Riskli Yapı Tespitinin İptali ve İdari Yargı Denetimi

Riskli Yapı Tespitinin İptali ve İdari Yargı Denetimi

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm ve idari dava uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Riskli yapı tespiti, dönüşüm sürecinin tek dayanağıdır. Tespit kesinleştiği anda tahliye, yıkım, arsa payı satışı ve yeni yapılaşma kararlarının hukuki zemini kurulur. Bu nedenle tespite karşı yürütülecek hukuki mücadelenin yeri ve zamanı, sonraki bütün aşamaları belirler. Riskli yapı tespitinin iptali, teknik bir tartışmadan önce bir usul disiplini işidir.

Tespitin Hukuki Niteliği ve Kim Yaptırır

Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Tanım, tespitin keyfî bir idari değerlendirme olmadığını, ölçülebilir teknik verilere bağlandığını gösterir.

6306 sayılı Kanun md. 3, tespitin öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacağını düzenler. Başkanlık ve idare tespiti resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden de isteyebilir. Verilen sürede tespit yaptırılmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır.

Tespit, tek malikin talebiyle de yapılabilir. Bir bağımsız bölüm maliki başvurduğunda idare, üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirerek tespit kararını tesis eder; diğer maliklerin muvafakati aranmaz. Danıştay 6. Dairesi'nin 02.02.2022 tarihli, E. 2021/735 K. 2022/995 sayılı kararı, başka bir bağımsız bölüm malikinin talebi üzerine tesis edilen riskli yapı kararında idareye atfedilecek bir kusur bulunmadığını belirtir.

Tespit bir idari işlem olduğundan, denetimi idari yargıda yürütülür. Yapının riskli sayılıp sayılmayacağı adli mahkemede tartışılamaz; kat malikleri arasındaki anlaşma uyuşmazlıkları ile tespitin hukuka uygunluğu ayrı yargı kollarına aittir.

Tebliğ Rejimi ve Sürenin Başlangıcı

2023 yılında 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra tespitin bildirimi kişisel tebligat esasından ayrıldı. Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.

Sürenin başlangıcı bakımından belirleyici kural şudur: riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Bu düzenleme, posta yoluyla kişisel tebligat bekleyen malikin sürenin işlemediğini varsaymasını anlamsız kılar.

Önemli: İlanın son günü tebliğ tarihidir. Yurt dışında bulunmak, adreste olmamak ya da tutanağı görmemiş olmak süreyi durdurmaz. Riskli yapı tespiti yaptırıldığını duyan malikin ilk işi, muhtarlıktaki ilan tarihini ve tapu kütüğündeki belirtme tarihini resmi olarak öğrenmek olmalıdır.

Doktrinde bu tebliğ rejiminin hak arama özgürlüğü bakımından sakıncalar barındırdığı, merkezi nüfus kayıt sistemi üzerinden bildirim esasından vazgeçilmesinin ilgililerin sürece etkin katılımını zorlaştırdığı vurgulanır.¹

Teknik Heyete İtiraz

Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazı inceleyecek merci teknik heyettir. Heyet, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört üye ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç üyeden oluşur ve itirazı inceleyip karara bağlar.

İtiraz hakkının kişi bakımından sınırı dikkat gerektirir. Tebligat ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılırken itiraz hakkı yalnızca maliklere ve kanuni temsilcilere tanınmıştır. Kiracı, tespitin kendisine bildirilmiş olmasına rağmen teknik heyete başvuramaz; buna karşılık menfaati ihlal edildiğinden iptal davası açabilir.

Heyet itirazı kabul ederse tespit kaldırılır. Reddederse tespit ayakta kalır ve süreç yıkım aşamasına doğru ilerler. Ret kararı, kendisi de bir idari işlem olduğundan iptal davasına konu edilir; uygulamada dava, tespit işlemi ile teknik heyet ret kararı birlikte gösterilerek açılır.

Yıkılacak derecede riskli yapılarda usul ayrışır. 6306 sayılı Kanun md. 6/A, kendiliğinden çöken ya da zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören yapılarda tespitin Başkanlıkça resen yapılacağını; riskli olarak kabul edilen yapıların listesinin yapıların kapısına asılıp muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edileceğini düzenler. Bu hâlde itiraz süresi iki gün, teknik heyetin karar süresi ise üç gündür.

Dava Süresi ve Yürütmenin Durdurulması

6306 sayılı Kanun md. 6 hükmünün dokuzuncu fıkrası, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceğini öngörür. Bu özel süre, 2577 sayılı Kanun md. 7 hükmündeki altmış günlük genel süreyi bertaraf eder.

Süre, tespite dayanak oluşturan düzenleyici işleme yöneltilen istemi de kapsar. Danıştay 6. Dairesi'nin 23.02.2023 tarihli, E. 2020/5348 K. 2023/1905 sayılı kararı, uygulama işlemine dayanak düzenleyici işlemlere karşı da uygulama işleminin dava açma süresi içinde dava açılması gerektiğini belirterek süresinde açılmayan davayı esasa girmeden reddetmiştir. Kararın ayrıntılı çözümlemesi riskli yapı tespitinde dava süresi ve ehliyet analizinde yer alır.

Dava açılmış olması tek başına süreci durdurmaz. Tespit kesinleşmişse idare yıkım aşamasına geçebilir. Bu tabloyu değiştiren araç, 2577 sayılı Kanun md. 27 kapsamındaki yürütmenin durdurulması kararıdır. Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ile uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması koşullarını birlikte arar. Yıkım geri dönüşü olmayan bir sonuç doğurduğundan, ikinci koşul somut biçimde ortaya konulmalıdır.

