Kentsel Dönüşümde Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve kira yardımı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde dönüşüm hukuki bir dosya olmaktan çıkıp fiilî bir taşınma sorununa dönüşür. Malik ve kiracı aynı anda iki soruyla karşılaşır: yapı ne zaman boşaltılacak ve boşaltıldıktan sonra barınma yükünü kim taşıyacak. Bu iki soru farklı hükümlere bağlıdır. Tahliye ve yıkım 6306 sayılı Kanun md. 5 hükmünde, kira yardımı ise aynı maddenin birinci ve ikinci fıkralarında ve Uygulama Yönetmeliği'nin ilgili maddesinde düzenlenir.

Uygulamada en sık yapılan hata, kira yardımını dönüşüm gelirlerini düzenleyen 6306 sayılı Kanun md. 7 hükmüne dayandırmaktır. Anılan madde dönüşüm projeleri özel hesabını, gelirleri ve faiz desteğinin finansmanını düzenler; hak sahibine yapılacak kira yardımının hukuki dayanağı Kanun md. 5 hükmüdür.

Tahliye Süreci: Anlaşma Esas, Zorlama İstisnadır

Kanun md. 5 hükmünün birinci fıkrası, riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Anlaşma sağlanamadığında süreç kademelenir. Riskli yapı tespiti kesinleşince Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını İdareden ister. İdare, maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre vererek yapının tahliyesini ve yıktırılmasını talep eder. Bu süre içinde yapı yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.

Tebligat rejimi ayrı bir dikkat alanıdır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi gerekir. Tebliğ, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününde gerçekleşmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

Önemli: Doksan günlük üst sınır bir asgari süre değildir. İdare bu sınırın altında bir süre de verebilir. Tanınan sürenin uzunluğu tek başına iptal sebebi sayılmaz; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 22.02.2023 tarihli, E. 2022/1040 K. 2023/301 sayılı kararında süre rejimi hukuka uygun bulunmuştur. Denetlenebilir olan, tebligatın usulü ve tespitin kesinleşip kesinleşmediğidir.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanında Farklı Takvim

Riskli yapı için işleyen doksan günlük takvim, riskli alan ve rezerv yapı alanında geçerli değildir. Bu alanlarda ilgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile anlaşma sağlanan alanlarda anlaşmada belirlenen süre içinde yapının boş olarak teslim edilmesi gerekir.

Maliklerce yürütülen uygulamalarda anlaşmada tahliye için süre belirlenmemişse, tahliyesi gerçekleştirilmemiş yapıların maliklerine otuz günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre de sonuçsuz kalırsa, zorla tahliye edileceği belirtilerek yeniden otuz günden az olmamak üzere süre verilir ve tebligat, riskli yapılar için öngörülen usule uygun yapılır.

Kat malikleri kurulunun kendi kararıyla bu süreleri kısaltması hukuken sonuç doğurmaz. Bina boşaltma takvimi mevzuatla belirlenmiştir; genel kurulda alınacak yedi günlük tahliye kararı, mevzuattaki süreleri bertaraf etmez ve iptal davasına konu edilebilir.

Yıkım, Zor Kullanma ve Masraflar

Verilen süre içinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir; tahliye ve yıktırma işlemleri mülki amirlerce sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle yapılır veya yaptırılır. Tahliyenin, yapıya girilmesine izin verilmemesi, kapıların açılmaması ya da tehdit ve şiddet kullanılması gibi fiillerle engellenmesi hâlinde, mülki idare amirinden yazılı izin ve yeterli kolluk kuvveti talep edilir. Bu izne dayanılarak kapalı kapılar açılmak suretiyle tahliye resen yapılır.

Tespit, tahliye ve yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve 5237 sayılı Kanun hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Mali sonuç çoğu zaman gözden kaçar. Malikler yıktırmadığı için tahliye ve yıkım Başkanlıkça veya İdarece yapılmışsa, masraflardan malikler hisseleri oranında sorumludur. Masraflar, tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenir; süresinde ödenmeyen tutar 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

Yıkım yerine güçlendirme seçeneği kapalı değildir. Yıktırma için verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilir, 634 sayılı Kanun md. 19 hükmünün ikinci fıkrasındaki usule göre karar alınır, proje hazırlatılır ve ruhsat alınırsa yapı güçlendirilebilir. Güçlendirme tamamlandığında tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.

Kira Yardımı: Süre, Tutar ve Kapsam

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda on sekiz aydır. Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi kırk sekiz ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenir.

