Kentsel Dönüşümde Yeni Arsa Paylarının Belirlenmesi ve İtiraz

İlgili çalışma alanı: İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku. Riskli yapı, kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat ve tapu uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Kentsel dönüşümde yeni arsa paylarının belirlenmesi, malikin yıkılan binadaki hakkının yeni binada neye dönüşeceğini gösterir. Yıkılan yapıdaki arsa payı, yeni yapının arsa payını kendiliğinden belirlemez; arada bir paylı mülkiyet evresi, bir salt çoğunluk kararı ve bir paylaşım cetveli bulunur. Malikin itirazı da bu üç aşamanın hangisine yöneldiğine göre farklı yargı yollarına gider.

Konu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 uyarınca açılan arsa payının düzeltilmesi davasından ayrıdır. Düzeltme davası ayakta duran bir yapıda yanlış tahsis edilmiş payı hedefler; dönüşümde ise yapı yıkılmış, kat mülkiyeti sona ermiş ve yeni bir anayapı için payların sıfırdan kurulması gündeme gelmiştir. Çalışmada önce yıkımla paylı mülkiyete geçiş, ardından yeni payların hangi ölçüyle kurulacağı, sonra paylaşıma karşı idari ve adli yargıdaki itiraz yolları incelenmektedir. Karara katılmayan malikin payının satışı ise kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde ayrıca ele alınmıştır.

Yıkımla Birlikte Arsa Payından Paylı Mülkiyete Geçiş

634 sayılı Kanun m. 47/1 uyarınca "Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer."¹ 6306 sayılı Kanun m. 6/1 bu sonucu tapu sicilinde tamamlar: Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti, Başkanlığın talebi üzerine resen terkin edilir ve taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil edilir.² Bu andan itibaren malikin elinde bir bağımsız bölüm değil, arsa üzerinde bir paylı mülkiyet payı vardır.

Öğretide yıkım sonrası tapu sicil işlemleri incelenirken, oluşan paylı mülkiyette pay oranlarının kat mülkiyeti rejimindeki arsa payları oranında belirlenmesi gerektiği belirtilmiştir.³ Ancak bu oran yalnız geçiş evresinin ölçüsüdür. Yıkılan anayapıda bağımsız bölümlerin arsa payları, yıkım sonrasında kat maliklerine pay mülkiyeti sağlar; yeni anayapının paylarını ise belirlemez.⁴

Geçiş evresinin bir yan sonucu ihmal edilmemelidir. Arsa payının düzeltilmesi davası ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü sürdükçe açılabilir; yapı tümüyle yıkıldığında bağımsız bölüm ortadan kalktığından bu dava imkânı da kaybolur.⁵ Eski paydaki hatanın dönüşümde malik aleyhine sonuç doğurması bu nedenle çoğu kez yıkımdan önce fark edilmemesinden kaynaklanır. Bu sonucun usul yönü bina yıkılırsa arsa payı düzeltme davası düşer mi sorusunda incelenmiştir.

Yeni Anayapıda Payların Değer Esasına Göre Kurulması

Yeni yapıda payların hangi ölçüyle kurulacağı 634 sayılı Kanun m. 3/2'de gösterilmiştir. Hükme göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin "konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının" açıkça gösterilmesiyle kurulur.⁶ Bu ölçü, eski binadaki paydan değil yeni binadaki bağımsız bölümün değerinden hareket eder.

Öğretide bu ilişki şöyle ifade edilmiştir: Arsa payı bağımsız bölümün hukuki kaderini belirlemez; bağımsız bölüm fiziki varlığı ve oluşturduğu değerle arsa payını belirler.⁷ Aynı yazarlar, uygulamada paylı mülkiyet payının arazideki metrekare ile ifade edilmesini fahiş bir yanılgı olarak nitelendirir; pay bir kesirdir ve arazinin yola terk nedeniyle küçülmesi bu kesri değiştirmez.⁸ Değerin unsurları bakımından ise bağımsız bölümün kullanım amacı, konumu, cephesi ve manzarası, eklentileri ve güneşten yararlanma gibi etkenlerin hesaba katılması gerektiği kabul edilmektedir.⁹

