalesi yolu açıktır.³⁶ Yöneticinin hesap vermemesi hâlinde başvurulacak yol için site yöneticisi hesap vermiyor nasıl azledilir, profesyonel yönetim sözleşmeleri için profesyonel site yönetim şirketi sözleşmesi ve sorumluluğu soruları birlikte okunabilir.

Sonuç

Toplu yapıda geçici yönetim, 634 sayılı Kanun m. 73 uyarınca yalnız planla kurulabilen, temsilciler kurulunun yerini geçici olarak tutan ve iki kanuni tavanla sınırlanan bir organdır. Plan daha kısa süre öngörmüşse plandaki süre bağlayıcıdır; süre dolduktan sonra geçici yönetim dava açamaz, ancak yeni yönetim seçilinceye kadar işleri yürütür.

Geçici yönetim hükümlerinin değiştirilmesi 7579 sayılı Kanunla toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisine bağlanmıştır. Uzun süreli şirket devri öngören plan hükümleri ise Kanunun emredici sınırlarını aşamaz. Görevli mahkemenin belirlenmesinde sitenin toplu yapı yönetimine geçip geçmediği belirleyicidir. Kurulların yetki dağılımı için toplu yapılarda temsilciler kurulu rehberi, genel çerçeve için kat mülkiyeti hukuku rehberi ve kat mülkiyeti çalışma alanı sayfaları okunabilir.

Kaynakça

ALKIM BEKAR, Pınar, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Toplu Yapılar, Doktora Tezi, Hacettepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara 2021.

ÇEVİK, Emel, Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk, Yüksek Lisans Tezi, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Eskişehir 2025.

ERGÜL, Başak, Klasik Kat Mülkiyetinde ve Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu, Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, İstanbul 2024.

KAŞIKÇI, Günseli, Toplu Yapıların Denetimi, Yüksek Lisans Tezi, Yeditepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2014.

KENDİRLİOĞLU, Çağrı, Toplu Yapılarda Yönetim, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2021.

KÖMÜRCÜ, Fatma, Toplu Yapılarda Yönetim Planı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2020.

KUTLU DOĞAR, Nurgül, Toplu Yapılarda Yönetim Planı, Doktora Tezi, Kocaeli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kocaeli 2022.

KÜÇÜKÇAPRAZ, Serhat, "Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının İçeriği ile Kat Maliklerinin Yönetim Hakkının Kısıtlanması", Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 2, 2023, s. 972-1008.

ÖKTEM ÇEVİK, Seda, Toplu Yapılarda Yönetim, Doktora Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2010.

ÖZEN ÇOLAK, Nesli Beril, Toplu Yapılarda Ortak Yerler, Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2025.

ÖZKAN, Batuhan, Toplu Yapı Yönetim Organları ve Yöneticilik Görevinin Profesyonel Olarak Üstlenilmesi, Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, İstanbul 2022.

ÖZTÜRK DEMİR, Ülkü, Kat Mülkiyetinde Ortak Gider, Yüksek Lisans Tezi, Erciyes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kayseri 2019.

SÖNMEZ, Muhammet, Kat Mülkiyetinde Hakimin Müdahalesi, Doktora Tezi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, İstanbul 2024.

ŞENGÜL, Mehmet, Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, Doktora Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2010.