Aylık kira bedelinin tutarı kanunda sabit bir rakam olarak yer almaz; Başkanlıkça belirlenir ve yıl bazında güncellenir. Bu nedenle tutar, başvuru anında yürürlükteki kira yardımı kılavuzundan teyit edilmelidir.

Malik dışındaki hak sahipleri için ödeme defaten yapılır. Kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcılar ile sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere aylık kira bedelinin beş katı; kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

Kanun md. 6/A kapsamında yürütülen uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine aylık kira bedelinin üç katı kadar defaten taşınma yardımı yapılabilir.

Malik dilerse kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi isteyebilir. Bu imkân mutlak değildir; anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, mümkün olması hâlinde tahliye tarihinden konut ve işyerinin teslim tarihine kadar tahsis yapılabilir.

Başvuru Süresi ve Faiz Desteğiyle İlişki

Kira yardımı kendiliğinden ödenmez. Başvurular, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılır. Riskli alan veya rezerv yapı alanlarında başvuru ilgili kuruma, riskli yapılarda Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye yönelir.

Başvuru süresinin hukuka uygunluğu yargı denetiminden geçmiştir. Danıştay 6. Dairesi'nin 24.06.2021 tarihli, E. 2020/3451 K. 2021/8817 sayılı kararında, kira yardımı başvurusunun belirli bir süre içinde yapılması gerektiğine ilişkin yönetmelik kuralı hukuka uygun bulunmuş ve süresinde başvurmayan malikin istemi reddedilmiştir. Aynı kararda, malikler bakımından ikamet şartının 7153 sayılı Kanun değişikliğiyle kaldırıldığı, ikamet koşulunun yalnızca kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için sürdüğü ortaya konmuştur.

Kira yardımı ile faiz desteği birbirini dışlar. Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz; birinden yararlanan diğerinden yararlanamaz. Faiz desteği için ayrıca tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde, Başkanlıkla protokol imzalamış bankalara kredi başvurusu yapılmış olması gerekir.

Önemli: İdarece ödenen kira yardımı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin üstlendiği kira ödemesi ayrı borçlardır. Yüklenicinin sözleşmesel kira borcu, idarenin ödediği aylık tutarla sınırlı değildir; sözleşmede kararlaştırılan bedel esas alınır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.02.2022 tarihli, E. 2021/3559 K. 2022/979 sayılı kararı bu iki kalemi ayrı ayrı hesaplayarak sonuca varmıştır.

Uygulamada

Birinci pratik nokta belge disiplinidir. Kira yardımı başvurusunun reddedildiği dosyaların önemli bölümünde sorun hukuki değil belgeseldir: tahliye tarihinin tevsik edilememesi, adres kayıt bilgileri ile tapu kaydındaki bağımsız bölüm numarasının uyuşmaması, yeni konuta ilişkin kira sözleşmesinin sunulmaması. Tahliye günü tutanak düzenlemek ve abonelik kapama belgelerini saklamak, sonraki ayları kurtaran bir alışkanlıktır.

İkinci nokta süre yönetimidir. Bir yıllık başvuru süresi hak düşürücü niteliktedir ve yargı bu kuralı hukuka uygun bulmuştur. Tahliyeyle başvuruyu aynı haftaya sıkıştırmak, geriye dönük tahsil tartışmasını baştan gereksiz kılar.

Üçüncü nokta sözleşme kurgusudur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kira yardımının kim tarafından, hangi tutarda ve hangi süreyle ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Sözleşme feshedilirse, fesih tarihine kadar yüklenici tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri istenemez; bu kural, feshin mali sonuçlarını değerlendirirken hesaba katılmalıdır.

Dördüncü nokta tercih hesabıdır. Kira yardımı ile faiz desteği arasındaki seçim geri alınamaz bir tercihtir. Yeni konutu kredi ile edinmeyi planlayan hak sahibi için faiz desteği on sekiz aylık kira yardımından daha değerli olabilir; kredi kullanmayacak hak sahibi için tersi geçerlidir. Karar, tahliye öncesinde sayısal olarak karşılaştırılarak verilmelidir.

Doktrinde de riskli yapı sürecinde hak sahibine sağlanan barınma desteklerinin, dönüşümün gönüllülük esasını işler kılan araçlar olduğu; bu desteklerin kapsamının kanunla çizilen sınırı aşacak biçimde daraltılamayacağı belirtilir.¹

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşüm Süreci Baştan Sona, Kentsel Dönüşümde Tahliye Süreleri ve Abone Hizmetlerinin Durdurulması, Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Ne Kadar, Nasıl Alınır.

Emre Açar, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kavramı", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 57, 2024, s. 225-246. ↩

Kentsel Dönüşümde Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı