Av. Zeki Demirci
Av. Zeki DemirciMakaleNº 124Kat Mülkiyeti Hukuku

Toplu Yapıda Ortak Yer ve Tesisler: Blok Dışı Alanlar ve Etaplar

Toplu yapıda ortak yer ve tesisler: KMK m. 67 ve m. 69 ayrımı, sosyal tesis parselinin tapu bağlantısı, etaplar arası kullanım ve m. 72 gider dağılımı.

Kat Mülkiyeti ve Toplu YapıPaylaş:XLinkedIn

Toplu Yapıda Ortak Yer ve Tesisler

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti Hukuku. Toplu yapı, site yönetimi, kurul kararları ve ortak gider uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Toplu yapıda ortak yer ve tesisler, tek apartmandaki merdiven ve çatıdan farklı olarak çoğu zaman hiçbir bloğun içinde bulunmaz. Havuz, spor salonu, arıtma tesisi, site içi yol ve otopark ya ayrı bir sosyal tesis parselinde ya da bir etabın parseli üzerinde yer alır, fakat birden çok yapının maliklerine hizmet eder. Bu yerlerin kime ait olduğu, hangi kurulca yönetileceği ve giderini kimin taşıyacağı sorusu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 67, m. 69 ve m. 72 hükümlerinin birlikte okunmasıyla cevaplanır. Tek yapıya özgü ortak alan uyuşmazlıkları ve müdahalenin önlenmesi davası ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde işlenmiştir; bu çalışmanın konusu blok dışı ortak yer ve tesisler ile etaplar arası kullanımdır.

Çalışmada önce toplu yapıda ortak yer kavramının klasik kat mülkiyetine göre nasıl genişlediği, ardından blok, ada ve toplu yapı ortak yerlerinin ayrımı incelenmektedir. Sonra sosyal tesis parsellerinin tapu bağlantısına, etaplar arası kullanım ile gider dağılımına ve ortak tesisin kiralanmasına geçilmektedir.

Ortak Yerin Toplu Yapıdaki Genişlemiş Anlamı

Klasik kat mülkiyetinde ortak yerler 634 sayılı Kanun m. 4'te sayılır; temeller, çatı, merdiven, asansör, sığınak ve kapıcı dairesi bunların başında gelir. Maddenin son fıkrası, sayılanların dışında kalıp ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan yer ve şeyleri de ortak yer kavramına katar.1 Toplu yapı hükümleri bu çerçeveye iki kural ekler. Kanun m. 67/1'e göre bütünüyle toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş parseller, tahsis edildikleri parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilerek tapu siciline kaydedilir ve bu suretle o bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Aynı maddenin ikinci fıkrası ise birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesislerini, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayar.2

Doktrinde m. 67'nin m. 4'ü dışlamadığı, onu tamamladığı kabul edilmektedir. Güleryüz ve Karaosman, toplu yapı ortak yer ve tesis kavramının klasik kat mülkiyetindeki ortak yer kavramından daha geniş bir anlam taşıdığını ve m. 67'nin, ortak yer kavramına ortak sosyal tesis, ortak alt yapı tesisi ve ortak parsel gibi kavramları ekleyerek m. 4'ün tamamlayıcısı olarak yer aldığını belirtmektedir.3 Bu yorum, Kanun m. 74'teki kıyasen uygulama kuralıyla da desteklenir.4

Yasaman da toplu yapıyı klasik kat mülkiyetinden farklı özellikleri olan özel bir tür olarak nitelendirir ve ortak yerler bakımından blok, ada, parsel ve toplu yapı ortak yeri gibi farklı oluşumların kurulabileceğini vurgular.5 Kanaatimizce bu genişleme, ortak yerin artık yalnızca fiziki konumla değil, tahsis iradesiyle belirlendiği anlamına gelir. Bir havuzun hangi parselde durduğu, kimin ortak yeri olduğunu tek başına göstermez.