Bu ölçünün kentsel dönüşümde doğurduğu sonuç açıktır. Eski binada büyük bir bağımsız bölümün maliki, yeni projede imar mevzuatının izin verdiği alan küçülmüşse aynı büyüklükte bir bölüm talep edemeyebilir; buna karşılık değer oranında bir karşılık talep etme hakkı ortadan kalkmaz. Yapı kayıt belgeli eski yapılarda bu fark büyür; belge yeniden yapıma kadar geçerli olduğundan ve yeni yapıda yürürlükteki imar mevzuatı uygulandığından, belgeyle kayıt altına alınan fazla alanın yeni projede karşılığı bulunmayabilir.¹⁰

Payların Salt Çoğunluk Kararı ve Sözleşmeyle Dağıtılması

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulüne ve diğer usullere hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir.¹¹ Hesap kişi sayısıyla değil hisse oranıyla yapılır.¹² 7471 sayılı Kanunla nisabın üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmesi, öğretide azınlıkta kalan maliklerle çoğunluk arasındaki ihtilafı derinleştiren bir değişiklik olarak eleştirilmiştir.¹³

Uygulamada yeni payların dağılımı ayrı bir idari işlemle değil, bu kararın eki olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve paylaşım cetveliyle yapılır. Öğretide, malikler arasındaki ekonomik farklılığın kötüye kullanılmaması ve yükleniciyle yapılacak sözleşmede kararlaştırılan paylaşımın bu açıdan denetlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.¹⁴ Başkanlığın yürüttüğü uygulamalar bundan ayrılır; 6306 sayılı Kanun m. 6/5-ç ve d, Başkanlığa arsa paylarını belirleme ve 634 sayılı Kanundaki esaslara göre paylaştırma yetkisi tanır.¹⁵ Malikler eliyle yürüyen riskli yapı dönüşümünde ise paylaşımı hukuken taşıyan belge sözleşmedir.

Karar ve sözleşmenin karara katılmayanlara bildirilmesi zorunludur. 6306 sayılı Kanun m. 6/1'e göre salt çoğunlukla karar alan malikler, "alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif"i karara katılmayanlara noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirir; teklif on beş gün içinde kabul edilmezse arsa payları satılır. Paylaşım cetveli bu teklifin en önemli parçasıdır.

Paylaşıma İtirazın İdari Yargıdaki Yeri

Karara katılmayan malikin payının satışı Başkanlık veya İdare işlemidir ve 6306 sayılı Kanun m. 6/9 uyarınca tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava konusu edilebilir. Bu davada yalnız değerlemenin denetlenip denetlenmeyeceği, paylaşımın adilliğinin de incelenip incelenmeyeceği tartışmalıydı.

Danıştay 4. Dairesi bu soruyu yakın tarihli bir kararında açıkça yanıtlamıştır.¹⁶ Olayda, riskli yapı kararından sonra arsa paydaşlarıyla yükleniciler arasında noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, parsellerin tevhidinden sonra bir kısım paydaşla yeni bir ek sözleşme yapılmıştı. Davacılar ek sözleşmenin tarafı oldukları ana sözleşmedeki paylaşım planına aykırı biçimde daha düşük değerli bir yerden daire verdiğini ileri sürerek ek sözleşmeyi imzalamamış, bunun üzerine payları satışa çıkarılmıştı. İdare mahkemesi yalnız metrekare değerini inceleyip davayı reddetmiş, istinaf başvurusu da reddedilmişti. Daire kararı bozarken şu gerekçeye dayandı:

"Bu itibarla; davacıların arsa payları için yapılan kıymet takdirinin yerinde olmadığı yönünde itirazları olmakla birlikte, teklif edilen yeni paylaşım şeklinin adil olmadığı iddialarının davanın temel sebebini teşkil ettiği, davacıların yeni paylaşım şekline rıza göstermemelerinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığının da incelenerek karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Bu durumda; davacıların paylaşıma ilişkin itirazları da gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu değerlendirilerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak verilen Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin temyize konu kararda hukuki isabet görülmemiştir."