Mahkeme Neyi Denetler

İptal davasında denetim, işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarını kapsar. Riskli yapı tespitinde sebep unsuru teknik verilerle örtüştüğünden, mahkemeler uyuşmazlığı çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi üzerinden çözer.

Danıştay 6. Dairesi'nin 02.02.2022 tarihli kararına konu olan yargılamada mahkeme keşif yaptırmış, bilirkişi raporunda taşınmazın riskli yapı olarak değerlendirilmesi gerektiği ancak yapının güçlendirilmesinin ekonomik olarak mümkün olduğu belirtilmiştir. Bunun üzerine malikler güçlendirme projesi sunmuş, yapı ruhsatı düzenlenmiş ve tapu kaydından riskli yapı belirtmesi kaldırılmıştır. Dava bu nedenle konusuz kalmıştır.

Bu seyir, savunma stratejisi bakımından ikinci bir yol gösterir. Tespitin teknik olarak yanlış olduğunu ispat etmek her zaman mümkün olmayabilir; ancak yapının güçlendirilebilir olduğunun ortaya konulması, yıkım sonucunu ortadan kaldırabilir. 6306 sayılı Kanun md. 6 hükmünün sekizinci fıkrası, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebileceğini düzenler.

Tespite dayanak raporun kendisi de denetim konusudur. Yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması, verilerin eksik veya yanlış alınarak hesap yapılması ve mevcut olmayan bir yapı hakkında rapor düzenlenmesi, 6306 sayılı Kanun md. 3 hükmünde lisanslı kuruluşlar bakımından idari yaptırım sebebi sayılmıştır. Aynı olgular, tespitin sebep unsurundaki sakatlığı göstermek için de kullanılır.

Tespitin Kesinleşmesinin Sonuçları

Süresinde itiraz edilmeyen ve dava konusu yapılmayan tespit kesinleşir. Kesinleşen tespit, sonraki bütün işlemlerin dayanağı hâline gelir. 6306 sayılı Kanun md. 5, riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceğini; bu süre içinde yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağının bildirileceğini düzenler.

Bu noktada 2023 değişikliğinin yönü önemlidir. Önceki metin maliklere altmış günden az olmamak üzere süre verilmesini öngörüyordu; yürürlükteki düzenleme ise doksan günlük bir üst sınır koyar. Değişiklik, malik lehine asgari bir güvence yerine idare lehine bir tavan getirdiğinden, süre beklentisi eski metne göre kurulmamalıdır.

Kesinleşen tespit sonrasında dönüşüm kararı aşamasına geçilir. Yapılar yıktırılmadan önce parsellerin yeniden değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Karara katılmayanların arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Sürecin bu aşaması kentsel dönüşüm süreci baştan sona rehberi içinde ayrıntılandırılır.

Uygulamada

En sık karşılaşılan hata, teknik heyet aşamasının atlanmasıdır. On beş günlük itiraz süresi kaçırıldığında malik, tespitin teknik temelini idari aşamada tartışma imkânını yitirir. İtiraz dilekçesi genel ifadelerle değil, rapordaki hesap yöntemine, numune sayısına ve yerinde inceleme yapılıp yapılmadığına yönelen somut teknik gerekçelerle kurulmalıdır.

İkinci hata, davayı yürütmenin durdurulması talebi olmadan açmaktır. Karar çıkmadan yıkım tamamlandığında dava fiilen sonuçsuz kalır; nitekim yıkımdan sonra tespite yönelen iddiaların incelenemeyeceği yönünde değerlendirmeler bulunur. Telafisi güç zarar iddiası, yapının kullanım durumu ve yıkımın geri alınamazlığı üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Üçüncü hata, güçlendirme seçeneğinin hiç gündeme getirilmemesidir. Bilirkişi incelemesinde güçlendirmenin ekonomik olarak mümkün olduğunun ortaya konulması, tespiti tümüyle ortadan kaldırmasa da yıkım sonucunu bertaraf edebilir. Bu seçenek, davanın açıldığı anda değil, keşif aşamasına gelinmeden hazırlanmalıdır.

Dördüncü hata, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin süreci malikin inisiyatifine bırakmasıdır. Bu kişiler teknik heyete itiraz edemez; ancak menfaatleri ihlal edildiğinden otuz gün içinde iptal davası açabilirler. İtiraz usulünün ayrıntısı riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir sayfasında yer alır.²

---

İlgili içerikler için bkz. Riskli Yapı Tespitinde Dava Süresi ve Ehliyet, Kentsel Dönüşüm Süreci: Baştan Sona Rehber, İmar Planı ve Ruhsat Davaları Rehberi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. Sinan Seçkin, "6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve İdarenin Zor Kullanma Yetkisi", İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024, C. 9, S. 2, s. 463-511; Nijat Amiraslanlı, "Kentsel Dönüşüm Kapsamında Afet Riski Altındaki Yapıların Tespiti ve Tespite İtiraz", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2023, S. 53, s. 81-114. ↩

2. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 3, md. 5, md. 6 ve md. 6/A; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, RG 20.01.1982/17580, md. 7 ve md. 27; Halit Eyüp Özdemir / Melih Koç, "6306 sayılı Kanun Kapsamında Uygulama Alanlarının Tespitine İlişkin İdari İşlemlere Karşı İtiraz ve İptal Davası Yolu", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2017, C. 4, S. 2, s. 19-42. ↩