Blok, Ada ve Toplu Yapı Ortak Yerlerinin Ayrımı

Kanun m. 69 yönetimi katmanlara ayırır. Blok yapıların her biri, yalnız o bloğa ait ortak yerler bakımından blok kat malikleri kurulunca; adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ada kat malikleri kurulunca; toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ise toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir. Son iki kurulun yetkisi yönetim planıyla temsilciler kuruluna verilebilir.6

Bu katmanlaşma ortak yerin niteliğini de belirler. Özen Çolak, alt yönetim birimleri kapsamındaki özgülemeler olmaksızın tüm toplu yapı bağımsız bölümlerinin yararlanmasına özgülenen yerleri toplu yapı ortak yeri; tüm toplu yapıya değil, yalnız birkaç parsele özgülenen yerleri ise ada ortak yeri olarak nitelendirir. Yazarın örneğinde, üç parselden oluşan bir toplu yapıda bir ortak yer bir ve iki numaralı parsellere özgülenmiş, üç numaralı parsele özgülenmemişse ada ortak yeri niteliğindedir.7 Komşu parsel toplu yapılarda ise aksi kararlaştırılmadıkça bir parselde yer alan ortak yer o parselin ortak yeri olur; tüm toplu yapıya özgüleme iradesi bulunuyorsa toplu yapı ortak yerine dönüşür.8 Kutlu Doğar'ın örneğinde üç bloktan ibaret bir toplu yapıda bloklardan birinde yer alan havuz, tüm toplu yapıya tahsis edildiğinde toplu yapı ortak yeri niteliğindedir.9

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun incelediği bir uyuşmazlıkta yönetim planı, blokların, kapalı otoparkın ve sosyal tesisin oturduğu alanlar dışında kalan ve münhasıran bir bloğa tahsis edilmemiş, tapuda ortak alan olarak gösterilen tüm yer, yapı, altyapı ve tesisleri toplu yapı ortak yer ve tesisi saymıştı.10 Bu tür bir hüküm, ayrımı tapu ve yönetim planı üzerinden önceden kurduğu için uyuşmazlık riskini azaltır. Hüküm yoksa ayrım, vaziyet planı ve tesisin fiilen hangi yapılara hizmet ettiği araştırılarak yapılır.11

Sosyal Tesis Parselleri ve Tapu Bağlantısı

Sosyal tesisin ayrı bir parselde bulunduğu sitelerde asıl soru, o parselin diğer parsellerdeki bağımsız bölümlere hukuken bağlanıp bağlanmadığıdır. Kanun m. 67/1 bu bağlantıyı tapu siciline kayıt şartına bağlamıştır. Kayıt yoksa sosyal tesis, fiilen bütün siteye hizmet etse de toplu yapı ortak yeri sayılmaz; uyuşmazlık genel hükümlere göre çözülür.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.10.2023 tarihli, E. 2023/4272, K. 2023/9699 sayılı kararı bu ayrımın sonucunu gösterir. Yüz elli dokuz konut parseli ile dört sosyal tesis parselinin birlikte yönetildiği bir sitede genel kurul kararlarının iptali istenmişti. Daire, uyuşmazlığa genel hükümlerin uygulanacağını belirttikten sonra önceki bozma kararında şu ölçüyü koymuştu:

"Bununla birlikte 159 ayrı parsel malikinden, bir kısım parsel maliki tarafından kabul edilen yönetim planı, kabul eden parsel malikleri ve parseller yönünden geçerli ve bağlayıcı olup ancak 4 adet sosyal tesislerin bulunduğu parseller yönünden oybirliği bulunmadığından bağlayıcı değildir. Toplantının ve alınan kararların 159 ayrı parsel ile 4 ayrı ortak parsel yönünden birlikte yapıldığı ve kararların birlikte alındığı anlaşıldığına göre, mahkemece davacıların sosyal tesislerin bulunduğu parsellerde malik olduklarının tespiti halinde, toplantının ve alınan kararların iptali gerekir."

Bölge adliye mahkemesi bozmaya uyarak kararların iptaline hükmetmiş, Daire bu kararı onamıştır.12 Kararın okura söylediği şudur: Sosyal tesis parseli toplu yapıya bağlanmamışsa, o parselin yönetimi için paylı mülkiyet hükümleri devreye girer ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 689/1 uyarınca paydaşların oybirliği aranır. Konut parsellerinin çoğunluğuyla alınan karar, sosyal tesis parselinin paydaşlarını bağlamaz.