Kararın taşıdığı ilke, satış işlemine karşı açılan davanın yalnız bedel davası olmadığıdır. Malikin teklifi reddetmesinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığı, yani paylaşımın adilliği, satış işleminin hukuka uygunluğunun bir parçası olarak incelenir. Karar oyçokluğuyla verilmiştir. Karşı oyda, idarenin tarafı olmadığı kat malikleri kararının içeriğini denetleme yetkisi bulunmadığı, paylaşımın adilliğine ilişkin iddiaların ancak adli yargıda incelenebileceği görüşü savunulmuştur.¹⁷ Bu ayrılık, itirazın hangi yargı yerine ve hangi talep sonucuyla taşınacağı sorusunu açık tutmaktadır.

Paylaşıma İtirazın Adli Yargıdaki Yeri

Öğretide yeniden bina yaptırılması kararı ve onun eki olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi özel hukuk işlemi olarak nitelendirilmekte ve bunlara ilişkin uyuşmazlıkların adli yargıda görüleceği kabul edilmektedir.¹⁸ Aynı görüşe göre yeterli çoğunluk sağlansa dahi kararın ve sözleşmedeki paylaşım esaslarının yargı denetimine tabi olduğunun kabulü zorunludur; aksi hâlde hakkaniyete aykırı bir paylaşım, karara katılmayanlara pay satışı tehdidiyle dayatılabilir.¹⁹ Denetim resen yapılmaz; malik, sözleşmeye hâkimin müdahalesini veya hukuka aykırı paylaşım nedeniyle kararın iptalini talep etmelidir.²⁰

Bu davada yetki kuralı özel bir dikkat ister. Uyuşmazlık taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek nitelikte görüldüğünden, öğretide 6100 sayılı Kanun m. 12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu savunulmaktadır.²¹ Paylaşımın adilliğinin ölçüsü bakımından ise hâkimin, somut olayın bütün özelliklerini dikkate alarak ve mutlaka bilirkişi görüşü alarak değerlendirme yapması gerektiği belirtilmektedir.²²

Paylaşımı kabul edip sözleşmeyi imzalayan malik bakımından da yol tümüyle kapanmış değildir. Öğretide, pay satışı yaptırımından kaçınmak için menfaatine aykırı sözleşmeye katılan ve dönüşüm öncesi yapı durumu korunmayan malikin, sözleşmeden orantısız fayda sağlayan diğer maliklere karşı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanan bir alacak talebi ileri sürebileceği savunulmuştur; aynı görüşe göre bu talep yükleniciye yöneltilemez.²³ Bu görüş henüz yerleşik bir içtihatla desteklenmemiştir; ancak imza sırasında itirazın ihtirazi kayıtla belgelenmesinin önemini gösterir.

Rıza Baskısı ve Mülkiyet Hakkı Tartışması

Yeni arsa paylarının belirlenmesi, çoğunluk iradesinin azınlığın mülkiyetine yön verdiği bir alan yaratır. Karara katılmayan malik, payının satılması tehlikesiyle karşı karşıya kaldığından, sözleşmeye "katılmak" ile "çıkarılmak" arasında seçim yapmak zorunda kalır. Öğretide muhalif payların zorunlu satışının birey açısından kamulaştırmaya benzer sonuçlar doğurduğu, ancak mülkiyetin özel hukuk kişilerine devredilmesi nedeniyle kamulaştırmadan ayrılan özgün bir müdahale biçimi olduğu ileri sürülmüştür.²⁴ Aynı çalışmada, açık artırmadan önce değerin dönüşüm öncesi rayiç üzerinden hesaplanmasının mülkiyet hakkının özünü zedeleyebileceği eleştirisi yer almaktadır.

Kanaatimizce paylaşımın adilliği bu tartışmanın merkezindedir. Değer tespiti ne kadar doğru yapılırsa yapılsın, malike yeni binada değer oranına açıkça aykırı bir bölüm teklif edilmişse, teklifi reddetmesi bir direnme değil hakkını koruma davranışıdır. Danıştay 4. Dairesi'nin "haklı bir temel" ölçütü bu nedenle isabetlidir; ölçüt, 634 sayılı Kanun m. 3/2'nin değer esasıyla birlikte okunduğunda somut bir içerik kazanır. Paylaşımda eşitlik ve orantılılık ilkelerine riayet edilmesi gerektiği, öğretide de mülkiyet hakkının korunmasının temel amacı olarak vurgulanmaktadır.²⁵