YASAMAN, Hamdi, "Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğunun Hukuki Durumu", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 164, 2023, s. 313-322.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 73 (5711 sayılı Kanunla eklenmiştir). ↩
ÖKTEM ÇEVİK, Seda, Toplu Yapılarda Yönetim, Doktora Tezi, İstanbul 2010, s. 210-211; KUTLU DOĞAR, Nurgül, Toplu Yapılarda Yönetim Planı, Doktora Tezi, Kocaeli 2022, s. 238. ↩
KENDİRLİOĞLU, Çağrı, Toplu Yapılarda Yönetim, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2021, s. 142. ↩
ÖKTEM ÇEVİK, s. 212. ↩
ÖKTEM ÇEVİK, s. 211; KENDİRLİOĞLU, s. 143. Hâkimin müdahalesinin dayanağı 634 sayılı Kanun m. 33'tür. ↩
KUTLU DOĞAR, s. 239. Yazar, ilk görüşü Özmen ve Kır'a, ikinci görüşü Öktem Çevik ve Pulak'a dayandırmaktadır. ↩
SÖNMEZ, Muhammet, Kat Mülkiyetinde Hakimin Müdahalesi, Doktora Tezi, İstanbul 2024, s. 157. Yazar, yöneticinin bu hakkını 634 sayılı Kanun m. 35/i'ye dayandırmaktadır. ↩
ÖKTEM ÇEVİK, s. 211. ↩
KENDİRLİOĞLU, s. 143; KUTLU DOĞAR, s. 238-239. Kutlu Doğar, sürenin organlar oluşuncaya kadar devam etmesi gerektiği görüşünü Özmen ve Kır'dan aktarmaktadır. ↩
ÖKTEM ÇEVİK, s. 212. ↩
Yargıtay 18. HD, 29.06.2015, E. 2015/3827, K. 2015/11317 (DijitalYargı, tam metin), bozma. ↩
Yargıtay 5. HD, 25.05.2023, E. 2022/14897, K. 2023/5293 (DijitalYargı, tam metin), onama. Gerekçenin ilgili cümlesi: "Ana gayrimenkule ait yönetim planının geçici 1 inci maddesi gözetilerek geçici yönetimin süresinin bittiğinin tespitine karar verilmesi yerindedir." ↩
634 sayılı Kanun m. 72/2. ↩
ÖKTEM ÇEVİK, s. 210-211. ↩
634 sayılı Kanun m. 70/2; 7579 sayılı Kanun, kabul tarihi 07.05.2026, m. 5. Değişikliğin yürürlük tarihi madde değişiklik kaydında 22.05.2026 olarak gösterilmektedir. ↩
KUTLU DOĞAR, s. 238-239. Yazar bu sonuca TBK m. 512'deki vekâletten azil hükmüyle ulaşmaktadır. ↩
634 sayılı Kanun m. 10/5 (7099 sayılı Kanunla eklenmiş fıkra). ↩
KÜÇÜKÇAPRAZ, Serhat, "Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının İçeriği ile Kat Maliklerinin Yönetim Hakkının Kısıtlanması", ASBÜHFD, C. 5, S. 2, 2023, s. 1002-1003. ↩
ÖKTEM ÇEVİK, s. 212. Yazar bu eleştiriyi Özmen ve Erden'e dayandırmaktadır. ↩
ÖZKAN, Batuhan, Toplu Yapı Yönetim Organları ve Yöneticilik Görevinin Profesyonel Olarak Üstlenilmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2022, s. 153; KENDİRLİOĞLU, s. 127. ↩
KUTLU DOĞAR, s. 239. Görüş Özmen'e aittir ve yazar tarafından aktarılmıştır. ↩
Yargıtay HGK, 25.01.2022, E. 2017/2002, K. 2022/57 (yerel karar havuzu, tam metin), direnme kararının bozulması. İptal kararı Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E., 2007/1372 K. sayılı kararıdır ve kararda 13.09.2007 tarihinde kesinleştiği belirtilmiştir. Kararın ilgili gerekçesi: "anılan kararın tüm kat maliklerinin oy birliği ile verdiği bir karar niteliğinde olmadığı, bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesindeki ortak yerlerin tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacakları karar üzerine kiraya verilebileceği şeklindeki emredici hükmü karşısında hüküm ifade etmeyeceği kanaatine varılmıştır". ↩
Yargıtay 20. HD, 04.12.2018, E. 2017/3326, K. 2018/7854 (yerel karar havuzu, tam metin), bozma. Alıntıda kısaltılan kısım, kurul toplantısının hiç yapılmaması ve m. 34/6 uyarınca gerekli çoğunluğun sağlanamamasına ilişkindir. ↩
Bir yıllık süre görüşü için bkz. ŞENGÜL, Mehmet, Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, Doktora Tezi, İstanbul 2010, s. 531; iki yıllık süre görüşü için bkz. KENDİRLİOĞLU, s. 137-138; ÖZKAN, s. 158-159. ↩
Yargıtay 18. HD, 09.02.2015, E. 2014/12902, K. 2015/1644 (DijitalYargı, tam metin), bozma. ↩
Yargıtay 20. HD, 18.09.2017, E. 2017/4820, K. 2017/6495 (DijitalYargı, tam metin), bozma. ↩
634 sayılı Kanun m. 38/2. Bu husumet kuralının yargılamayı hızlandırdığı ve davanın açıldığı tarihteki yöneticiye yöneltileceği yönünde bkz. ERGÜL, Başak, Klasik Kat Mülkiyetinde ve Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2024, s. 118. ↩
KÖMÜRCÜ, Fatma, Toplu Yapılarda Yönetim Planı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2020, s. 95. ↩
YASAMAN, Hamdi, "Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğunun Hukuki Durumu", TBB Dergisi, S. 164, 2023, s. 317-319. ↩
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 689. Kat mülkiyetine tabi olmayan yapılarda paydaşlar arasındaki bu tür bir anlaşmanın yönetim uyuşmazlıklarını çözebileceği yönünde bkz. ÖZTÜRK DEMİR, Ülkü, Kat Mülkiyetinde Ortak Gider, Yüksek Lisans Tezi, Kayseri 2019, s. 13. ↩
634 sayılı Kanun geçici m. 2 (5912 sayılı Kanunla eklenmiştir). ↩
KUTLU DOĞAR, s. 239. ↩
ÖZEN ÇOLAK, Nesli Beril, Toplu Yapılarda Ortak Yerler, Doktora Tezi, İstanbul 2025, s. 79. ↩
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B-1-c. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusunun dava şartı niteliği için bkz. ÇEVİK, Emel, Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk, Yüksek Lisans Tezi, Eskişehir 2025, s. 81-82. ↩
KAŞIKÇI, Günseli, Toplu Yapıların Denetimi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2014, s. 97. ↩
ALKIM BEKAR, Pınar, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Toplu Yapılar, Doktora Tezi, Ankara 2021, s. 49. ↩

Toplu Yapıda Geçici Yönetim: Kuruluş, Süre ve Sona Erme