Doktrin de aynı sonuca ulaşır. Yasaman'a göre kat mülkiyeti kurulamamış birden çok parsel maliklerinin toplanıp çoğunlukla aldıkları kararlar, toplantıya katılmayan veya imzası bulunmayan malikleri bağlamaz; bu durumda açılacak dava iptal değil, geçersizliğin tespiti davasıdır.13 Bağlantı belgelenmediğinde görev de değişir; aynı nitelikte bir sitede sosyal tesis ve ortak alanların tapu bağlantısı ispatlanamadığı için asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu kabul edilmiştir.14 Görev sorunu toplu yapı uyuşmazlıklarında görevli mahkeme makalesinde ayrıca işlenmiştir.

Etaplar Arası Kullanım ve Gider Dağılımı

Büyük siteler çoğu zaman etaplar halinde yapılır. Kanun m. 66/3, yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilebileceğini öngörür.15 Birinci etapta yapılan havuz veya arıtma tesisi, ikinci ve üçüncü etap teslim edildiğinde onların maliklerine de hizmet etmeye başlar. Bu dönemde yönetim çoğu zaman yönetim planında öngörülen geçici yönetimdedir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her halde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçmekle sona erer.16 Bu dönemde yönetim çoğu zaman inşaatı yapan şirkete veya onun seçtiği profesyonel yönetim şirketine bırakılır; şirket doğrudan yönetici seçilebileceği gibi, seçilen yöneticiyle yapılan bir yönetim sözleşmesiyle de işi üstlenebilir.17 Etap teslimleri sürerken yönetim planının değiştirilmesi de güçleşir. Zira komşu parsel toplu yapılarda yönetim planının nasıl değiştirileceğine dair Kanunda açık hüküm bulunmadığı belirtilmektedir.18

Gider dağılımının kuralı m. 72/1'dedir. Belli bir yapıya veya yapıların yalnızca birkaçındaki kat maliklerinin kullanımına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderleri o yapılardaki kat maliklerince, bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş tesislerin giderleri ise bütün kat maliklerince karşılanır.19 Ölçüt tesisin fiilen kimin kullanımına açıldığı değil, kime tahsis edildiğidir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası, kat malikinin ortak tesisin başka bir parselde bulunduğunu veya kendisinin ondan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamayacağını ayrıca hükme bağlar.20

Özen Çolak bu kuralı hizmet türüne göre ayırır: Güvenlik hizmeti tüm toplu yapıyı ilgilendirdiği için giderini bütün kat malikleri karşılar; spor salonunda verilen hizmetlerin giderini ise yalnız o hizmeti kullanan malikler karşılamalıdır. Yazar, kat maliklerinin aralarında anlaşarak bu giderleri de herkese yayabileceğini kabul eder.21 Personel giderlerinde ayrıca işçilik alacaklarından kimin sorumlu olduğu sorusu doğar; bu ilişkide işveren sıfatının kat maliklerine, yöneticinin ise işveren vekiline ait olduğu kabul edilmektedir.22 Şahin de toplu yapıdaki kat maliklerinin kendilerine tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderleri bakımından katılma payında değişiklik yapabileceğini belirtir.23 Ancak yazar, katılma payının değiştirilmesi için kurulun oybirliğiyle karar alması gerektiğini savunur; bu görüş, beşte dört çoğunluğu yeterli gören ve toplu yapılarda oybirliğini gerçekçi bulmayan görüşle karşılaşmaktadır.24 Kanaatimizce gider anahtarı yönetim planında açıkça kurulmamışsa, kurul kararıyla bir etabı diğerinin tesis giderine katmak m. 72/1'in tahsis ölçütünü çiğneme riski taşır.

Etaplar arasındaki gider anlaşmazlığı, toplu yapıya geçilmemiş sitelerde de çıkar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.11.2023 tarihli, E. 2022/7727, K. 2023/3326 sayılı kararında onanan bölge adliye mahkemesi kararı, birlikte kullanılan kısımların giderinin nasıl karşılanacağı bakımından öncelikle yönetim planı hükümlerinin değerlendirilmesi gerektiğini, anlaşma yoksa bu giderlerin parsellerin bağımsız bölüm sayıları gözetilerek oranlanacağını kabul etmiştir.25 Uygulamadaki dağıtım anahtarları için etaplar arası ortak gider dağıtımı sorusuna bakılabilir.

Ortak Tesisin Kiralanması ve Gelirin Akıbeti

Blok dışındaki kafeterya, dükkân, reklam alanı veya baz istasyonu yeri gelir getirebilir. Kanun m. 45, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması gibi temliki tasarrufları ve anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerini bütün kat maliklerinin oybirliğine bağlar.26 Hukuk Genel Kurulu, blok yöneticilerinden oluşan üst kurulun ortak garajları üçüncü kişiye kiralatıp geliri bir bloğa mahsup etmesini, bu emredici hüküm karşısında hüküm ifade etmez saymış ve gelirin site ortak yönetimi kasasına girmesi gerektiğini kabul etmiştir.27

Doktrinde konu tartışmalıdır. Özen Çolak, m. 45'teki "gibi" ifadesinin sınırlı sayım yapılmadığını gösterdiğini ve tüm ortak yerlerin kiralanmasında oybirliğinin aranacağını savunur.28 Güleryüz ve Karaosman ise oybirliği şartının binlerce bağımsız bölümün bulunduğu toplu yapılarda kiralamayı fiilen imkânsız hale getireceğini, m. 45'in dar yorumlanması ve reklam amaçlı dış duvar, çatı ve dam kiralaması dışında m. 30 uyarınca alınacak kararın yeterli görülmesi gerektiğini ileri sürer.29 Aynı yazarlar, karar olmaksızın yapılan kira sözleşmesinin geçersiz olmadığını, icazet vermeyen kat malikleri bakımından bağlayıcı olmadığını ve bu maliklerin kiracıya karşı elatmanın önlenmesi ile kötüniyetli kiracıdan ecrimisil isteyebileceğini belirtir.30 Kanaatimizce yürürlükteki düzenleme karşısında Yargıtay uygulaması oybirliği yönündedir; dar yorum önerisi uzun süreli yatırımlarda hukuki güvenlik sağlamaz. Bu nedenle uzun süreli kiralama ve kullanım hakkı tesisinde oybirliği alınmalıdır. Ayrıntı için ortak alanda uzun süreli kullanım hakkı sorusuna bakılabilir.

Kullanım Kurallarının Sınırı

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir ve bu hakkın ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça arsa payıyla orantılıdır.31 Havuz saatleri, misafir kabulü ve tesis kullanım ücreti gibi kurallar yönetim planı veya kurul kararıyla düzenlenebilir; bu düzenlemenin ayrıntısı site havuzu ve sosyal tesis kullanımı sorusunda yer alır. Düzenleme yetkisinin sınırı emredici hükümlerdir. Şahin Caner, çocukların ortak yerlerde oyun oynama haklarını emredici hukuk kurallarına aykırı olarak sınırlandıran yönetim planı hükümlerinin ve kurul kararlarının kesin hükümsüz olduğunu, kat maliklerinin bunlara uymak zorunda olmadığını belirtmektedir.32 Küçükçapraz da kanun koyucunun emredici hükümlere aykırı olmamak üzere anagayrimenkule özgü kuralların yönetim planında belirlenmesini öngördüğünü vurgular.33

Ortak tesiste yapı işi ayrıca m. 19/2'ye tabidir. Hiçbir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz.34 Bir etabın kendi maliklerinin kararıyla sosyal tesis parselinde yapı işine girişmesi, hem bu nisap hem de tesisin tahsis kapsamı bakımından denetlenmelidir.

Uygulamada

Blok dışı ortak yer ve tesisle ilgili her dosyada ilk iş tapu kaydını okumaktır. Sosyal tesis parselinin malik hanesinde, tahsis edildiği parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları yazılı değilse m. 67/1 bağlantısı kurulmamıştır. İkinci adımda onaylı vaziyet planı ve yönetim planı birlikte okunur; tesisin blok, ada veya toplu yapı ortak yeri olarak nereye özgülendiği bu iki belgeden çıkar. Üçüncü olarak gider tablosu incelenir; bir etabın kullanımına tahsis edilmemiş tesisin giderinin o etaba yansıtılıp yansıtılmadığı, m. 72/1 karşısında itiraz konusu olabilir.