Uygulamada

Malikin dosyasında ilk iş, yıkımdan önce tapudaki arsa payının bağımsız bölümün değerine uygun olup olmadığını görmektir; düzeltme imkânı yıkımla kaybolabilir. İkinci iş, teklifle birlikte bildirilen paylaşım cetvelini eski ve yeni bölümün konum, kat, cephe, brüt ve net alanı bakımından karşılaştırmalı bir tabloya dökmektir. İtiraz, bu tabloya dayandığında idari yargıda "haklı temel" ölçütünü, adli yargıda ise hakkaniyet denetimini karşılayacak somutluğa ulaşır.

En sık hata, satış işlemine karşı açılan davada yalnız metrekare değerine itiraz edilmesidir. Danıştay 4. Dairesi'nin kararı, paylaşımın adilliğinin ayrı bir itiraz sebebi olarak dava dilekçesinde açıkça ileri sürülmesi ve keşif ile bilirkişi incelemesinin bu yönden de istenmesi gerektiğini gösterir. Otuz günlük dava süresi tebliğden işler; paylaşım itirazı için adli yargıda dava açılacaksa yetki kuralı ayrıca gözetilmelidir. Yeni yapıda kat irtifakı kurulduktan sonra arsa paylarının bağımsız bölüm değerleriyle oranlı olmadığı görülürse, 634 sayılı Kanun m. 3/2'deki düzeltme yolu yeni yapı bakımından yeniden açılır; bu davanın usulü arsa payının düzeltilmesi davası nasıl açılır sorusunda açıklanmıştır.²⁶

Sonuç

Kentsel dönüşümde yeni arsa payları eski payların devamı değildir. Yıkımla kat mülkiyeti sona erer, malikler eski arsa payları oranında paylı malik olur; yeni yapının payları ise 634 sayılı Kanun m. 3/2 uyarınca yeni bağımsız bölümlerin değerine göre kurulur. Malikler eliyle yürüyen riskli yapı dönüşümünde bu dağılım salt çoğunluk kararı ve onun eki olan sözleşmeyle yapıldığından, paylaşımın adilliği hem satış işlemine karşı idari davada hem de karar ve sözleşmeye karşı adli davada denetlenebilir. Danıştay 4. Dairesi'nin 2025 tarihli kararı, idari yargının bu denetimden kaçınamayacağını kabul etmiştir. Yargı yolu konusundaki ayrılığın giderilmesi için kanun koyucunun paylaşıma itirazın hangi yargı yerinde ve hangi süre içinde yapılacağını açıkça düzenlemesi isabetli olacaktır.

Seri bağlamı için Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana ana sayfasına, yükleniciyle kurulacak sözleşmenin paylaşım cetveli dahil kontrol listesi için kentsel dönüşümde yükleniciyle sözleşme rehberine bakılabilir.

Kaynakça

AÇAR, Emre, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kavramı", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 15, S. 57, 2024, s. 225-246.

ARSLAN, Nurcan, "Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınacak Kararlar ve Akdedilebilecek Sözleşmeler", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 12, S. 47, 2021, s. 347-374.

ÇAKIR, Hüseyin Melih, "Yapı Kayıt Belgesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 2, 2018, s. 15-92.

KASAPOĞLU TURHAN, Mine, "Yapı Kayıt Belgeli Yapılara Verilen Güçlendirme İzni", Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 11, S. 2, 2021, s. 779-824.

KILIÇ, Mahmut Alper, "Kentsel Dönüşümde Dönüşüm Öncesi Yapı Durumu Korunmayan Malikin Sebepsiz Zenginleşme Kapsamında Alacak Talebi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 15, S. 2, 2025, s. 2069-2107.

OZANSOY, Ahmet, "6306 Sayılı Kanun'da Yer Alan Tapu Harcı İstisnasının Kat Karşılığı Arsa ve Hasılat Paylaşımı Modellerinde Uygulanması", Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 32, S. 3, 2024, s. 1889-1913.

ÖZAY, Osman Levent / DEMİRBAŞ, Feride, "6306 Sayılı Kanun Bakımından Kentsel Dönüşüm Süreci ve Tapu Sicil İşlemleri Bakımından Değerlendirilmesi", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 8, S. 2, 2017, s. 217-249.

ÖZKAYA ÖZLÜER, Ilgın, "İmar Barışı Düzenlemesine Hukuki Bir Yaklaşım", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 9, S. 2, 2018, s. 313-341.

ÖZMEN, Etem Sabâ / AYAR, Ahmet, "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına Uzanan Süreçte Yanılgılar", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 156, 2021, s. 139-163.

ÖZYAKIŞIR, Özkan, "Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yeniden Bina Yaptırılması Kararı ile Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Paylaşım Esaslarının Yargısal Denetimi", Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 29, S. 1, 2025, s. 459-493.

ŞAHAN, Gökhan / ÇAĞLAK MELEZ, Merve, "Usul Hukuku Açısından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Davalarda Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu", Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 31, S. 1, 2025, s. 640-666.

TEZCAN, Murat / CANBOLAT, Beyza, "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 138, 2018, s. 107-134.

USTA BAYRAKÇI, Ayşe, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri", The Journal of International Scientific Researches, C. 4, S. 2, 2019, s. 162-177.

ÜSTÜN, Gül / BULUT, Ali, "Kanun Koyucunun Amacı Bağlamında 7471 Sayılı Kanunun Öngördüğü Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Değişikliklerin Değerlendirilmesi", Marmara Üniversitesi Öneri Dergisi, C. 19, S. 61, 2024, s. 1-25.