En sık hata, fiilen birlikte yönetilen sitede tüm parselleri kapsayan genel kurulu yapıp sosyal tesis parselinin paydaşlarını oybirliği gerektiren işte çoğunlukla bağlamaya çalışmaktır. Bu kararlar sonradan iptal veya geçersizliğin tespiti davasıyla ortadan kalkabilir.35 Kurul kararının hangi kurula ait olduğu tartışmalıysa toplu yapıda hangi kararı hangi kurul alır sorusu ve toplu yapı temsilciler kurulu rehberi birlikte okunmalıdır. Sitedeki diğer tipik uyuşmazlıklar toplu yapılarda başlıca uyuşmazlıklar makalesinde toplanmıştır.

Sonuç

Toplu yapıda ortak yer, bulunduğu yerle değil tahsis edildiği bağımsız bölümlerle tanımlanır. Bu tahsis sosyal tesis parselinde tapu siciline kayıtla, blok ve ada ortak yerlerinde ise vaziyet planı ve yönetim planıyla belgelenir. Kayıt bulunmayan sitede sosyal tesis parseli paylı mülkiyet hükümlerine tabi kalır ve çoğunluk kararı paydaşları bağlamaz.

Etaplar arası kullanımda gider, m. 72/1 uyarınca tesisin tahsis edildiği yapıların malikleri arasında paylaştırılır. Kat maliki tesisi kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz. Ortak tesisin kiralanmasında ise Yargıtay uygulaması oybirliği yönündedir; doktrindeki dar yorum önerisi uygulamaya yerleşmediği sürece uzun süreli işlemlerde oybirliği alınması isabetli olacaktır. Genel çerçeve için kat mülkiyeti hukuku rehberi ve aidat ve ortak gider rehberi birlikte okunabilir.

Kaynakça

ÇELİK, Ömer Faruk, "Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Alınmasında Karar Yeter Sayısına Uyulmamasının Hukuksal Sonucu", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2, 2023, s. 545-590.

DOĞAR, Mehmet, "Toplu Yapı Yönetim Planının Değiştirilmesi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 2, 2024, s. 1715-1752.

DOĞAR, Mehmet, "Toplu Yapı Yönetim Sözleşmesinin Hukuki Niteliği", Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 28, S. 4, 2024, s. 119-154.

DOĞAR, Mehmet/KUTLU DOĞAR, Nurgül, "Toplu Yapılarda Geçici Yönetim", Kırıkkale Hukuk Mecmuası, C. 4, S. 2, 2024, s. 677-701.

GÜLERYÜZ, M. Tarık/KARAOSMAN, Emre, "Ortak Yer ve Tesislerin Oybirliğiyle Kiraya Verilebileceği Meselesini Yeniden Düşünmek", Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 6, S. 1, 2016, s. 213-228.

KÜÇÜK, Barış, "Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan Kaynaklanan Müdahalenin Önlenmesi ve Eski Hale Getirme Davalarındaki Bilirkişi İncelemelerinin Yaşam Hakkıyla İlişkisi", Çukurova Üniversitesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, S. 8, 2025, s. 451-477.

KÜÇÜKÇAPRAZ, Serhat, "Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının İçeriği ile Kat Maliklerinin Yönetim Hakkının Kısıtlanması", Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 2, 2023, s. 972-1008.

KUTLU DOĞAR, Nurgül, Toplu Yapılarda Yönetim Planı, Doktora Tezi, Kocaeli Üniversitesi, Kocaeli 2022.

NAR, Ahmet, "Kat Malikleri Kurulu", Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XXII, S. 1-2, 2018, s. 155-189.

ÖZEN ÇOLAK, Nesli Beril, Toplu Yapılarda Ortak Yerler, Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi, İstanbul 2025.

ŞAHİN, Musa Furkan, "Kat Maliklerinin Ortak Gidere Katılma Payının Değiştirilmesi", Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 73, S. 1, 2024, s. 409-436.

ŞAHİN CANER, Ayşenur, "Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Çocukların Ortak Yerlerde Oyun Oynama Haklarının Sınırlandırılması Sorunu", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 60, 2024, s. 401-422.

YARDIMCIOĞLU, Didem, "Konut Kapıcılarının Ücret Alacaklarından Kat Malikleri ile Yöneticilerin Sorumluluğu", Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 12, S. 2, 2024, s. 869-898.

YASAMAN, Hamdi, "Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğunun Hukuki Durumu", TBB Dergisi, S. 164, 2023, s. 313-322.

ZORLU, Süheyla, "Kat Mülkiyetinde Kat Malikinin Mimari Projeye Aykırı Yapı Yapması", Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 6, S. 2, 2023, s. 581-599.

İlgili içerikler için bkz. Ortak Alan Uyuşmazlıkları Rehberi, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Dipnotlar

  1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 4. Madde metni güncel konsolide metinden okunmuştur. ↩

  2. 634 sayılı Kanun m. 67/1-2 (5711 sayılı Kanunun 22. maddesiyle eklenmiştir). ↩

  3. GÜLERYÜZ/KARAOSMAN, Hacettepe HFD, 2016, s. 219. Yazarlar, m. 67'nin m. 4'ün toplu yapılardaki uygulanabilirliğini ortadan kaldıran bir hüküm olarak görülmesinin isabetli olmayacağını da belirtir. ↩

  4. 634 sayılı Kanun m. 74: Toplu yapıya ilişkin bölümdeki özel hükümler saklı kalmak kaydıyla Kanundaki bütün hükümler toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır. ↩

  5. YASAMAN, TBB Dergisi, 2023, s. 315. ↩

  6. 634 sayılı Kanun m. 69/1-3. Temsilciler kurulunun yetkisinin kapsamı için ayrıca bkz. toplu yapılarda temsilciler kurulu. ↩

  7. ÖZEN ÇOLAK, Toplu Yapılarda Ortak Yerler, s. 103. Yazar, ada ortak yerlerinin yönetiminin ada kat malikleri kuruluna ait olacağını ve bu yetkinin m. 69/2 uyarınca ada temsilciler kuruluna verilebileceğini belirtir. ↩

  8. ÖZEN ÇOLAK, Toplu Yapılarda Ortak Yerler, s. 104. ↩

  9. KUTLU DOĞAR, Toplu Yapılarda Yönetim Planı, s. 168. Yazar, tek parsel toplu yapılarda parseldeki ortak yerlerin kendiliğinden toplu yapı ortak yeri oluşturduğunu, bu nedenle parsel ortak yeri kavramının komşu parsel toplu yapılara özgü olduğunu da belirtir. ↩

  10. Yargıtay HGK, 25.01.2022, E. 2017/2002, K. 2022/57 (MEVBANK yerel karar arşivi, tam metin). Kararda yönetim planının ilgili hükmü aynen aktarılmıştır; karar, 1086 sayılı Kanun dönemindeki karar düzeltme yolu açık olarak verilmiştir. ↩

  11. Ortak yerin parsel ortak yeri sayılıp sayılmayacağının, tesisin tüm toplu yapıya hizmet edip etmediği araştırılarak belirlenmesi gerektiğine ilişkin Yargıtay uygulamasının aktarımı için bkz. ÖZEN ÇOLAK, Toplu Yapılarda Ortak Yerler, s. 104, dn. 487. ↩

  12. Yargıtay 5. HD, 25.10.2023, E. 2023/4272, K. 2023/9699 (MEVBANK yerel karar arşivi, tam metin). Alıntı, Dairenin önceki bozma kararının bu kararda aktarılan gerekçesidir; son karar onama ile sonuçlanmıştır. ↩

  13. YASAMAN, TBB Dergisi, 2023, s. 317-318. ↩

  14. Yargıtay 5. HD, 15.02.2023, E. 2022/9420, K. 2023/1227 (MEVBANK; DijitalYargı karar_getir ile tam metin karşılaştırılmıştır). Karar, görev nedeniyle usulden ret kararını onamıştır. ↩

  15. 634 sayılı Kanun m. 66/3. ↩

  16. 634 sayılı Kanun m. 73. Geçici yönetimin süre sınırının emredici olduğu ve bu sınırı aşan yönetim planı hükmünün kısmi kesin hükümsüz sayılması gerektiği görüşü için bkz. DOĞAR/KUTLU DOĞAR, Kırıkkale Hukuk Mecmuası, 2024, s. 692. ↩

  17. DOĞAR, AHBVÜHFD, 2024, s. 125. Yazara göre şirketin doğrudan yönetici seçildiği hâlde ilişkiye Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır; yönetim sözleşmesi hâlinde sözleşmenin niteliği ayrıca belirlenmelidir. ↩