YAZICI, Baki Tuna, "Kentsel Dönüşümde Muhalif Payların Zorunlu Satışının Hukukî Niteliğinin Tespiti: Satış Sözleşmesi mi, Kamulaştırma İşlemi mi Olduğu Sorunu", Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XXIII, S. 1, 2026, s. 339-386.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, m. 47/1. ↩
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, m. 6/1, birinci cümle (6704 sayılı Kanunla değişik). Riskli yapı kavramının kanuni unsurları için bkz. AÇAR, Emre, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kavramı", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 15, S. 57, 2024, s. 225 vd. ↩
ÖZAY, Osman Levent / DEMİRBAŞ, Feride, "6306 Sayılı Kanun Bakımından Kentsel Dönüşüm Süreci ve Tapu Sicil İşlemleri Bakımından Değerlendirilmesi", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 8, S. 2, 2017, s. 234; yazarlar, yıkımın kat mülkiyetini sona erdirmesinin KMK m. 47 hükmüyle uyumlu olduğunu belirtmektedir. ↩
ÖZMEN, Etem Sabâ / AYAR, Ahmet, "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına Uzanan Süreçte Yanılgılar", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 156, 2021, s. 154: "geçmişin arsa payları ve buna dayalı paylı mülkiyet payları asla yeniden değerlendirme sonucu inşa edilecek yeni yapının bağımsız bölümlerinin arsa payını belirlemeyeceğini duraksamaksızın söyleyebiliriz." ↩
TEZCAN, Murat / CANBOLAT, Beyza, "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 138, 2018, s. 119. Yıkımdan önce düzeltme davasının açılabilmesinin önemine ilişkin aynı yönde bkz. USTA BAYRAKÇI, Ayşe, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri", The Journal of International Scientific Researches, C. 4, S. 2, 2019, s. 175. ↩
634 sayılı Kanun m. 3/2 (5711 sayılı Kanunla değişik). Fıkranın son cümlesine göre bu suretle tahsis edilen arsa payı, bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. ↩
ÖZMEN / AYAR, s. 154. ↩
ÖZMEN / AYAR, s. 155. Yazarlar, TMK m. 688/1 uyarınca paylı mülkiyet konusu arazinin pay oranında bölünerek paydaşlara ait kısımlar oluşturulamayacağını vurgulamaktadır. ↩
TEZCAN / CANBOLAT, s. 120 ve 129; yazarlar, değeri etkileyen unsurların eksiksiz değerlendirildiği bir bilirkişi raporu alınması gerektiğini belirtmektedir. ↩
3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, geçici m. 16/10 (7143 sayılı Kanunla eklenmiştir). Belgenin geçici niteliği ve yeniden yapımda yürürlükteki imar mevzuatının uygulanması için bkz. ÇAKIR, Hüseyin Melih, "Yapı Kayıt Belgesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 2, 2018, s. 44; ÖZKAYA ÖZLÜER, Ilgın, "İmar Barışı Düzenlemesine Hukuki Bir Yaklaşım", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 9, S. 2, 2018, s. 316. Yapı kayıt belgeli yapının da riskli yapı olarak tespit edilip dönüşüme tabi tutulabileceği yönünde bkz. KASAPOĞLU TURHAN, Mine, "Yapı Kayıt Belgeli Yapılara Verilen Güçlendirme İzni", Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 11, S. 2, 2021, s. 792. ↩
6306 sayılı Kanun m. 6/1 (7471 sayılı Kanunla 07.11.2023 tarihinde "en az üçte iki" ibaresi "salt" olarak değiştirilmiştir). ↩
KILIÇ, Mahmut Alper, "Kentsel Dönüşümde Dönüşüm Öncesi Yapı Durumu Korunmayan Malikin Sebepsiz Zenginleşme Kapsamında Alacak Talebi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 15, S. 2, 2025, s. 2083. Nisap hesabına ilişkin önceki tartışmalar için bkz. ARSLAN, Nurcan, "Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınacak Kararlar ve Akdedilebilecek Sözleşmeler", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 12, S. 47, 2021, s. 355. ↩
ÜSTÜN, Gül / BULUT, Ali, "Kanun Koyucunun Amacı Bağlamında 7471 Sayılı Kanunun Öngördüğü Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Değişikliklerin Değerlendirilmesi", Marmara Üniversitesi Öneri Dergisi, C. 19, S. 61, 2024, s. 13. ↩
KILIÇ, s. 2079. ↩
6306 sayılı Kanun m. 6/5-ç ve d. ↩
Danıştay 4. Daire, 08.04.2025, E. 2024/4267, K. 2025/2154. Karar oyçokluğuyla ve kesin olarak verilmiştir; tam metin yerel karar arşivinden okunmuştur. ↩
Danıştay 4. Daire, 08.04.2025, E. 2024/4267, K. 2025/2154, karşı oy. ↩
ÖZYAKIŞIR, Özkan, "Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yeniden Bina Yaptırılması Kararı ile Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Paylaşım Esaslarının Yargısal Denetimi", Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 29, S. 1, 2025, s. 486. ↩
ÖZYAKIŞIR, s. 482. ↩
ÖZYAKIŞIR, s. 482. Karar tutanağı ile sözleşmenin karara katılmayanlara birlikte bildirilmesi uygulaması için aynı eser, s. 478. ↩
ÖZYAKIŞIR, s. 488; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12/1. ↩
ÖZYAKIŞIR, s. 485. ↩
KILIÇ, s. 2097 ve 2104. Yükleniciden veya arsa sahibinden bağımsız bölüm edinme hakkı kazanan üçüncü kişilerin bu uyuşmazlıklardan etkilenme biçimi için bkz. ŞAHAN, Gökhan / ÇAĞLAK MELEZ, Merve, "Usul Hukuku Açısından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Davalarda Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu", Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 31, S. 1, 2025, s. 644. ↩
YAZICI, Baki Tuna, "Kentsel Dönüşümde Muhalif Payların Zorunlu Satışının Hukukî Niteliğinin Tespiti: Satış Sözleşmesi mi, Kamulaştırma İşlemi mi Olduğu Sorunu", Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XXIII, S. 1, 2026, s. 380. ↩
ÖZYAKIŞIR, s. 490. ↩
634 sayılı Kanun m. 3/2. Yeni bağımsız bölümlerin tesciline ilişkin işlemlerde 6306 sayılı Kanun m. 7/9 kapsamındaki harç istisnasının uygulanma biçimi için bkz. OZANSOY, Ahmet, "6306 Sayılı Kanun'da Yer Alan Tapu Harcı İstisnasının Kat Karşılığı Arsa ve Hasılat Paylaşımı Modellerinde Uygulanması", Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 32, S. 3, 2024, s. 1901. ↩

Kentsel Dönüşümde Yeni Arsa Paylarının Belirlenmesi ve İtiraz