  18. DOĞAR, SDÜHFD, 2024, s. 1747. ↩

  19. 634 sayılı Kanun m. 72/1. ↩

  20. 634 sayılı Kanun m. 72/3. Klasik kat mülkiyetindeki paralel hüküm için bkz. m. 20/1-c. ↩

  21. ÖZEN ÇOLAK, Toplu Yapılarda Ortak Yerler, s. 269. ↩

  22. YARDIMCIOĞLU, SAÜHFD, 2024, s. 890. Yazar, konut kapıcısıyla yapılan sözleşmenin iş sözleşmesi olduğunu belirtmektedir. ↩

  23. ŞAHİN, AÜHFD, 2024, s. 414. Yazar aynı sayfada İsviçre hukukunda ortak yerden hiç yararlanamayan bağımsız bölüm malikinin o yerin giderine katılmasının istenemeyeceğini ve bu kuralın aksinin kararlaştırılamayacağını aktarır; Türk hukukunda m. 20/1-c ve m. 72/3 farklı bir kural koymuştur. ↩

  24. ŞAHİN, AÜHFD, 2024, s. 424-426. Beşte dört çoğunluğu yeterli gören görüşün aktarımı aynı eserde, s. 425, dn. 50'dedir. ↩

  25. Yargıtay 3. HD, 23.11.2023, E. 2022/7727, K. 2023/3326 (MEVBANK yerel karar arşivi, tam metin). Daire, sitelerde kat mülkiyeti kurulmadığından paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanmasında isabetsizlik görmemiş ve kararı onamıştır. ↩

  26. 634 sayılı Kanun m. 45. ↩

  27. Yargıtay HGK, 25.01.2022, E. 2017/2002, K. 2022/57, gerekçe 21-22. paragraflar. Kararın yetki aşımı yönü için bkz. toplu yapılarda başlıca uyuşmazlıklar. ↩

  28. ÖZEN ÇOLAK, Toplu Yapılarda Ortak Yerler, s. 175-176. Yazar, kapıcı dairesinin kiralanmasını da m. 45 kapsamında değerlendirir. ↩

  29. GÜLERYÜZ/KARAOSMAN, Hacettepe HFD, 2016, s. 215, 223-224. ↩

  30. GÜLERYÜZ/KARAOSMAN, Hacettepe HFD, 2016, s. 224-225. ↩

  31. 634 sayılı Kanun m. 16/2. ↩

  32. ŞAHİN CANER, TAAD, 2024, s. 419. ↩

  33. KÜÇÜKÇAPRAZ, ASBÜHFD, 2023, s. 974. Ayrıca kurulun yönetime ilişkin kararlarında Kanunun emredici hükümlerine ve yönetim planına uygun hareket etmek zorunda olduğu yönünde bkz. NAR, EBYÜHFD, 2018, s. 160. ↩

  34. 634 sayılı Kanun m. 19/2. Projeye aykırı yapı işlerinde dava ve keşif uygulaması için bkz. ZORLU, NEÜHFD, 2023, s. 596; bilirkişi incelemesinin yapı güvenliği bakımından önemi için bkz. KÜÇÜK, ÇÜHAD, 2025, s. 473. ↩

  35. Toplantı ve karar yeter sayısına uyulmadan alınan kararların yaptırımına ilişkin yokluk, kesin hükümsüzlük ve iptal edilebilirlik görüşleri ile Yargıtay'ın her üç yönde de karar verdiği tespiti için bkz. ÇELİK, Medipol HFD, 2023, s. 582. ↩

İLGİLİ DOSYALAR

Rehber

Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu: Yetki ve Sınırlar

Soru

Toplu Yapıda Hangi Kararı Hangi Kurul Alır?

Makale

Toplu Yapılarda Başlıca Uyuşmazlıklar: Yetki Aşımı, Bütçe ve Hesap

Rehber

Aidat ve Ortak Giderler: Borç, Tahsil ve Öncelik

Rehber

Kat Mülkiyeti Hukuku: Site ve Toplu Yapılar için Temel Çerçeve

Sonraki dosya · Makale

Toplu Yapılarda Başlıca Uyuşmazlıklar: Yetki Aşımı, Bütçe ve Hesap

Dosyayı aç →